Johdatus asuntopolitiikan teorioihin

jjs versio 19.8.2004 (keskeneräinen)

Lukijalle

  1. Politiikan teoriasta
    1.1. Mitä politiikka on
    1.2. Filosofisia taustoja
    1.2.1. Tiedon lähteet ja varmuus
    1.2.2. Demokratiakäsitys
    1.2.3. Teoriat ihmisluonteesta
    1.2.4. Yhteiskunnan muuttuminen
    1.2.5. Kolme maailmaa
    1.2.6. Käsitteistä ja määritelmistä
  2. Ihmisen etologia
    2.1. Heimon jäsen
    2.2. Hierarkiasta tarkka
    2.3. Reviirit
    2.4. Savannilta kotoisin
    2.5. Pesänrakennusvietti?
  3. Sosiaalipolitiikan metaetiikka ja etiikka
    3.1. Teko- ja tavoite-etiikka
    3.2. Eettiset valintatilanteet
    3.3. Asuminen perusoikeuskysymyksenä
    3.4. Turvattavat hyvät
    3.5. Perhepolitiikan sovellukset
    3.6. Riskien tasaaminen asuntopolitiikassa
    3.7. Järjestelmäratkaisuja
    3.7.1. Summittaisuus ja täsmätuki
    3.7.2. Sentralismi – desentralismi
    3.7.3. Hallintamuotojen tasaveroisuus
    3.7.4. Yleishyödyllisyys
  4. Talousteoriasta ja taloudellista käyttäytymistä koskevista teorioista
    4.1. Osa kokonaisuutta
    4.2. Kustannusten muodostuminen
    4.2.1. Pääomakustannukset
    4.2.2. Rakennus- ja tonttikustannukset
    4.2.3. Kunnan kustannukset
    4.2.4. Ulkopuoliset kustannusvaikutukset
    4.3. Asuntomarkkinat
    4.3.1. Asumiskulutus
    4.3.2. Markkinoiden tasapaino
    4.3.3. Omistusasuminen
    4.3.4. Vuokra-asuminen
    4.3.5. Asumisoikeusasuntojen markkinat
    4.3.6. Rakennus- ja asuntomarkkinoiden suhdanteet
    4.3.7. Kiinteistö- ja tonttimarkkinat
    4.3.8. Muuttoliike
    4.3.9. Muutostrendeistä
    5a. Oikeudellisia hahmotuksia
    5a.1. Sopimusvapaus ja perussuoja
    5a.2. Omistusoikeus
    5a.3. Rakennusoikeus
  5. Asumisen tuki- ja muunkin politiikan paradigmat
    5.1. Sosiaalipolitiikan ulottuvuus
    5.2. Asuntojen riittävyys
    5.3. Asunnontarve
    5.4. Valinnanvapaus
    5.5. Asuinympäristön viihtyisyys
    5.6. Segregaation välttäminen
    5.7. Asumisen kohtuullinen vähimmäistaso
    5.8. Asumismenojen kohtuullisuus
    5.9. Vuokrankorotusten kohtuullisuus
    5.10. Asuntojen kohtuullinen hinta
    5.11. Säästäväisyyden edistäminen
    5.12. Rakennusvarallisuuden ylläpitäminen
    5.13. Kustannusvastaavuus
    5.14. Lähiöuudistus
    5.15. Kontrolli
    5.16. Esteettömyys
    5.17. Oikeusturva
    5.18. Itsenäisyys
    5.19. Politiikan evaluointi
    5.20. Korjaaminen
  6. Asuntopoliittisista mittareista
    6.1. Asuntokanta 50
    6.2. Asuntokysyntä
    6.3. Asunnottomuus
    6.4. Asumisväljyys
    6.5. Asumisen tuet
    6.6. Indeksit
    6.7. Hallintasuhde
    6.8. Puutteelliset asunnot
    6.9. Asukastiedot
    6.10. Asunnontarvelaskelmat
    6.11. Vuokratilastot
    6.12. Käyttöaste
    6.13. Asuntojen hinta
    6.14. Asumismenot
    6.15. Kulutusyksikkökertoimet
    6.16. ARA-tuotannon tilastointi
    6.17. Asuntolainakorkovertailut
    6.18. Muuttotilastot
    Hakemisto

Lukijalle
Asuntopolitiikan teoriasta tai etiikasta on yllättävän vähän kirjallisuutta. Parhaiten on selvitetty taloustieteellisiä aspekteja, joskin kansalaisten taloudellisen käyttäytymisen teoreettinen analysointi on ollut vähemmän esillä kuin makrotalouden ilmiöt. Asuntopoliittiset dokumentit vastaavat yleensä kysymykseen ”mitä”, vain harvoin kysymykseen ”miksi”.
Teoriat ovat tärkeitä, koska niiden avulla selitetään ja hahmotetaan maailma. Ne mahdollistavat johdonmukaisuuden maailman muuttamisessa. Myös politiikka koostuu pitkälti hypoteesien esittämisestä ja testaamisesta; esimerkiksi lakien säätämisen taustalla ovat keskeisiä olettamukset siitä, mitä vaikutuksia säädöksillä on.
Tässä muistiossa selostan niitä filosofisia valintoja, joita asuntopolitiikkaan aina sisältyy. Esitän yhteenvedon siitä, millainen ihminen on uusimpien käsitysten mukaan perinnöllisiltä ominaisuuksiltaan siltä osin, kuin näillä on merkitystä asuntopolitiikan kannalta. Selostan sosiaalipolitiikan metaetiikan vaihtoehtoja ja hahmotan asuntopolitiikan eettistä systematiikkaa. Esitän yhteenvedon vallitsevista olettamuksista ihmisten taloudellisesta käyttäytymisestä asumiseen liittyvissä valinnoissa. Asumisen sosiologiaa sivutaan siltä osin kuin se on relevanttia asuntopolitiikan kannalta.
Osa asuntopolitiikan taustamuuttujista on maakohtaisia. Tässä muistiossa selostetaan, miksi kukin Suomen asuntopolitiikan keino on käytössä eli mitä sillä uskotaan saavutettavan. Esimerkit on otettu Suomesta, vaikka vertailu ulkomaihin olisikin monessa kohdassa avartava. Muistioon liittyy asuntopolitiikassa käytettyjen mittareiden arviointia, koska niihin ja niiden käyttöön sisältyy teoreettisia olettamuksia.
Muistion vaatimaton otsikointi kertoo, että tavoitteena ei ole ollut tehdä asuntopolitiikan oppikirjaa (vaikka sen puute onkin ilmeinen). Tässä pyritäänkin enemmän relevanssiin kuin kattavuuteen ja enemmän luettavuuteen kuin tieteellisen kirjoituksen kurinalaisuuteen. Lähteitä on osoitettu pidättyväisesti.
Tässä muistiossa ei oteta kantaa toivottavuusvalintoihin, mikä on seurausta sen rajaamisesta teoriaan. Vastaavassa ”johdatuksessa asuntopolitiikkaan” tulisivat käsiteltäviksi myös asuntopolitiikan vaikutukset ja reaalimaailmassa mitatut tulokset. Lisäksi tulisi tarkastella eri toimijoiden julkilausuttuja ja käytännössä toteutuneita politiikkoja.

Asuntopolitiikan rajaaminen
On sopimuksenvaraista, mitä pidetään esimerkiksi asuntopolitiikkaan kuuluvana. Tässä on käytetty rajausta, jonka piiriin kuuluvat toimenpiteet asumisviihtyisyyden, asumismeno jen kohtuullisuuden ja asumisturvallisuuden hyväksi. Osa näistä kuuluu myös sosiaalipolitiikan alaan, ja näiltä osin asuntopolitiikkaa voidaan pitää sosiaalipolitiikan osana.
Rajauksen ulkopuolelle jäävät mm. asuntorakentamisen ohjaaminen halutun yhdyskuntakehityksen mukaisesti (esim. maaseudun asuttaminen; työvoiman saaminen kaupunkien teollisuudelle; työvoiman liikkuvuuden edistäminen; metroasemien tukiasutus) ja kestävä n kehityksen edistäminen.
On olemassa myös kapeampi rajaus, jossa asuntopolitiikan kriteerinä pidetään valtion interventiota asuntomarkkinoilla. Tämän määrittelyn mukaan viranomaisten harjoittama asumista yleisesti koskeva informaatio-ohjau s ei kuuluisi asuntopolitiikkaan.
Asuntopolitiikkana ei kuitenkaan voi pitää sellaisia toimenpiteitä, joiden varsinainen tarkoitus on jokin muu. Esimerkiksi talouden suhdannevaihtelujen vaikutuksia (tai niiden torjumista) asuntomarkkinoihin kutsutaan joskus asuntopolitiikaksi.
Niinkin lähellä kuin Ruotsissa asuntopolitiikka pidetään elinkeinopolitiikan osana, ja sitä hallinnoidaan elinkeinoministeriöstä. Tämä on johtanut mm. eettisiin ja juridisiin ongelmiin, kun kunnat tulevat kilpailleiksi subventioiden turvin vapailla markkinoilla vuokralaisista.
Asuntopolitiikka – kuten muutkin politiikat – joutuu joskus etupolitiikan välineeksi. Puolueet, joiden kannattajakunta on riittävän homogeeninen, voivat pyrkiä valvomaan sen etuja asuntopoliittisten tukien suuntaamisessa. Suomessa tällaisia eturyhmiä, joita on puolustettu muita vastaan, ovat olleet mm. asuntovelalliset, pienituloiset, kaupunkilaiset, maalaiset ja vuokralaiset. Kaikki puolueet eivät silti pidä itseään eturyhminä eivätkä nimenomaisesti pyri ajamaan omien kannattajiensa etuja vaan toteuttamaan yhteiskunnallisia ihanteitaan (aatepuolueet).
Tukipolitiikan ohella asuntopolitiikkaan kuuluvat mm. toimenpiteet asukkaiden valinnanmahdollisuuksien lisäämiseen sekä asuntojen ja asuinympäristöjen viihtyisyyden ja muun terveellisyyden parantamiseksi.

  1. Politiikan teoriasta
    1.1. Mitä politiikka on

    Järjestäytyneessä yhteiskunnassa on tehtäviä, jotka hoidetaan yhteisvastuullisesti. Varojen kerääminen tähän ja päätöksenteko ristiriitatilanteissa voidaan pienissä yhteisöissä hoitaa suoran demokratia n keinoin (=kaikki osallistuvat). Se ei kuitenkaan ole toimintakykyinen asioiden ja osallistujien lisääntyessä, jolloin tarvitaan edustuksellista päätöksentekoa.
    Ihmisillä on ilmennyt olevan sellaisia yleisiä suhtautumistapoja, jotka tulevat esiin periaatteellisina linjoina päätöksenteossa. Tämän vuoksi edustuksellinen demokratia on kehittynyt siihen suuntaan, että samantyyppisten periaatteiden kannattajat ryhmittyvät toistensa yhteyteen. Edustajien valintatapa järjestetään tätä tukevaksi siten, että valitsijoiden mielipide vaikuttaa yleensä sekä henkilön että mielipidesuunnan hyväksi. Metodina tämä tarkoittaa vaaliliittojen tai pitkien listojen käyttämistä.
    Päätöksenteon edelleen erikoistuessa on koettu tarpeelliseksi määritellä mielipideryhmän yhteisiä tavoitteita. Näiden dokumentointi helpottaa niistä sopimista ja helpottaa niiden kriittistä tarkastelua. Tavoitteita, jotka määrittelevät periaatteellisia päämääriä, suhtautumistapoja ja valintoja, kutsutaan politiikaksi. Lisäksi saatetaan ryhmittymän nimissä määritellä taktisia tavoitteita tai tehdä sopimuksia etujen saamiseksi ryhmittymälle, mikä ei eksplisiittisesti ole politiikkaa (sen sijaan kannanotto siihen, että näin voidaan menetellä, on poliittinen).
    Jokaisella ihmisellä on filosofisia valintoja, joiden perusteella hän hahmottaa maailmaa. Valintojen ei tarvitse olla tietoisia, mutta ilman niitä maailma ei ole selitettävissä vaan ainoastaan tapahtumien ja ilmiöiden kaaosta.
    Joitain periaatteellisia poliittisia linjauksia on ryhdytty kutsumaan aatteiksi, ideologioiksi. Nämä ovat erityisesti yhteiskunnallista päätöksentekoa varten kehitettyjä apuvälineitä. Niiden avulla voidaan hahmottaa tilanteita ja ongelmia sekä etsiä niihin ratkaisuja ja evaluoida näitä. Ideologian keskeinen hyöty tulee sen sisäisestä johdonmukaisuudesta, joka on tulosta tietoisesta kehittämistyöstä. Ilman ideologiaa linjatussa poliittisessa päätöksenteossa saattaa helposti käydä niin, että hyviltä tuntuvat tavoitteet ovatkin keskenään ristiriitaisia, jolloin niiden yhtaikainen saavuttaminen samanaikaisesti ei onnistu.
    Politiikassa tarvitaan strategioita asetettujen tavoitteiden saavuttamiseksi. Hyvinä pidetyt tavoitteet voivat olla – ja usein ovatkin – keskenään ristiriitaisia. Tällöin on määriteltävä, miten niiden tavoittelu sovitetaan yhteen eli millainen on aatteen demokratia käsitys.
    Demokratiassa vallankäyttö on käytännössä sallimisperusteista (vaikka muitakin näkemyksiä siitä on olemassa). Politiikan oikeellisuuden kriteerinä ei voi olla sen suosio. Usein käy niin, että suosittu ratkaisu ei ole järkevä ja järkevä taas ei suosittu. Päätöksentekijät tarjoavatkin vaaleissa äänestäjien käyttöön osaamisensa ja oman harkintansa, eivät lupausta muuttaa mieltään äänestäjiensä tahdon mukaiseksi. Äänestäjä joutuu valitsemaan ehdokkaista – tai pyrkimään itse ehdokkaaksi hankkimalla omille ajatuksilleen riittävän tuen. Valitut ehdokkaat käyttävät sovittujen periaatteiden mukaan valtaa, kunnes äänestäjät vaihtavat heidät.
    Päätöksentekijöiden ja valitsijoiden välillä on aina toivottavuuden ja toteutettavuuden eroista joutuva ristiriitatilanne. Toinen jännite syntyy päätöksentekijöiden ja valitsijoiden mielipiteiden välillä olevista eroista. Politiikkaa koskee tällöin legitimiteettiongelma: kuinka suuri ero ja millä perustein on mahdollinen harjoitetun politiikan ja valitsijoiden näkemysten välille ilman että valitsijat muuttavat politiikkaa vaihtamalla päätöksentekijät.
    Sosiaalipolitiikassa legitimiteettiongelma kärjistyy useimmiten sellaisten perusteettomien etujen (”porsaanreikien”) vuoksi, joita edes päätöksentekijä ei ole saajalle tarkoittanut. Tämän vuoksi asuntopolitiikassakin pyritään löytämään oikea suhde joustavuuden ja valvonnan välillä. Toinen tavallinen ongelma on tulonsiirtojen kohdentuminen summaarisessa järjestelmässä siten, että pienituloisempi tukee suurituloisempaa (esimerkiksi silloin kun arava- tai korkotukiasuntoon tulee asukkaaksi ruokakunta, jonka tulot ovat keskitasoa korkeammat).
    Tukien käytön kontrollointia saatetaan pitää vastenmielisenä siksi, että sen mielletään kohdistuvan asiakkaisiin, jotka ovat heikossa asemassa. Väärinkäytökset vaikuttavat kuitenkin päin vastoin: niihin syyllistyvät ne, joilla ei olisi ollut oikeutta etuuteen, ja niihin kuluneet varat vähentävät varsinaiseen tarkoitukseen käytettävissä olevia varoja. Väärinkäytökset uhkaavat myös sellaisen tukijärjestelmän poliittista suosiota, jonka kautta tukea ohjautuu myös asiaankuulumattomille. Esimerkkinä tästä on yleishyödyllinen asuntotuotanto, jonka hyötyjen on tarkoitettu koituvan asukkaiden eikä omistajien hyväksi. Kun jotkut omistajat halusivat realisoida valtion tuella syntynyttä varallisuutta, joutui koko tukijärjestelmän jatkuvuus kyseenalaiseksi.

    1.2. Filosofisia taustoja
    Filosofian rajaus ja rakenne ovat itsekin sinänsä sopimuksenvaraisia tai subjektiivisesti määriteltäviä. Seuraava teksti on siten vain yksi monista tavoista hahmottaa filosofian sisältöä. – Metaetiikka a ja etiikkaa käsitellään erikseen 3. luvussa.

    1.2.1. Tiedon lähteet ja varmuus
    Tiedonfilosofian merkitys politiikan kannalta on lähinnä eri käsityksissä tiedon luonteesta, tiedon varmuudesta ja tulevaisuutta koskevasta tiedosta. Tieto voidaan ymmärtää niiden tosiasioiden kokonaisuudeksi, joista olemme varmoja (positivismi), tai joukoksi arvauksia, joita ei ole pystytty osoittamaan epätosiksi (fallibilismi). Tiedon varmuuden ja epävarmuuden välillä tehdystä valinnasta riippuu mm.,
    (1) pidetäänkö kriittisyyttä hyveenä vai häiriönä,
    (2) suositaanko suuria kokonaisratkaisuja vai asteittaisia muutoksia,
    (3) tuleeko päätökset tehdä keskitetysti koko järjestelmästä vai määritelläänkö vain prosessi, joka säätelee itseään,
    (4) luotetaanko päätöksentekijöiden erehtymättömyyteen vai pyritäänkö järjestelmiin rakentamaan takaisinkytkentöjä ja varmistuksia,
    (5) tuleeko varautua siihen, että joku haluaa myöhemmin muuttaa nyt tehtäviä päätöksiä vai voidaanko sitoa päätökset pitkälle tulevaisuuteen,
    (6) tuleeko resurssit arvioida realistisesti vai odotetaanko riittävien voimavarojen löytyvän, kunhan niin pitkälle päästään.
    Erikoistapaus on, että tieto saadaan varmana ja kiistattomana esim. ilmestyksenä tai jonkun arvostetun henkilön kirjoituksina. Tällöin sitä kohdellaan doktriinina, jota ei voi kriittisesti arvioida eikä erityisesti osoittaa vääräksi.
    Sinänsä myös pyrkimys rationaalisuuteen ja johdonmukaisuuteen on filosofinen valinta, ei mikään itsestäänselvyys. Sellainenkin valinta on mahdollinen, että päätetään tulla toimeen ilman tutkimustoimintaa ja muuta tiedonhankintaa. Sosiaalipolitiikassa sivutaan tätä problematiikkaa tilanteissa, joissa joku ei ole käyttäytynyt rationaalisesti omien raha- tms. asioittensa hoidossa ja siksi joutunut tuen varaan.

    1.2.2. Demokratiakäsitys
    Miltei kaikki relevantit aatteet kannattavat demokratia a yhteiskuntajärjestelmänä. Silti käsitteen sisältö vaihtelee riippuen muista omaksutuista filosofisista käsityksistä. Ihmiskäsityksestä riippuu, kehitetäänkö maailmaa periaatteessa samanlaisia tai ainakin sellaisiksi muokattavia ihmisiä varten, ihmisten erilaisuuteen sopeutuen vai sitä arvostaen. Tämä vaikuttaa siihen, voiko valtaa käyttää tiedostava vähemmistö, lukumääräinen enemmistö vai tulisiko kaikkien kansalaisilla esiintyvien näkemysten voida vaikuttaa päätösten sisältöön. Tiedonkäsityksestä taas riippuu, onko vähemmistö väärässä vai ainoastaan eri mieltä.
    Suomessa esiintyy yleisesti kaksi demokratia käsitystä, joista toisen mukaan on järjestetty valtakunnallisen tason, toisen kunnallinen päätöksenteko. Enemmistöhallituksiin perustuva malli on liberalistisen demokratian mukainen: valta voitetaan vaaleissa ja hallituspuolueet käyttävät sitä niin pitkään kuin äänestäjät suovat ja hallitusryhmät sietävät toisiaan. Liberalistiseen traditioon kuuluu myös muodollinen perustelu, jonka mukaan oppositio aina tarvitaan kontrolloimaan hallituksen vallankäyttöä.
    Kunnallinen suhteellisuusperiaatteinen demokratia taas perustuu näkemykseen, jonka mukaan eri ihmisten näkemykset ovat tasa-arvoisia ja päätöksenteossa tulisi pyrkiä siihen, että sillä, sattuuko kuulumaan enemmistöön tai vähemmistöön, ei olisi ratkaisevaa merkitystä omien tavoitteiden toteutumiselle. Tässä mallissa neuvotellaan ja pyritään kaikkien osapuolten välisiin kompromisseihin enemmän kuin liberalistisessa mallissa. Tässä mallissa ei ilmene sitä enemmistödemokratia n vaikeasti selitettävää ilmiötä, että tasapainotilanteessa hyvinkin pienet äänestäjäkunnan käyttäytymismuutokset voivat muuttaa hallituspohjan ja -politiikan kokonaisuudessaan (eli vaa’ankieliäänestäjillä on paljon enemmän valtaa kuin muilla).
    Kolmas julkisuudessa esiintyvä käsitys on suoran demokratia n kannattaminen. Tämän mukaan päätöksenteossa ei tarvita edustuksellisuutta vaan kansalaiset voivat tehdä enemmistöpäätöksiä, etenkin teledemokratian keinoin. Näkemys jättää ratkaisematta mm. seuraavat ongelmat: miten sovitellaan yhteen erilaisia keskenään ristiriitaisia näkemyksiä (kuten budjetin tulo- ja menopuolta koskevat äänestyspäätökset); miten päätetään, mistä asioista päätetään suoralla demokratialla; miten päätetään äänestykseen alistettavien vaihtoehtojen muotoilusta; miten hoidetaan päätöksentekoa varten tarvittavan tiedon saaminen perille äänestykseen osallistuville. Edustuksellisen demokratia n rakenteellista ominaisuutta vähemmistösuojan ja sovittelumahdollisuuksien toteutumiseen ei suorassa demokratiassa ole. Näiden puutteiden vuoksi suora demokratia näyttää muiden demokratiakäsitysten kannalta populistiselta. Erityistapaus on teledemokratia, jossa äänestämistä yksinkertaistettaisiin muuttamalla se kännyköillä tai internetin kautta tapahtuvaksi. Nykyisin turvataan, että äänestäjä saa itse yksin päättää äänestyskopissa, miten äänestää; televaihtoehdossa tätä ei voida taata, mikä lisää epätodennäköisyyttä sen käyttämisestä virallisen demokratian menetelmänä. Lisäksi on ratkaistava luotettavuutta koskevat ongelmat: miten voidaan tarvittaessa todistaa, että tietojärjestelmän antama laskelma lopputuloksesta on todellakin oikea.
    Demokratiakäsitykset suhtautuvat eri tavoin resurssiongelmaan: kuinka paljon vaikutusta päätöksenteon lopputuloksiin tulee olla sillä, että kansalaisten henkiset, taloudelliset ja ajalliset resurssit ovat erilaisia. Jos demokratia ymmärretään vain muodolliseksi päätöksenteoksi, on mahdollista olla välittämättä siitä, miten heikoimmassa asemassa olevat pärjäävät sen käytössä suhteessa eliittiin.
    Päätöksenteko nähdään usein ongelmattomana, asiantuntemukseen perustuvana. Tämän eräs ilmentymä on tarveteoria. Sen mukaan ulkopuolinen asiantuntemus voittaa subjektiivisen käsityksen siitä, kuinka asioiden tulisi olla. Asiantuntija voi siis päätellä myös asianomaisen mielipiteen tai tahdon vastaisestikin mikä kulloinkin on henkilölle hyvästä. Nämä asiantuntijan reseptit nimetään tarpeiksi, ja politiikan tavoitteeksi otetaan niiden tyydyttäminen. Ero ihmis- tai yksilökeskeiseen ajatteluun käy ilmeiseksi, jos sana tarve korvataan sanalla ”tavoite”; ulkopuolinen ei voi tietää paremmin, mitkä ovat henkilön tavoitteet. . Tarveteoria on siten perusluonteeltaan autoritaarinen; voimakkaimmillaan se on johtanut siihen, että toisinajattelijat eli omat objektiiviset tarpeensa kieltävät henkilöt järjestetään psykiatriseen hoitoon.
    Uusin vaikuttava yhteiskuntafilosofia on kestävä n kehityksen ottaminen kriteeriksi, jonka mukaan kaikki arvovalinnat ratkaistaan. Valinnat tehdään tällöin pitkän aikavälin ympäristövaikutusten perusteella, jolloin häviölle voivat jäädä myös inhimilliset arvot (esim. rakennettaessa taajamia tiiviimmiksi asumisviihtyisyys saisi heiketä). Aatteen luonteeseen liittyy pakostakin asiantuntijoiden suuri merkitys päätöksenteossa; demokratia käsitys voidaan ehkä kuvata päätöksenteoksi siitä, kenen oikeassa olevina pitämiä asiantuntijoiden neuvoja tulee noudattaa.
    Asuntopolitiikassa kyse on demokratiakäsitysten kannalta mm. siitä, voiko yhteiskunta määritellä asumisen ihanteita (ja tuleeko sen näin tehdä) vai pitäisikö tuki- yms. järjestelmien suhtautua neutraalisti mm. hallintamuotoihin ja rakennustyyppeihin ja jättää valinnat näiden välillä kansalaisten tehtäviksi. Vielä 1980-luvun alun Suomessa oli vallitsevana näkemys, että valtion tulee ohjata Asuntohallituksen normeilla yksityiskohtaisesti asuntojen suunnittelua ja määritellä vuosittain asunto-olojen kehittämissuunnitelma. Kunnilta edellytettiin vuotuista asuntotuotanto-ohjelmaa.

    1.2.3. Teoriat ihmisluonteesta
    Politiikan kannalta on varsin keskeistä, millaiseksi ihminen katsotaan luonteeltaan. Voiko ihmistä olla olemassa ilman sosiaalista yhteisöä, ja kumpi näistä on tärkeämpi – ja mitä se sitten tarkoittaa?
    Onko ihmisen luonne syntymästä täysin avoin, tabula rasa, ja ympäristö muovaa hänestä sen mikä hän on, vai riippuuko jokin osa luonteesta perinnöllisyydestä? Tässä(kin) teoreettinen painotus on siirtymässä humanististen tieteiden puolelta luonnontieteeseen, kun ihmisen genomin tulkinta edistyy.
    Seuraava luku on kirjoitettu perinnöllisyystieteellisen näkemyksen mukaan. Sitä kohtaan on kohdistettu lähinnä kaksi erityyppistä kritiikkiä, joista kreationismi ei hyväksy darwinismia laisinkaan, ja toinen taas pitää joitain perinnöllisyystieteen pohjalta saavutettuja tuloksia poliittisesti epäkorrekteina tai muuten kyseenalaisina. Tällöin on kyse joko tavallisesta tieteen diskurssista tai sitten induktiivisen ja deduktiivisen metodin ristiriidasta (annetuista lähtökohdista tuloksiin vai annetuista tuloksista lähtökohtiin). Poliittisen korrektiuden vaatimus ilmenee yleensä siten, että jonkin hypoteesin asettamista ja testaamista tieteellisesti pidetään sopimattomana.
    Onko ihmisellä ideaalimalli, jonka suuntaan häntä tulisi kehittää, vai ovatko ihmiset tasa-arvoisia erilaisuudestaan huolimatta? Jos ideologinen ja tieteen näkemys ihmisestä poikkeavat toisistaan, kumpi tulee ottaa pohjaksi? – Keskustelussa esiintyy käsityksiä, joiden mukaan ”ihmiset haluavat vääriä asioita”. Tällainen suhtautuminen on mahdollinen vain jos uskoo itse tietävänsä, mitä ovat ”oikeat asiat”. Jos politiikka perustuu virheelliselle otaksumalle ihmisten käyttäytymisestä tai sen muutettavuudesta, se ei tuota toivottuja tuloksia.

    1.2.4. Yhteiskunnan muuttuminen
    Yhteiskunnan luonteesta on erilaisia näkemyksiä laidasta laitaan. Sitä saatetaan eri ideologioissa pitää ihmisten vapauden kahlitsijana, ihmisen kehityksen myötä poistuvana jäänteenä, yövartijana tai kaikesta huolehtivana kansankotina. Yksilön arvo yhteiskunnassa saattaa olla yksin merkitsevä, yhteiskunnan eteen uhrattavissa tai jossain tältä väliltä.
    Ihmisten periaatteelliset mielipiteet on selitetty kulttuurisesti tai biologisesti periytyviksi, ympäristöstä määräytyviksi tai hänen itsenäisesti valitsemikseen. Tällä on kytkentä siihen, miten ajatellaan politiikan vaikuttavan yhteiskuntaan: evoluution, tuotantosuhteiden muutosten, vaalien vai ihmisillä olevien käsitysten kautta. Käytännön päätöksentekoon näiden vaihtoehtojen eroilla ei ole suuresti vaikutusta. Usein näyttää jopa siltä, että sovellettaisiin viidettä vaihtoehtoa, jonka mukaan asiassa ei ole mitään pohtimisen arvoista ongelmaa, tehdään vain päätöksiä ja toimitaan niiden mukaisesti.
    Näkemyserojen taustalla on kuitenkin selkeitä filosofisia valintoja, joiden ymmärtämisestä on hyötyä. Kaikki relevantti yhteiskunnallinen päätöksenteko perustuu olettamuksiin tulevaisuudesta, ja nämä taas riippuvat osittain mm. valitusta tiedon- ja yhteiskuntafilosofiasta.
    Nykyinen yleinen piirre, keskushallinnon määräysvallasta luopuminen ja siirtyminen informaatio-ohjaukseen, sisältää itse asiassa paradigmamuutoksia. Sen sijaan, että kerrotaan, mitä pitää tehdä, selostetaan, miksi kannattaa toimia tietyllä tavalla. Tietoteoreettisesti on kyse positivistisen, erehtymättömän sentralismin vaihtamisesta hajautettuun, fallibilistiseen päätöksentekoon, jossa kukin saa myös itse tehdä omat virheensä sen sijaan että ne tehtäisiin keskitetysti. Yhteiskuntafilosofisesti siirrytään muodollisia päätöksiä korostavasta mallista malliin, jossa keskeisinä pidetään ihmisillä olevia käsityksiä, joiden mukaan he toimivat.
    Yhteiskunnan hahmottamisessa käytetään yleisesti mm. konflikti- ja yhteisyysteoriaa. Edellisen mukaan tarkastellaan kunkin intressiryhmän etuja ja sitä sääntelyjärjestelmää, jonka avulla intressejä sovitellaan yhteen. Yhteisyysteorian mukaan on olemassa yhteinen etu, jonka saavuttamiseen päätöksenteossa pyritään. Tällöin muiden kuin yhteistä etua ajavien tavoitteet ovat vähempiarvoisia.

    1.2.5. Kolme maailmaa
    Erään filosofisen hahmotuksen mukaan olevainen voidaan jakaa kolmeen maailmaan – aineelliseen, ihmisten toiminnan muodostamaan ja ideoiden maailmaan. Asuntopolitiikassa tämä jako ilmenee mm. lähiöuudistuksessa. Uudistus alkoi aineellisesta maailmasta, rakennusten korjaamisesta. Tämä todettiin kuitenkin riittämättömäksi ja otettiin kehittämisen kohteeksi alueen ihmisten toiminta. Siihen kuuluvat teemoina mm. asukasyhteistyö, työllisyys, sosiaalinen isännöinti ja palvelut. Kolmas ulottuvuus olisi vaikuttaa mielikuviin ja mielialoihin; juurtuminen, kauneuden kokeminen, muistot, tulevaisuuden odotukset ja kotipaikkaylpeyden aiheet ovat siihen kuuluvia tekijöitä.

    1.2.6. Käsitteistä ja määritelmistä
    Filosofian kannalta mitään asiaa ei voida määritellä täsmällisesti, koska määrittelyssä joudutaan käyttämään aina sellaisia käsitteitä, jotka tulee määritellä. Tästä päädytään loppumattomaan määritelmien ketjuun. Sitä ei voi katkaista käyttämällä määrittelyyn jo aiemmin määriteltyjä käsitteitä, koska tuloksena olisi kehäpäätelmä.
    Joskus maailmaa halutaan muuttaa kehittämällä uusi nimitys, jonka ajatellaan vaikuttavan itse asioiden sisältöön. Tällainen on esimerkiksi ehdotus ”asumispolitiikan” käsitteen ottamisesta käyttöön. Tämä viittaa kalevalaiseen teoriaan siitä, että tuntemalla asian nimi (loitsu, laulu) voidaan sitä hallita. Tässä kirjoituksessa on kuitenkin pidättäydytty totuttuun käsitteistöön.
    Sanoilla on merkityksen (denotaation) ohella myös konnotaatioita (tunnemerkityksiä). Esimerkiksi ”lähiön” konnotaatio on pääosin negatiivinen; ”asunnon” konnotaatio on huonompi kuin ”kodin”. Pelkkä nimikkeen vaihtaminen ei kuitenkaan auta, jos vika on todellisuudessa. Esimerkkejä tällöin syntyvistä ketjuista ovat negro > black > African American ja invalidi > vammainen > -esteinen.

    2. Ihmisen etologia
    Ihminen on pitkän evoluutioprosessin tulos. Sukua jatkamaan ovat aina jääneet ne yksilöt, jotka ovat fyysisesti ja psyykkisesti menestyneet parhaiten ja joiden jälkeläiset ovat vastaavasti onnistuneet saamaan jälkeläisiä, jotka ovat saaneet jälkeläisiä. Fyysinen suunnittelu ottaa fysiologiset tekijät melko hyvin huomioon (poikkeuksia kuten liikuntaesteisyyttä ei aina tosin noteerata), mutta periytyviä käyttäytymispiirteitä ei usein edes tiedosteta suunnittelun yhteydessä.
    Esihistoriallisen kehityksen tuloksena meillä on jäljellä koko joukko sellaisia käyttäytymistaipumuksia, jotka ovat osoittautuneet hyödyllisiksi etenkin kahden viime vuosimiljoonan aikana. Ne vaikuttavat mm. siihen, mitkä tekijät asuinympäristö ssämme lisäävät tai vähentävät viihtyisyyttä ja miten muutenkin toimimme asuntoasioissa (”Hellre friskfaktorer än riskfaktorer”/ Alan Dilani: on tärkeämpää etsiä psyykkistä ja fyysistä terveyttä edistäviä tekijöitä kuin pelkästään korjattavia epäkohtia). Vaikutus ei ole luonteeltaan pakottava, mutta geneettisesti perityn käyttäytymismallin vastaisesti on enemmän tai vähemmän vastenmielistä toimia. Luontaisen käyttäytymisen vastaisesta toiminnasta aiheutuu asianomaiselle stressiä, pahan olon tunnetta (jota vastaavat erilaiset fysiologiset prosessit, esim. hormonieritys, joka on tarkoitettu varuillaanolotilanteeseen ja joka siksi nostaa verenpainetta ja sykettä). Yksilökohtaiset erot ovat joidenkin ominaisuuksien osalta suuret, toisten osalta taas pienet. Osaltaan perimä vähentää alttiutta ”muodin” tai ”suhdanteiden” mukaisiin käyttäytymismuutoksiin ja siten myös poliittisten keinojen vaikutusta. Toisaalta myös suuret asennemuutokset ovat tämän vuoksi epätodennäköisiä. On mahdollista, että periytyvään tietoisuuden käsitteeseen liittyy myös olettamus, jonka mukaan omat näkemykset ovat vallitsevia tai ainakin oikeita, minkä vuoksi niiden universalisointiin (toisille tuputtamiseen) pyritään.
    Ihmisen etologia (geneettisesti periytyvää käyttäytymistä käsittelevä tiede) selittää, miksi erilaiset käyttäytymispiirteet ovat levinneet ja jääneet osaksi lajin perimää. Etologia antaa teoreettisen pohjan monille psykologian, sosiaalipsykologian ja sosiologian ilmiöille.
    Tieto ihmisen etologiasta ja sen vaikutusmekanismeista on kasvanut voimakkaasti 1990-luvulla. Geenitekninen tutkimus ja ihmisen geenikartoitus vaikuttavat jo nyt siten, että yksittäisiä geenivirheitä pystytään paikantamaan ja jopa korjaamaan. Lopullinen tavoite on päästä tulkitsemaan geneettistä informaatiota, jolloin moni nykyinen etologian ja muidenkin käyttäytymistieteiden hypoteesi osoittautuu joko oikeaksi tai vääräksi. Siihen asti joudutaan pitkälti toimimaan aihetodisteiden ja loogisen päättelyn varassa.

    2.1. Heimon jäsen
    Ihminen on ensinnäkin sosiaalinen eläin: hän haluaa olla järjestäytyneen yhteisön jäsen. Erakot ovat harvinaisia, ja rangaistuksena käytetään yleisesti vankeutta, yhteisöstä erottamista.
    Ryhmän toimivuuden ja lajin säilymisen kannalta eivät itsekkyys tai puhdas altruismi pitemmän päälle toimi. Jos kaikki vain pyrkivät käyttämään toisiaan hyväkseen, ei synny hyötyä avun saamisesta. Myöskään sellainen yksilö, joka vain antautuu hyväksi käytettäväksi saamatta mitään hyötyä itselleen, ei itse menesty, joten tämäkään ominaisuus ei pääse periytymään. Optimaalinen malli on sellainen, jossa apua annetaan mutta myös edellytetään vastapalveluksia. Ne, jotka vain pyrkisivät elämään siivellä, suljettaisiin keskinäisen avunannon ulkopuolelle. Vastaavasti oikeudenmukaisuus on edullisempi periaate yhteisölle kuin sen puuttuminen, ja siksi se onkin kehittynyt periytyväksi ominaisuudeksi (joka on toisilla heikompi kuin toisilla ja jonka vastoin osataan oppia toimimaan, kuten perinnöllisten luonteenpiirteiden yleensäkin).
    Sosiaalisten suhteiden säilyttäminen näkyy mm. vanhusten yliväljänä asumisena. Ikäihmiset eivät mielellään muuta pois sosiaalisesta yhteisöstä, jossa heillä on pitkäaikaisia kontakteja (sosiaalisia investointeja). Uusien solmiminen on vaikeaa, kun ei enää ole työelämässä, seuraelämä vähenee ja luonnollinen poistuma ystäväpiirissä kasvaa. Asunnon vaihto tulisi tällöin kyseeseen vain lähiympäristössä. Jos nykyinen väljäksi käynyt asunto on pientalossa, tulisi läheltä löytyä sitä pienempi ja edullisempi kerrostaloasunto; tämä ei ole aivan tavallista suomalaisessa yhdyskuntarakenteessa. Väljästä kerrostaloasunnosta on käytännössä helpompi muuttaa pienempään asuntoon samassa naapurustossa, koska vastakkaissuuntaisia asunnonvaihtotavoitteita on asumisuran alkupäässä olevilla kotitalouksilla. Asuntopoliittiset seuraukset tästä ovat, että asumisväljyy den hajonta kasvaa ja keskiarvon selityskyky heikkenee, ja vanhusten asumiskustannukset pysyvät joskus tarpeettoman korkeina. Pyrkimyksiä siirtää vanhukset pienempiin asuntoihin ja siten heikentää heidän elämänlaatuaan tulee näin ollen arvioida myös eetti seltä kannalta.
    Oikeudenmukaisuuden käsite on melko vanhaa perintöä, koska se ilmenee mm. kapusiiniapinoiden käyttäytymisessä.. Vastavuoroisuuden edellyttämistä auttamisessa on todettu simpansseilla, ja ihmisellä tämä piirre on myös selvä. Se näkyy vastahakoisuutena joutua (kiitollisuuden)velkaan ja velvollisuudentuntona velan maksamisessa. Vastavuoroisuutta odotetaan siksi myös sosiaalisen avun saajilta – joko pelkästään kiitollisuutta tai sitten tuen tarkoitukseen liittyen työttömiltä työnhakua ja opiskelijoilta opiskelua; terveyspalvelujen käyttäjiltä monet lisäksi odottavat terveellisempien elämäntapojen omaksumista. Nuorten saaman toimeentulotuen vastineeksi on myös suunniteltu työ- tai opiskeluvelvollisuutta (asiallisesti lienee kyse palkkiosta työnsuorituksesta sosiaalisen tuen sijaan). Asuntopolitiikassa ei vastavuoroisuutta ole vaadittu. Sen sijaan tukia on konstruoitu siten, että asumisen kokonaiskustannuksista tinkivä ja säästävä asiakas saa tästä etua itselleen eli hälläväliä-tyyliä ei siinäkään tueta. Tosin tähän on rationaalinenkin peruste: välttämällä moral hazard-tilanteita säästetään kustannuksia. (Moral hazard = järjestelmä saattaa toimijan kiusaukseen tehdä omaksi hyödykseen epäeettinen valinta.)
    Osa ihmisistä asettaa kuitenkin oikeudenmukaisuuden tavoitteen kyseenalaiseksi sosiaalipolitiikasta keskusteltaessa. Päälinjana on, että tuki pyritään kohdentamaan niille, joille se yhdessä hyväksyttyjen periaatteiden mukaan kuuluu. Tuesta pyrkivät osallisiksi kuitenkin myös sellaiset henkilöt, joilla ei ole tuen tarvetta. Näihin väärinkäyttäjiin osa ihmisistä suhtautuu siten hyväksyvästi, että vastustaa kontrollia, väärinkäytösten selvittämistä ja hyödyn takaisinperintää. On mahdollista, että tässä suhtautumistavassa on taustalla premissi, jonka mukaan kaikki tuen alkuperäiset saajat ovat oikeasti sen tarpeessa, jolloin tällaiset sanktiot kohdistuisivat vähäväkisiin. Nimenomaista väärinkäytösten tai hyvätuloisten saajien puolustamista ei tähänkään suhtautumistapaan liity.

    2.2. Hierarkiasta tarkka
    Hierarkkisuudesta on ilmeisiä hyötyjä lajille ja heimolle. Ihmisetkin pyrkivät parantamaan hierarkkista asemaansa ja ovat tarkkoja suunnilleen samalla tasolla olevien asemasta. Kuninkaista ja kerjäläisistä ei niin ole väliä, koska he ovat niin etäällä.
    Asuntopolitiikassa hierarkkisuus voi tulla esiin tilanteessa, jossa rationaalinen ratkaisu antaisi tuen saajalle liialliseksi katsotun edun. Selkeä esimerkki oli aikoinaan Asuntohallituksen määräyksissä asuntojen sisäovista: ei saanut käyttää hienompaa mutta halvempaa puuviilutettua pintaa vaan maalattuja ovia, jotka kyllä näyttävät halvemmilta. On myös mahdollista, että sosiaalisten vuokra-asuntojen rakentamista pientaloihin vierastetaan sen vuoksi, että pientaloja arvostetaan selvästi enemmän kuin kerrostaloja.

    2.3. Reviirit
    Ihmisillä on perinnöllinen pyrkimys reviirien turvaamiseen. Näitä on eri tasoilla – yksilön, parin, perheen ja heimon tasolla. Yksilöreviiri liittyy hygieniatoimintoihin, ja vaikuttaa siten, että usean ruokakunnan yhteiset WC- ja pesutilat koetaan epämiellyttäviksi ja huoneistosauna tärkeäksi (84 % oululaisista kerrostaloasukkaista piti 2001 tutkimuksessa tärkeänä asuntokohtaista saunaa). Yksilöetäisyyden nimellä tunnettu ominaisuus ilmenee siten, että tiettyä etäisyyttä lähempänä alkaa toinen ihminen tulla häiritseväksi; asemalaiturilla tai bussissa ihmiset asettuvatkin siten optimaalisesti, että kukaan ei ole aivan kylki kyljessä vieraan ihmisen kanssa. Perhereviirin merkitys on etenkin siinä, että omassa rakennuksessaan sijaitsevat asunnot (omakotitalot, kesämökit) koetaan viihtyisämmiksi kuin sellaiset, joissa reviiriä loukataan mm. vierain katsein, äänin ja hajuin. Pientaloissa asuvilla on enemmän yhteyksiä naapureihinsa kuin kerrostalojen asukkailla; ilmeisesti reviiri on edellisissä niin selkeä ja turvattu, että yhteydenpito on luontevaa. USA:ssa on jopa todettu kaupunkiomakotitalojen perinteisen kuistin olevan tärkeä elementti keskustelijoiden tukikohtana.
    Suomessa noin 70-80 prosenttia ihmisistä haluaisi asua pientalossa, mikä edistää tämäntyyppisen asuntokannan pysymistä käytössä tulevaisuudessa samalla kun kerrostaloasuntoja jää tyhjiksi. Reviirin kaipuussa on suuriakin eroja yksilötasolla, ja puolet pientaloista rakennetaan kaavoitetun alueen ulkopuolelle toisaalta väljyyden, toisaalta yksilöllisen suunnittelun mahdollistamiseksi. Ihminen ”merkitsee” reviirinsä persoonallisin elementein, mikä sekin on helpompaa pientaloissa kuin kerrostaloissa.
    Kerrostalossa naapureiden voidaan joko mieltää kuuluvan omaan heimoon tai sitten ei, millä on vaikutusta asumisviihtyvyyteen. Asukkaiden välinen kanssakäyminen lisää naapureiden tuntemista ja parantaa tämän vuoksi viihtyisyyttä. Yhteisö kontrolloi omaa aluettaan: sen jäsenet eivät ole välinpitämättömiä sen suhteen, kuka porraskäytävässä tai pihalla kulkee. Eräs käytännön sovellus on juuri porraskäytävien siisteys ja viihtyisyys; mitä harvemmat huoneistot käyttävät porraskäytävää, sitä todennäköisemmin se mielletään yhteiseen reviiriin kuuluvaksi ja sitä paremmassa kunnossa se pidetään.
    Rakennusten ja ympäristön kunto korreloi sen kanssa, miten hyvin ne kuuluvat yhteiseen reviiriin. Tämän vuoksi ihmiset tuntevat enemmän turvattomuutta alueilla, joiden kunto on heikompitasoinen. Turvattomuus korreloi Suomessa myös asuntotyypin kanssa; pientaloalueilla ihmiset kokevat vähemmän turvattomuutta kuin kerrostaloalueilla.
    Asunnon hallintamuoto määrittelee, kuinka voimakkaasti se kuuluu omaan reviiriin. Omistusasunnosta pidetään kustannustilastojen mukaan paremmin huolta kuin vuokra-asunnosta (joskin samaan suuntaan vaikuttaa myös asukkaiden erilainen valikoituminen). Velan ottaminen on etologi sesti jo sinänsä epämiellyttävää, ja asuntovelka heikentää lisäksi omistusasunnon omistusta, reviiriä, ja siten on erityisen vastenmielistä (sanonta ”pankin torppari” kuvaa hyvin tätä tunnetta, vaikka mistään vastaavasta oikeussuhteesta ei olekaan kyse). Ranskan kielessä on eri sana kuvaamaan asunnonomistajaa, joka on maksanut lainansa pois, ja asuntovelallista.
    Kodin erityinen asema ihmisten käsitysmaailmassa käy ilmi suhtautumisessa asuntojen antamiseen vuokralle. Vuokran korkeuden säätely on poliittinen keskustelunaihe monissa maissa; sen sijaan autojen leasingvuokria tai juhlapukujen vuokrausta säätely ei ole tiettävästi missään koskenut. Kyse ei ole siitä, että asuminen olisi ns. perustarve: debatin argumentoinnista päätellen ruuan hinnassa hyväksytään paljon suurempi kate kuin asuntojen antamisessa vuokralle.
    Vuokra-asunnolla on ilmeisesti enemmän välineellinen arvo asukkaalle. Vuokra-asukkaat esimerkiksi muuttavat noin kolme kertaa niin usein kuin pientalossa omistusasunnossa asuvat, mutta populaatiot eivät ole kovinkaan samanlaisia ja muutto johtunee enemmän harkinnasta kuin pakosta.
    Asumisoikeus asunto mielletään omistusasunnoksi, vaikka se juridisesti onkin lähempänä vuokra-asuntoa. Siksi esimerkiksi sellaisen kulutus- ja korjausluvut ovat lähellä omistusasumisen vastaavia arvoja.
    Oma reviiri halutaan merkitä. Asuntojen osalta tämä tarkoittaa pyrkimystä erottautua muista omaan persoonalliseen suuntaan. Kerros- ja rivitalo issa tämä on vaikeampaa kuin pientaloissa.
    Asunnolla on etologi sen taustansa vuoksi poikkeava asema monissa yhteyksissä. Etologisesti oikea asunto mielletään kodiksi. Kotirauhaa pidetään selkeänä tavoitteena ja sen puolustamista hyväksyttävänä; väkivaltainenkin puolustaminen on sallittua pitemmälle kuin missään muussa yhteydessä. Kodin säilymistä tuetaan tehokkaasti; häätö on tehty paljon hankalammaksi kuin vastaava muiden sopimusten irtisanominen tai purkaminen. Ylivoimaisesti kaikkein suurinta ruokakuntakohtaista asumisen tukea maksettiin 90-luvulla ylivelkaantuneille, tarkoituksella pelastaa heidät kotinsa menettämiseltä.
    Perhereviirin voimakkuus näkyy myös siinä, että ihminen vierastaa muussa kuin yhteisössä kuin perheessä tapahtuvaa asumista. Etologian kannalta yhteisöasuminen luonnistuu todennäköisesti hyvin vain niiltä nuorilta, jotka ovat jättäneet lapsuudenkotinsa mutta eivät vielä ole perustaneet omaa perhettä (vastaa osaksi siirtymävaihetta, jossa yksivuotiaat hirvenvasat ovat keväisin).

    2.4. Savannilta kotoisin
    Pari miljoonaa vuotta sitten ihminen menestyi Afrikan kuivalla alueella ilmeisesti suuri siksi, että se oli ainoa eläin, joka osasi käyttää työkaluja juurien kaivamiseen. Juuret olivat ainoa ravinto, jonka hankinnassa ihminen pärjäsi muille eläimille (tai oikeastaan ihminen pystyi myös rikkomaan raatojen kalloja ja luita päästäkseen käsiksi niiden sisältämään proteiiniin). Niinpä alttius maan ruopsuttamiseen osoittautui hyödylliseksi osaksi geeniperintöä ja ilmenee yhä (irrationaalisenakin) haluna puuhailla omassa puutarhassa. Tähän liittyvät myös värikkäiden kukkien positiivinen merkitys (koska ne kertovat, missä myöhemmin on hedelmiä) ja lyhyen ruohon myönteinen vaikutus (koska sellaisen keskelle etsiytyminen vähentää uhkaa ruohikkoon piiloutuneita saaliseläimiä kohtaan ja toisaalta vihreys kertoo juomaveden läheisyydestä).
    Ihmisten on todettu muutenkin suosivan savannin piirteitä – kumpuileva maasto, korkeita puita mutta ei kuitenkaan synkkää metsää, horisontin näkyminen, tutkimaan houkuttelevat polut. On mahdollista, että puita korkeammat rakennukset tuntuvat epämiellyttäviltä, koska niillä ei ole luonnollista vetovoimaa. On myös mahdollista, että suurten rakennusten kulmikas muoto mielletään vieraaksi (usein vanhoissa arvorakennuksissa massoittelu vastaa enemmän luonnossa esiintyviä kalliomuotoja kuin geometrisia perusmuotoja). Metsän sisällä eivät ihmiset mielellään asu; tarvitaan vähintään aukio tai tori luomaan avaruuden tuntua. On mahdollista, että suomalainen luonnonvarainen metsä mielletään epäsiistiksi sen vuoksi, että se ei vastaa savannin metsää, jossa kasvillisuutta on maantasossa selvästi vähemmän.
    Näkymä luontoon (ikkunasta tai valokuvana) nopeuttaa paranemista, laskee jännittyneisyyttä ja lisää vanhusten aktiivisuutta. Luonnossa liikkumista käytetään hoitomuotona mielenterveyden alalla. Tämän kääntöpuoli on siinä, että perimän vastainen ympäristö aiheuttaa psyykkistä rasitusta. Tätä ei yleensä noteerata yhdyskuntasuunnittelussa muiden indikaattoreiden rinnalla.
    Auringonvalo on terveydelle välttämätöntä kohtuullisesti käytettynä, ja auringon ottaminen vähentää miltei kaikkien syöpien esiintymistä. Ei siksi ole yllättävää, että ihmisille on ominaista priorisoida aurinkoista säätä. Sisätiloihin halutaan luonnonvaloa, mielellään myös aurinkoa.
    Myöhemmin esi-isämme viettivät aikaansa ilmeisesti paljon vedessä, mistä meillä on jäljellä fysiologisia piirteitä (ruskea rasva, vesieläimelle sopiva karvoitus, vauvauinnin mahdollistava sukellusrefleksi), joita muilla kädellisillä ei ole. Viehtymys rantoihin, vesillä liikkumiseen ja vesiaiheisiin lienee tältä ajalta (rusketuksen himoaminen taas johtuu siitä, että sairaan näköistä eli kalpeaa ihmistä kavahdetaan). Rantatonttien arvostus ja kiistat rantojen käytöstä ovat sen heijastumia asunto- ja kaavoituspolitiikkaan (rannan läheisyyden on todettu nostavan tontin hintaa merkittävästi mm. Suomessa ja Hollannissa tehdyissä tutkimuksissa).
    Mitä epävarmempi on tulevaisuus, sitä vähemmän hyötyä saa siitä, että lykkää jonkin edun nauttimista. Politiikassa joudutaan ottamaan huomioon, että ihmisellä on taipumus käyttää negatiivista korkoa tulevaisuudessa odotettavan hyvän diskonttaamiseen. Tämä tarkoittaa, että on vaikea kieltäytyä tämän hetken nautinnoista sen hyväksi, että joskus tulevaisuudessa saisi tästä suuremman hyödyn (laihdutuskuureilla ja tupakkalakoilla on taipumus epäonnistua tämän ominaisuuden vuoksi). Valintaan omistus- ja vuokra-asumisen välillä sisältyy joskus tämänkin mukainen perustelu: vuokraamalla saa isomman asunnon nopeammin kuin ostamalla (vaikka oma varallisuus jää kasvamatta ja omistusasuminen tulisi pitemmällä aikavälillä edullisemmaksi). Toisaalta säästäväisyys on ollut tärkeä menestystekijä pohjoisessa, jossa talveen tulee varautua ruokaa keräämällä tai kuolee nälkään. Siksi ei ole yllättävää, että protestanttista etiikka a esiintyy erityisesti alueilla, joiden luonnonolot ovat olleet vaativia; muut kuin luonteeltaan säästäväiset ihmiset ovat kuolleet pois aikaisempina vuosisatoina. Ehkäpä pohjoismaisen hyvinvointivaltion käsitteessä myös sana ”pohjois-” on merkitsevä. Etelämmässä ei solidaarisuudesta ole ollut samaa ratkaisevaa hyötyä. Keräilytaloudessa etuilusta on pelkkää etua.

    2.5. Pesänrakennusvietti?
    Apinat elävät keräilytaloudessa ja liikkuvat jatkuvasti reviirillään. Pysyvästä pesästä ei olisi näin ollen mitään hyötyä. Ihminen siirtyi kuitenkin jossain vaiheessa samanaikaiseen keräilytalouteen ja metsästykseen, jolloin yhteinen tukikohta tuli tarpeelliseksi. Se helpotti myös lasten hoivaamista; edellytykset sille, että lapsi kehittyy syntymän jälkeen vielä usean vuoden ajan, paranivat.
    On epävarmaa, onko ihmisellä erityinen pesänrakennusvietti. Ihminen nukkuu mieluummin suojassa kuin avotaivaan alla, mieluummin peiton alla kuin ilman. Myös paimentolaisilla on mukanaan kuljetettava koti.
    Osa pesän rakentamisesta voidaan selittää reviirin merkitsemisenä. Kalustamisella ja koristelulla osoitetaan, että alue kuuluu omaan reviiriin. Reviiriä halutaan laajentaa eli asumisväljyy ttä lisätä.

Taustakirjallisuutta:
Dilani, Alan (toim.): Design & Health – The Therapeutic Benefits of Design, Svensk Byggtjänst 2001
Pinker, Steven: How the Mind Works
Morris, Desmond: useita teoksia, mm. Alaston apina
Sussman, Robert W.
Korpela, Kalevi: Luonto elvyttää niin toimistossa kuin sairaalassakin (Kulttuurista terveyttä, 1/2001)

  1. Sosiaalipolitiikan metaetiikka ja etiikka
    3.1. Teko- ja tavoite-etiikka
    Etiika ssa on hyödyllinen käsite, regulatiivinen idea. Siksi kutsutaan kulloinkin noudatettavaa kriteeriä, jonka mukaan valinta eri vaihtoehtojen välillä tehdään. Mitään puolueetonta valintavaihtoehtoa tai vertailutapaa ei ole olemassa.
    Filosofiassa voitaisiin tehdä valinta, jonka mukaan eetti syyteen ei edes pyritä vaan asiat ratkotaan esimerkiksi vallan, voiman tai muiden meriittien antamalla perusteella. Usein tämä verhotaan valistuneen itsevaltiuden tai virkamiesvallan nimiin. Oleellista on että tällöin ei toteudu eettisyydelle ominainen universalisointi: subjektit eivät pitäisi noudattamiaan normeja oikeudenmukaisina, jos olisivat niiden objektien asemassa.
    Yleisistä eettisistä tavoitteista on esitetty teoreettisia ajatusmalleja, joissa pyritään hyvän maksimointiin (esim. utilitarismi). Niillä ei ole yhteyttä käytäntöön, koska malleista puuttuu hyvän mittausväline. Sitä tarvitaan etenkin kun joudutaan vertailemaan jollekulle tulevaa hyvää toiselle samasta teosta aiheutuvaan ei-hyvään.
    Poliittisesti merkityksellisin eettinen kysymys on valinta sen välillä, tehdäänkö eettiset valinnat yksittäisten tekojen vai niiden tosiasiallisten vaikutusten perusteella. Näitä vastaavat aatteelliset rintamalinjat ovat esiintyneet ainakin antiikin Kreikasta saakka. Suomalaisessa poliittisessa perinteessä tavoitteen saavuttamisen mukaan orientoituva, lopputuloksia arvostava etiikka on ollut vahvempi, joskin tekoetiikkaa on esiintynyt sekä järjestäytyneenä puoluekentässä (aikajärjestyksessä nuorsuomalainen puolue, edistyspuolue, vapaamielisten liitto, perustuslaillinen kansanpuolue, liberaalinen kansanpuolue ja jälleen nuorsuomalaiset) että yksittäisinä kannanottoina (jotka tavoite-etiikan kannalta katsottuina näyttävät tunteenomaisilta ja populistisilta, mikä vähentää niiden esittäjien arvostusta ja korostaa siten linjaeron käytännön merkitystä).
    Sosiaalipolitiikan teoriaa on käsitelty yllättävän vähän ja varsin yleisellä tasolla. Keskeiset valinnat koskevat ensinnäkin sitä, tuleeko sosiaalipolitiikkaa yleensäkään olla vai toimivatko markkinatalouden ”näkymättömät kädet” riittävän hyvin. Toinen valinta onkin jo luonteeltaan teko- ja tavoite-etiikan välinen: kummat ovat tärkeämpiä, erot ihmisten taloudellisessa asemassa vai heidän taloudellisen asemansa absoluuttinen taso (myös Lorenzin ja Ginin malli perustuu erojen minimointiin välittämättä siitä, putoaako samalla kaikkien taso; Suomessakin tulonjako tasoittui 1990-92, kun syöksyttiin lamaan ja suurtyöttömyyteen). Suhteellista asemaa korostavalla tarkastelulla on yhtymäkohta etologi aan: ihmisellä on pyrkimys oman aseman vertailemiseen muiden kanssa ja sen parantamiseen yhteisön hierarkiassa (eli kateuskin on oikeastaan perinnöllistä).
    Tekoetiikka johtaa myös päätelmään, jonka mukaan kaikkien yhtäläinen köyhyys on parempi kuin se että kaikilla olisi tätä enemmän, jos se samalla merkitsisi eroja ihmisten välillä. Tämän marxilaisen näkemyksen kritiikiksi ja vaihtoehdoksi John Rawls kehitti oikeudenmukaisuuden teorian (A Theory of Justice, 1971), jossa hän pitää eettisesti oikeana sellaista ihmisten palkitsemista työstä, että se houkuttelee heitä tekemään enemmän työtä, jolloin työn hedelmät koituvat myös huonommassa asemassa olevien hyväksi. Jos köyhä saa syödäkseen, ei tätä tee kelvottomaksi lopputulokseksi se, että joku toinen saa mahdollisesti vielä enemmän ruokaa saman tapahtuman seurauksena. Vasta sellainen palkitseminen on eettisesti kielteistä, jossa muille ei enää koidu mitään hyötyä. Marxilaisessa tasa-arvossa kultakin vaaditaan suoraan hänen kykyjensä mukaista panosta ja annetaan hänelle hänen tarpeitaan (ks. edellä) vastaavasti; Rawlsin kanta perustuu ihmisten motivoimiseen työntekoon ja kokonaisvaurauden kasvattamiseen, mikä käytännössä on osoittautunut toimivaksi hypoteesiksi. Terho Pursiainen on kehittänyt edelleen Rawlsin ajatusten ydintä.
    Köyhyyden määrittelyssä käytetään yleisesti mittaria, jossa köyhyys riippuu tulojen keskiarvosta. (Sinänsä ”köyhä” on väärä sana, koska se tarkoittaa vähävaraista; tässä pitäisi puhua pienituloisesta. Vastaavasti suurituloinen ei ole välttämättä ”rikas”, vaikka sitäkin mm. Tilastokeskus käyttää. Lisäksi on kehitetty käsite ”tuloköyhä”; Tilastokeskus löytää tuloköyhiä myös varakkaimmasta kotitalousdesiilistä.) Jos joukko keskitasoa enemmän tuloa saavia (mikä Suomessa tarkoittaa miltei kaikkia kokopäivätyössä olevia) ihmisiä saa ylimääräisen palkankorotuksen, lisääntyy köyhien määrä. Tämä määrittelytapa on selvästikin tekoetiika n ajattelutavan mukainen. Jos tarkoituksena olisi kertoa tulonjaosta, olisi mittari taas paikallaan myös tavoite-etiikan kannalta. Asuntopolitiikassa olisi muutamia suureita, joiden jakaumaa voisi tarkastella samalla tapaa, joskaan tätä ei ole tapana tehdä.
    Rawls käsittelee kysymystä yksinomaan tulonjaon kannalta. Todellisuudessa yksittäisen kansalaisen kulutustason riippuvuus muiden samassa kansantaloudessa työskentelevien ansioista on monimutkaisempi. Heikommassa asemassa olevan asemaa ei paranna yksinomaan se tulonsiirto, joka hänen on mahdollista saada parempituloiselta, vaan koko keskimääräisen osaamisen tason nousu yhteiskunnassa.
    Teko- ja tavoite-etiikan välinen dialogi sisältyy mm. keskusteluun vuokrien sääntelystä (onko tärkeämpää, että vuokrat ovat matalat vai että vuokra-asuntoja on), suhtautumisesta asuntojen optimaaliseen käyttöön (tulisiko yksinäiset vanhukset saada siirtymään väljistä asunnoistaan pienempiin esim. verotusta hyväksi käyttäen) ja alivuokralaisten ottamiseen eläkeläisten asuntoihin (halutaanko vuokratulon eläkettä pienentävää vaikutusta lieventää siten, että intressi vuokralle antamiseen syntyy).
    Voidaanko päästä siihen, että tukea ei enää tarvittaisi? Tekoetiikan pohjalta tuskin voidaan, koska ruokakuntien välille jää aina eroja. Siten tuen kokonaismäärän kasvattamista käytetään synonyyminä tuen kehittämiselle: asuntopolitiikka on sitä parempaa mitä enemmän julkisia varoja sen hoitamiseen kuluu. Tavoite-etiika n kannalta olisi jopa hyvä, jos päästäisiin siihen, että kukaan ei enää tukea tarvitse. Kun tuen tarvetta arvioidaan absoluuttisesti eikä relatiivisesti, tämä on realistinen tavoite. Se myös ohjaa etsimään sellaisia ratkaisuja, joilla tukea saavaa autetaan tulemaan toimeen omillaan (esimerkiksi auttamalla häntä vaihtamaan kokonaiskustannuksiltaan halvempaan asumismuotoon tai asuntoon).

    3.2. Eettiset valintatilanteet
    Suomen nykyistä asuntopoliittista tukijärjestelmää määriteltäessä on otettu kantaa ainakin seuraaviin eettisiin kysymyksiin. Voidaan toki ajatella, että on muitakin, sellaisia kysymyksiä, joihin annettu vastaus ei ole vaikuttanut tukijärjestelmään. Näitä on etenkin muiden kuin asuntopoliittisten tavoitteiden ottaminen vertailtaviksi
    Jos verrataan perusturvan eri osia, onko ne oikein painotettu vai tulisiko resursseja siirtää osa-alueelta toiselle? (Kokonaan asunnottomat ja vanhusten puutteelliset asunnot olisi edullisempaa hoitaa kuntoon kuin antaa kustannusten syntyä sosiaali- ja terveyspuolelle.)
    Mitkä kaikki tekijät muodostavat asumisen vähimmäistason?
    Kenen tulisi määritellä vähimmäistaso – eduskunnan, hallituksen vai virkamiesten?
    Mikä on jokaiselle turvattavan minimiväljyyden suhde keskiväljyyteen? Onko minimiväljyys absoluuttinen vai seuraako se elintason tai keskiväljyyden muutoksia?
    Mikä on oikea minimiväljyys erikokoisille ja -kokoonpanoisille perheille? Kumpi on ratkaisevampi – ruokakunnan jäsenten lukumäärä vai kulutusyksikkö jen määrä? Onko yleinen kulutusyksikköjen suhteutus oikea myös asumisen kannalta?
    Voiko asumisen vähimmäistason turvaamiseen liittyä omavastuuta ja jos niin millaista?
    Tulisiko ja miten varmistaa, että asukkaalla on intressi kokonaiskustannusten pitämiseen mahdollisimman alhaisina? Kuinka voimakkaasti tukiehdot voivat painostaa etsimään edullisempaa asuntoa? Tuleeko moral hazard-tilanteisiin suhtautua neutraalisti vai niitä tietoisesti välttäen?
    Voidaanko tukea maksaa keskimääräisten asumiskustannusten tason mukaan vai tuleeko yksittäisen ruokakunnan tosiasiallinen tilanne ottaa huomioon?
    Tulisiko vähimmäistasoa turvaavan tuen olla asumistavasta riippumatonta? Jos pyritään eri tukimuotojen neutraalisuuteen, miten tulee verrata vuokra- ja omistusasumisen tukea, kun omistusasukkaan varallisuus kasvaa tuen seurauksena?
    Tulisiko tuki antaa asunnosta riippumattomana siten, että saaja voisi halutessaan asua sen turvin esim. ahtaasti mutta korkeatasoisesti (eli saako tuen turvin hankkia myös arvostusta)?
    Osa asuntoylivelkaisista on hankkinut velkataakan kevytmielisesti tai epäonnistuneen keinottelun seurauksena. Tulisiko tällä olla vaikutusta heidän saamaansa tukeen?
    Missä vaiheessa ja minkälaisen saajan oman varallisuuden tulisi vaikuttaa tukea pienentävästi (aktualisoitunut kesämökkien omistamisen vuoksi; entä sellaisen varallisuuden, jota ei voi realisoida)?
    Jos asukas hankkii ja pystyy kustantamaan lisäväljyyttä tai kalliilla paikalla olevan asunnon, milloin katsotaan, että hänellä ei enää ole tuen tarvetta?
    Mikä on tarkkuus ja aikaväli, jolla tuen tarvetta tulisi kontrolloida? Kuinka pitkälle voidaan luottaa siihen, että tuen saaja ilmoittaa oma-aloitteisesti muutoksista, jotka vähentäisivät tuen määrää?
    Jos tuetaan asuntolainan korko ja, tulisiko tuen myötäillä vai kompensoida yleisen korkotason muutoksia? Kuinka nopeasti sen tulisi reagoida näihin?
    Mikä on asuntopoliittisten tavoitteiden suhde muihin poliittisiin tavoitteisiin, jos näiden välillä on ristiriitatilanne (esim. asumisväljyy den kasvattamisen ja luonnonvarojen käytön välinen ristiriita; asuntojen tarjonta liiketoimintana)?
    Milloin tukea voidaan antaa ilman sosiaalisia perusteita? Mikä on sen hyväksyttävyys, että huonommassa asemassa oleva tulee tukeneeksi paremmassa asemassa olevaa?
    Milloin verottamatta jättäminen on tukea (liittyy taustalla olevaan näkemyseroon siitä, kuuluvatko tulot alkuperäisesti verottajalle vai niiden ansaitsijalle)?
    Kuinka laajalti voidaan edellyttää rakennuksilta liikuntaesteettömyyttä, kun otetaan huomioon tästä aiheutuvien kustannusten asumistasoa alentava vaikutus?
    Miten tulee painottaa asuntopolitiikan pysyvyyttä ja ennustettavuutta suhteessa joustavuuteen? (Esim. pääomakustannukset voivat myötäillä suhdanteita tai pysyä muuttumattomina.)
    Tuleeko yhteiskunnan subvention painottua enemmän matala- vai korkeasuhdanteeseen? (Pitääkö valtion esimerkiksi tinkiä aravakoroista silloin kun yleinen korkotaso on alhaalla vai silloin kun se on korkea?)

    3.3. Asuminen perusoikeuskysymyksenä
    Jo perusoikeuksien olemassaolo on filosofinen kysymys. Perusoikeuksien määritteleminen on poliittisten valintojen tekemistä. Oikeuksien sisältöä on johdettu luonnosta tai tietyn aatteen ihanteista. Eräs ajattelutapa määrittelee ne operationaalisesti: jotta ihmiset voisivat elää tasa-arvoisina yhteiskunnan jäseninä, tulee heidän poliittisten, kulttuuristen ja sosiaalisten perusoikeuksiensa olla turvattuja (mm. Asuntopoliittinen komitea 1965; tunnetaan myös kritiikkikynnyksen käsitteenä). Myös se, mitä kulloinkin perusoikeudeksi julistamisesta seuraa, on politiikkaa. Oikeuksien sisältö on myös sidoksissa aikaan ja taloudellisiin edellytyksiin, ja se saattaa muuttua, vaikka itse säädökset pysyisivät samoina.
    Valtiosäännön turvaamien perusoikeuksien toteutumiseen käytännössä ei ole siinä osoitettu kansalaisen käytettäviksi keinoja, vaan se riippuu muusta lainsäädännöstä. Asunnon saamisen suhteen ei kansalaisille ole määritelty subjektiivisia oikeuksia, ei edes julkiselle vallalle velvollisuutta asuntojen tarjoamiseen. Lain tasolla on ainoastaan velvoitettu kunnat edistämään asunto-oloja alueellaan. Erityisryhmillä ja erityistilanteissa on subjektiivisiakin oikeuksia (ks. SosiaalihuoltoL, VammaispalveluL, LastensuojeluL).
    Valtiosäännön tasollakin olisi kaksi vaihtoehtoa. Valtiosääntö voi olla pelkkä deklaraatio (kuten aiempi maininta työn olemisesta valtiovallan suojeluksessa) tai sitten subjektiivinen oikeus, jonka toteutumisen varmistamiseen on annettu keinot. – Ruotsissa on asuntoa kutsuttu sosiaaliseksi perusoikeudeksi hyvin pitkään ilman, että oikeuden toteuttamista olisi mitenkään operationalisoitu lainsäädännössä.
    Erityislainsäädännössä on sitten otettu kantaa siihen, mitä on pidettävä alimpana hyväksyttävänä tavoitetasona. Tätä kutsutaan kohtuulliseksi asumistasoksi, mutta tarkoittaa itse asiassa vähimmäistasoa, koska sen alapuolelle jäävän katsotaan tarvitsevan tukea. Tämä taso on osin määritelty eksplisiittisesti, osin se vain muodostuu tukijärjestelmän osasista.
    Asumisen vähimmäistason turvaaminen on yhtäpitävä ihmisten auttamishalun kanssa. Vastavuoroisuutta ei varsinaisesti odoteta, mutta tuen väärinkäyttäjiin suhtaudutaan selvästi kielteisesti. Heikomman aseman turvaamista on myös se kuluttajansuoja , joka vuokralaisille ja asunnon ostajille on annettu.
    Asuntopolitiikassa pyritään myös poliittisten ihanteiden toteuttamiseen. Alan kirjallisuudessa esiintyy kokonaisia (staattisia) ihannekaupunkeja. Suomalaisessa kunnallispolitiikassa kaavoituskysymyksillä on ollut usein suuri vaikutus siihen, keitä valitaan ja keitä ei enää luottamustehtäviin. Kyse on ollut erilaisista näkemyksistä sen suhteen, miten viihtyisää asuinympäristö ä saadaan aikaan. Jotkut poliittiset ihanteet koskevat hallintomuotoa – preferoidaan joko omistus- tai vuokra-asumista; jälkimmäisessä tapauksessa saatetaan ottaa kantaa myös siihen, ketkä voivat toimia vuokranantajina.

    3.4. Turvattavat hyvät
    Asuntopolitiikan painotus on muuttunut kulloinkin koettujen epäkohtien ei-toivottavuuden painotuksen mukaan. Asuntojen määrällinen puute on ollut aluksi merkittävin; sittemmin on niiden laadun ja asumiskustannusten vaikutus kasvanut. Näitä koskevien epäkohtien lieventyessä noussee elämän sisältöön liittyvien kysymysten rooli asuntopolitiikassa.
    Kohtuullisen vähimmäistason ulottuvuuksista on tehty erilaisia listoja. Hyvä esimerkki on Asuntopoliittisen komitean (1965) luettelo:
    ”Asuntojen lukumäärä on riittävä.
    Asunnot sijaitsevat alueellista kysyntää vastaavasti.
    Omakoti-, rivi- ja kerrostalo asuntojen suhde vastaa kysyntää.
    Omistus- ja vuokra-asuntoja on saatavissa kysynnän mukaan.
    Erisuuruisia huoneistoja on riittävästi ja niiden käyttö vastaa erisuuruisten ruokakuntien asunnontar vetta.
    Asuntojen suunnittelu sekä varuste- ja laatutaso täyttävät tyydyttävät vaatimukset.
    Asumiskustannukset ovat kohtuulliset asunnontarvitsijain ansio- ja tulotasoon nähden.”
    Kriteerien sisältö muuttuu ajan mukana, vaikka itse määrittely pysyisi samana. Nykyisin esimerkiksi katsotaan, että jokaisella ruokakunnalla tulisi olla omassa hallinnassaan koko asunto. Sotien jälkeen oli toisin, ja väljiin asuntoihin sijoitettiin huoneenvuokralautakuntien päätöksillä alivuokralaisia. Asunto voi olla myös solu- tai laitosasunto, jossa muut kuin makuuhuone ovat yhteistiloja. Silti myös alivuokralaisasuntoon voi saada asumistukea eli se on sinänsä hyväksyttävä asumistapa.
    Uusien asuntojen minimiväljyydeksi on säädetty 20 neliömetriä. Missään tukijärjestelmissä ei kuitenkaan rajoiteta tuen kohdistumista tätä pienempiin vanhoihin asuntoihin. (Valtion asuntorahaston omaksumassa käytännössä on suhtauduttu kielteisesti alle 30 neliömetrin asuntojen rakentamiseen, mutta tämän rajoituksen asettaminen ei saa tukea säädöksistä.) Ahtaampaa asumista ei siis ole pyritty tekemään mahdottomaksi vaan sekin sallitaan.
    Asumisväljyyttä kuvataan myös huoneiden määrällä. Ahtaus määritellään kahdella eri mittarilla. Toisen mukaan ahtaana pidetään asuntoa, jossa on vähemmän huoneita kuin asukkaita. Toisen mukaan huoneita tulee keittiön lisäksi olla vähintään yhtä monta kuin asukkaita, jotta ei olisi kyseessä ahdas asuminen. Käytännössä huoneiden riittävyys riippuu ruokakunnan koostumuksesta ja etenkin lasten iästä ja sukupuolesta, joita mittarit eivätkä myöskään mitkään tukimuodot ota huomioon.
    Asuntojen laadun ja varustetason tulee täyttää minimivaatimukset. Edellytetty laatu on määritelty rakennusalan eri osapuolten yhteisesti laatimissa normeissa, joilla ei ole säädöksen asemaa. Uudessa asunnossa edellytetään nykyisin olevan lämmityksen, valaistuksen, peseytymismahdollisuuden ja WC:n lisäksi myös keittomahdollisuus ja jääkaappi. Kahden viimeksi mainitun puuttuminen ei kuitenkaan tee asunnosta puutteellisesti varustettua tilastoinnissa käytettävien kriteerien perusteella.
    Hyväksyttävän raja kulkee siinä, että asunnon tulee olla asuntokäyttöön hyväksytty. Siten tukea ei voi hakea vapaa-ajan asuntoon, jollaisiin ei sovelleta kaikkia rakentamismääräyksiä. Käyttötarkoituksen hyväksyntä tapahtuu rakennuslupamenettelyssä.
    Asumismeno jen kohtuullisuus tulee määritellyksi vuosittain valtioneuvoston käsitellessä asumistue n määräytymisperusteita. Päätöksentekotaso poikkeaa siis muusta perusturvasta päättämisestä, jossa eduskunta selvittää asian perustuslainmukaisuuden. Kohtuullisuudelle ei ole säädöstasolla asetettu mitään kriteerejä.
    Kohtuullisuuden rinnalla käytetään myös edullisuuden käsitettä puhuttaessa vuokrista ja asuntojen hinnoista. Edullisuus voi sinänsä olla joko subjektiivista tai objektiivista. Subjektiivinen edullisuus on se käsitys eri vaihtoehtojen kustannuksista verrattuina hyötyihin, joka vaikuttaa omiin valintoihin. Objektiivinen edullisuus puolestaan viittaa tietoon hinnanmuodostuksesta; jos hinta tai vuokra on jollain tavalla saatu alemmaksi kuin mitä se muutoin olisi, on se edullinen.

    3.5. Perhepolitiikan sovellukset
    Perhekustannuksia pyritään yleensä tasaamaan sosiaalipolitiikassa suoralla tuella, ilmaispalveluin ja erilaisin taksajärjestelyin. Näistä lapsilisä on alun perin konstruoitu sosiaalivakuutukseksi. Lapsilisän tarkoituksena on kattaa osa niistä kustannuksista, jotka lapsen syntymä ja huolto aiheuttavat (määrittelemättä tarkemmin, kuinka suuri osa ja miksi). Lapsilisä koskee siis lapsista aiheutuvan taloudellisen riskin jakamista, ei eri tulotasojen välistä tulontasausta.
    Lapsen tarvitsema tila asunnossa on kustannuksiltaan sen verran suuri, että muut kuin asumisen tukijärjestelmät eivät sitä pysty helposti ottamaan huomioon. Myös asuntolainojen korkovähennyksessä jää lapsesta saatava korotus suhteessa vähäisemmäksi kuin tarvittava lisätila. Asumistue n rakenteessa on lapsesta aiheutuvia kustannuksia kompensoitu voimakkaammin: osa lapsen tarvitseman lisätilan vuokran omavastuusta katetaan asumistuella. Tämä sisältää pyrkimyksen kompensoida asumistuella lasten määrästä aiheutuvia menoja, joita lapsilisä ja muut perhepoliittiset tulonsiirrot eivät kokonaan kata.
    Periaatteen soveltamisesta ovat kuitenkin poikkeuksena asuntovelkaiset omistusasukkaat. Näiden tuloista katsotaan voivan kulua asumiseen selvästi suurempi osuus, koska he samalla kasvattavat omaa varallisuuttaan. Jos asumistukea myönnettäisiin samoin, asumismeno-osuuteen perustuvin kriteereihin kuin vuokra-asukkaille, tulisi siitä osa saajan pysyväksi hyödyksi. (Vuokra-asunnossa vastaava osa kasvattaa asunnon omistajan varallisuutta, mutta tämä on taas tarkoituksenmukaisuuskysymys.) Asumiseen kohdentuvan tulo-osuuden maksimi määrittyykin siten itse asiassa omistusasumisen puolella, koska ei voida ajatella, että tarkoituksena olisi, että omistusasukkaan maksettaviksi asumismenoiksi jäisi asumistuen jälkeen kohtuullista maksimitasoa suurempi osuus tuloista. Myös käytännön perustelu on olemassa: asuntovelallisen olisi kannattavaa sopia lainanantajan kanssa sellaisesta lainan hoidon aikataulusta, jossa valtion tuki maksimoidaan.

    3.6. Riskien tasaaminen asuntopolitiikassa
    Sosiaalipolitiikassa joudutaan aina varautumaan sellaisiin tuen saajiin, jotka eivät osaa hoitaa omia taloudellisia asioitaan. Heidän kohdallaan ei enää välttämättä toimi rationaalinen järjestelmä, joka edellyttää harkintaa ja pitkäjänteisyyttä. Problematiikka koskee myös rajanvetoa sen suhteen, miltä osin kansalaisen odotetaan turvaavan toimeentulonsa ja varallisuutensa vakuutuksin ja miltä osin vastaavan turvan antaa yhteiskunta.
    Asuntopolitiikassa ei valtion tasolla ole varauduttu sellaiseen toimintakyvyttömyyteen, joka edellyttäisi henkilökohtaista opastamista muutoin kuin tuen hakemisen osalta. Väliaikaisena ratkaisuna on tosin avustettu ylivelkaisten kotien säilymistä perheen omistuksessa. Tämä johti periaatteelliseen poikkeukseen avustuksen tasossa, joka nousi moninkertaiseksi ruokakuntaa kohti verrattuna muiden tukimuotojen antamaan etuun. – Kuntatasolle on kehittynyt muutamia asumisneuvojia.
    Asumisen kuluttajansuoja on pyritty saattamaan kattavaksi. Vastuuta ostettuun asuntoon sisältyvistä virheistä on jaettu myyjän ja ostajan kesken. Uusissa asunnoissa ostajat taas jakavat riskin keskenään rakennusvirhevakuutuksen kautta. Rakennuksen väärästä käytöstä aiheutuva riski jää omistajalle, eikä sitä pääsääntöisesti voi kattaa vakuutuksella.
    Myös valtio ottaa riskejä lainoittaessaan asuntojen rakentamisesta tai korjaamista ja taatessaan tähän otettuja lainoja. Riskit sinänsä tasataan takausmaksujen ja valtiontalouden kautta. Saajakohtaisen riskin suuruus ei kuitenkaan vaikuta takausten (prosenttipohjaiseen) hinnoitteluun, mikä on periaatteessa poikkeus kustannusvastaavuudesta. Riskien kokonaistason arviointi ei ole toistaiseksi mahdollista, koska varsinainen koetinkivi tulee olemaan ennustettu asukasluvun väheneminen niillä paikkakunnilla, joilla lainoitettuja asuntoja on. Näin ollen takausmaksujen riittävyydestä ei ole kunnollista tietoa. (Valtiokonttori kyllä luokittelee lainansaajakohtaiset riskit sen perusteella, missä kunnassa asunto on.) – Ruotsissa realisoituivat 1990-luvulla yhteensä noin 100 miljardin kruunun luottotappiot. Luottolaitokset kantoivat näistä puolet, valtio neljänneksen ja kunnat sekä muut kiinteistönomistajat neljänneksen. Keskeinen syy oli, että lainojen myöntämisjärjestelmässä ei riskejä arvioitu eikä pyritty välttämään. Moral hazard toteutui, kun lainan antajan ja saajan ei tarvinnut välittää luottoriskistä, ja päätökset voitiin tehdä muin perustein.
    Vuokralaisten Keskusliitto, Suomen Kiinteistöliitto ja Suomen Vuokranantajat julkistivat huhtikuussa 2003 yhteisen ohjeistuksen hyväksi vuokratavaksi. Sitä noudattamalla pienenevät kunkin osapuolen riskit ja kustannukset. Yhteisten ohjeiden olemassaolo myös parantaa tuomioistuinratkaisujen ennustettavuutta niiden kattamissa kysymyksissä.

    3.7. Järjestelmäratkaisuja
    3.7.1. Summittaisuus ja täsmätuki

    Jokaista sosiaalista tukijärjestelmää suunniteltaessa joudutaan etsimään tasapainoa siihen, kuinka suuri osa tuesta osuu kohteeseen ja kuinka raskas järjestelmä tuen kontrolloimiseksi synnytetään. Asuntopolitiikassa esiintyy kolme pääsääntöistä tapaa ratkaista asuntojen tarjonta. Ruotsissa tuettiin pitkään massiivisesti koko asuntotuotantoa; ”kaikki” saivat subventiota, ja asukasvalin ta oli vapaa. Suomessa on vain osa asuntotuotannosta subventoitua, ja asunnot jaetaan hieman rajoitetummalle piirille. Kolmas vaihtoehto olisi vuokrattavien asuntojen poimiminen muusta asuntokannasta ja subvention osoittaminen vain niihin (Y-säätiö toimii tämän periaatteen mukaisesti).
    Se, mikä asumisen tuessa kulloinkin on kohtuullista, riippuu useasta muuttujasta – ruokakunnan koosta, ruokakunnan tuloista, asunnon koosta, asumisen kustannuksista jne. Tukijärjestelmät voidaan ajatella toisiaan täydentäviksi. Pienempiä tukia voidaan maksaa summittaisesti, ja mitä suurempiin tukiin mennään, sitä tarkemmin edellytetään yksilöllistä tarveharkintaa. Arava- ja korkotukilainoina annettu tuki sekä korkovähennystuki ovat summittaisia, yleinen asumistuki taas kaikkein yksityiskohtaisimmin räätälöity kunkin saajaruokakunnan olosuhteita vastaavaksi. (Asumistue n jakaminen summittaisena tasasummana tulisi maksamaan arviolta yli kaksi kertaa nykyisen kustannuksen verran, jos yhdenkään saajan tilanne ei saisi nykyisestään heiketä.) Vielä asumistuenkin jälkeen tulee toimeentulotuki, jossa voidaan ottaa huomioon ne erityiset tekijät, joita muut tukijärjestelmät eivät riittävän hyvin hoida.
    Summittaisuudesta johtuvia aukkoja, joiden paikkaamista ei ole pidetty tarpeellisena, ovat mm. seuraavat:
    (1) asuntolainaa ei verotuksessa yhdistetä hankittavaan asuntoon siten, että kontrolloitaisiin, että laina tulee tosiasiallisesti käytetyksi asunnon hankintaan. Etenkin asunnonvaihtotilanteessa voidaan saada autonostolainalle korkovähennys tämän kontrollin puuttumisen vuoksi;
    (2) vanhojen korkotukiasuntojen vuokrien tasoa ei ole rajoitettu kustannuksista riippuvaksi samalla tapaa kuin aravavuokra-asuntojen. Tämä ei tosin olisi kovin yksinkertaista, koska korkotu kilainat maksetaan nopeammin pois, joten lyhennyksiin tarvittaisiin rahaa aikaisemmin kuin mitä sitä kertyy vuokralaisilta;
    (3) arava-asunnoissa asuu tukea tarvitsemattomia ruokakuntia. Tulot ovat joko alun perin tai myöhemmin ylittäneet tulorajat (aravavuokra-asunnoissa asuvista noin 15 prosenttia ylittää asukasvalin nassa noudatettavan tulorajan). Ruokakunnan jäsenten poismuuton tai -menon vuoksi asumisväljyy s saattaa ylittää asukasvalinnassa noudatettavat kriteerit (koko asuntokannassa yhden hengen ruokakuntien asumisväljyys on alimmassakin tuloviidenneksessä suurempi kuin korkeimman tuloviidenneksen yksinhuoltajaruokakuntien, joilla se on alimmassakin tuloviidenneksessä suurempi kuin lapsiperheillä ylimmässä tuloviidenneksessä – ja tätähän ei selitä muuten kuin siten, että ruokakunta on pienentynyt mutta asunto ei).
    Toinen summittaisuuden ja täsmätuen ulottuvuus on keinovalikoiman räätälöinnin aste. Optimaalista räätälöinti on silloin, kun tuki kohdennetaan asunnonvaihtoketju n eri osiin siten, että kokonaistulos on tehokkain. Tyypillinen keino on tuetussa vuokra-asunnossa olevan ruokakunnan auttaminen hankkimaan muu asunto, yleensä omistusasunto, jolloin vuokra-asunto vapautuu pienemmällä kustannuksella kuin mikä olisi mennyt kokonaan uuden asunnon tuottamiseen. EU:n Madridin asuntoministerikokouksen (1996) teemana oli juuri tämä aihepiiri, jolloin kävi ilmi, että monessa EU-maassa tämä on otettu tietoisesti asuntopolitiikan tavoitteeksi (pääosin maissa, joissa on vasemmistolainen hallitus). Esimerkiksi aravaomistusasuntojen lainoituksen lopettaminen oli päinvastainen kannanotto, koska se käytännössä merkitsi vuokra-asunnoissa asuvien asunnonvaihtokynnyksen korottamista. Osa tästä kysynnästä kanavoituu nyt asumisoikeus asuntoihin.
    Tulosidonnaisten tukien käyttöön liittyy hakijalle syntyvä kiusaus esiintyä pienempituloisena kuin onkaan (moral hazard). Todelliseen tilanteeseen vaikuttaa se mielikuva, joka asianomaisella on siitä, miten hyvin järjestelmä pystyy kontrolloimaan väärinkäytöksiä.
    Vuodesta 1990 (ainakin vuoteen 2000) on Suomessa saanut vapailta markkinoilta vanhoja kerrostaloasuntoja halvemmalla kuin mitä valtion tuella on uusia tuotettu (lukuun ottamatta Helsingin, Espoon ja Kauniaisten aluetta). Tästä voi päätellä, että pääpaino ei kuitenkaan ole asumiskustannusten edullisuudessa, vaan että valtion tuella uustuotantoon on muitakin perusteita. Asuntomarkkinoiden logiikan mukaan ne rahat, jotka olisi osoitettu hankintalainoitukseen, olisivat kanavoituneet vastaavan vapaarahoitteisen tuotannon synnyttämiseen ja nettovaikutus asuntotuotantoon olisi ollut määrällisesti sama mutta paremmin asunnonhankkijoiden toiveita vastaava. Varauksena on kuitenkin todettava, että hintataso on ollut tällainen nyt toteutuneen kysynnän oloissa, ja suurempi kysyntä olisi sitä nostanut ja mahdollisesti paikallisesti tyhjentänyt tarjolla olevan asuntovaraumankin.

    3.7.2. Sentralismi – desentralismi
    Suomessa on tällä vuosikymmenellä valittu asuntopolitiikassa linjaksi päätösvallan hajauttaminen mahdollisimman alas. Keskushallinnon kontrollia on purettu, ja se pyritään ulottamaan vain välttämättömään. Valtakunnallista yhdenmukaisuutta asuntotuotannossa ei pidetä itseisarvona, joskin tietysti hallinnon kannalta kaikkiin kansalaisiin ja hankkeisiin suhtaudutaan yhdenveroisina. Asumistue n ja muiden asukkaalle kohdistuvien tukien myöntämisperusteet ovat yhtenäiset koko maassa (paitsi vuokramarkkinoiden mukaan määräytyvä korkeampi normivuokra pääkaupunkiseudulla).
    Päätöksenteon hajauttamista rajoittaa osaamisen ja riskinottohalun puute kunnissa. Asuntotuotannon liiallinen kerrostalovaltaisuus on saanut aikaan sekä huonoa asumisympäristöä että riskejä asuntojen tyhjilleen jäämisestä. Toisaalta paras tieto asuntomarkkinoiden tilanteesta ja tulevaisuuden kehityksestä on paikallisella tai työssäkäyntialueen tasolla, joten ainakin markkinatilannetta hyödyntävä päätöksenteko (uudisrakentamisen ja korjaamisen kustannus- ja laatutasoa koskeva) olisi asiantuntevinta tällä tasolla. Syntyisi kuitenkin intressiristiriita, jos kunta tekisi päätökset, joista ristin kantaisi valtio.
    Valtion tukemaan tuotantoon on liittynyt kustannus- ja laatuvalvonta, joiden tarkoituksena on ollut varmistaa tuotannon sopivuus asunnonhakijoille. Tältä tuotannolta puuttuvat vaativat asunnonhakijat, jotka omilla valinnoillaan ohjaisivat tuotantoa. Kustannusvalvonnan epäkohtana on ollut väärä säästäminen, jonka seurauksena sekä korjaus- että elinkaarikustannuksista tulee tarpeettoman korkeita investointihetkeen kohdistuneen säästämisen seurauksena. Esimerkiksi asuntokohtaiset vesimittarit jäävät liian kalliina pois, vaikka ne maksaisivatkin nopeasti itsensä.
    Määräysten sijaan keskushallinto pyrkii vaikuttamaan informaatio-ohjauksella. Se selvittää hyviä tapoja tehdä asioita ja välittää näitä käyttäjille ja soveltajille. Näillä on yleensä mahdollisuus kehittää parempiakin vaihtoehtoja päämäärien saavuttamiseksi.
    Detaljikaavoitus, jossa määritellään asuinympäristön muotoutuminen, on nykyään kokonaan kunnan päätösvallassa. Jo aiemminkin on käynyt ilmeiseksi, että kansalaiset valitsevat asuinpaikkansa erilaisin perustein ja tämän seurauksena kunnallisen päätöksenteon suunta painottuu samallakin seudulla eri tavoin. (Pääkaupunkiseudulla tehty selvitys it-alan ja kulttuurialan ammattilaisten sijoittumisesta toi esiin selkeän korrelaation ammatin ja tavoitellun asuinympäristö n välillä.) Hajautettu malli johtaa siihen, että valittavaksi tarjotaan useampien eri tavoitteiden mukaan suunniteltuja ympäristöjä. Toisaalta se muuntaa yksilötason tavoite-eroja kuntien välisiksi, mikä korostaa kuntien erilaisuutta.
    Itse rakentamista koskevat normisäädökset ovat kehittyneet toiminnalliseen suuntaan. Ne määrittelevät lopputuloksen oleelliset ominaisuudet. Säädöksiin saattaa liittyä informaatio-ohjausta, jossa esitetään jokin tapa saavuttaa asetetut vaatimukset. Myös muut tavat toimia ovat mahdollisia säädöksen sitä estämättä.
    Markkinataloudessa taloudellisen edullisuuden ohjaavaa vaikutusta käytetään tietoisesti hyväksi. Taksojen ja maksujen kautta kohdennetaan käyttäjille ne kustannukset, joita hinnanmuodostuksessa ei muuten otettaisi huomioon.
    Julkiseen varainkäyttöön sisältyy aina pyrkimys tarkoituksenmukaisuuteen lopputulosten kannalta. Metodi, jolla ne saadaan aikaan, ei ole itseisarvoinen. Tämä mahdollistaa esim. erilaisten tuotanto- ja rahoitustapojen käyttämisen.

    3.7.3. Hallintamuotojen tasaveroisuus
    Omistus- ja vuokralla asumista puolustaa kumpaakin poliittinen doktriini. Edellisen mukaan omistusasuminen on hyväksyttävämpi tapa asua kuin vuokralla asuminen, ja että vuokra-asuminen kuuluu vain niille, joilla ei ole varaa omistusasuntoon. Jälkimmäisen doktriinin mukaan vuokra-asumisen suosio on kasvussa ja omistusasuminen vanhanaikaista. Tiedotusvälineiden nähdään manipuloivan ihmisiä omistusasumisen kannattajiksi. Näissä doktriineissa on luonteeltaan se ero, että vain jälkimmäinen sisältää tosiasiaväitteen (suosion kasvamisesta), mistä seuraa konflikteja niissä tilanteissa, joissa sen paikkansapitävyyttä selvitetään tieteellisin metodein. (Suomessa saadaan yleensä mielipiteitä kysyttäessä tulos, jonka mukaan noin kolme neljästä haluaa asua omistusasunnossa, loput vuokralla; vuokralla asujien osuus on nyt tätä suurempi.)
    Vuokra-asuntojen omistamista koskee myös poliittinen doktriini. Sen mukaan yksityishenkilön ei ole eetti stä omistaa vuokra-asuntoa, vaan omistuksen tulisi rajoittua pelkästään voittoa tuottamattomiin yhteisöihin.
    Valtio ei ole tietoisesti pyrkinyt vaikuttamaan kansalaisten hallintamuotovalintoihin, vaikka omistusasuminen luokin sellaista inflaatiolta suojattua varallisuutta, joka todennäköisesti joissain riskitilanteissa vähentää sitä tukea, joka valtiolta muuten olisi haettu. Omistus- ja vuokra-asuminen (nyt myös asumisoikeus asuminen) on periaatteessa tarkoitettu kansalaisen kannalta yhdenvertaisiksi. Suurin poikkeus periaatteesta on asumistue n määräytymisperusteissa; samanlaisissa taloissa asuvat samanlaiset ruokakunnat saavat yhtä suuriin asumismeno ihinsa aivan erilaisen määrän asumistukea. Ruokakunnan omat taloudelliset olosuhteet vaikuttavat eri vaihtoehtojen edullisuuteen ja mahdollisuuteenkin.
    Asukkaan kannalta vuokra-asuminen tulee kalliimmaksi kuin omistusasuminen – riippumatta siitä, onko kyseessä vapaarahoitteinen vai valtion tukema vuokra-asunto (laskelmista ks. esim. Siikanen -Korvenranta: Asumisvaihtoehtoja – ominaisuudet ja asumismenot, Kuluttajavirasto 2000). Tämä on looginen tulos, koska vuokra-asumisessa mm. ulkoistetaan riskejä ja jätetään hyödyntämättä intressi hoitaa huolella omaisuuttaan. Vaattovaara ja Lönnqvist kysyvätkin keskustelualoitteessaan (2003), miksi vuokralla asumista tulisi yleisesti edistää, vaikka se tulee selvästi omistusasumista kalliimmaksi.
    Itse tuki voidaan hahmottaa kahdella tapaa riippuen valitusta etiika sta. Yhteisökeskeiseltä kannalta valtion kustannus on relevantti: korkotu kilainoissa on suurempi tukielementti kuin aravalainoissa eli korkotukiasukasta suositaan. Eettisen individualismin näkökulmasta taas vuokralainen pääsee maksamaan arava-asunnossa alempia pääomamenoja kuin korkotukivuokra-asunnossa, joten arava-asukasta suositaan enemmän.
    Periaatteellisesta neutraaliudesta ei poikettaisi, vaikka vuokra-asukkaille järjestettäisiin mahdollisuus hankkia edullisesti omistusasunto. Tämänsuuntaisia toimia sisältyy monen länsieurooppalaisen maan asuntopolitiikkaan, ja niitä esittivät myös Suomen asuntopolitiikan kansainväliset arvioijat. Niiden tarkoituksena on lisätä kiertoa sosiaalisissa vuokra-asunnoissa, millä lievennetään asuntojen vähälukuisuudesta aiheutuvaa ongelmaa. Aikaisemmin Suomessakin tuotettiin aravaomistusasuntoja, mutta tämän tukemisesta luovuttiin 1990-luvun puolivälissä. Asumisoikeus asunnot parantavat kiertoa mutta eivät täytä vaatimusta siitä, että asukas maksaisi asuntoa omaksi hyödykseen.
    Tukijärjestelmien, verotuksen yms. kokonaisvaikutus on vuosikymmenten kuluessa johtanut nykytilanteeseen, joka joiltain osin ei ilmennä vaihtoehtojen olleen todella tasa-arvoisia. Asuinalueet ovat joissain tapauksissa segregoituneita, koska valtion tukeman tuotannon kustannusvalvonta on ohjannut tonttien hankintaa yksipuolistavaan suuntaan, jota kunnan maanomistus on osaltaan tukenut. Sosiaalisessa vuokra-asuntokannassa vanhat ja edullisemmat asunnot ovat keskimäärin vanhemmilla ja paremmin toimeen tulevilla ruokakunnilla kuin uudet, korkeampivuokraiset. Yhteisistä asunnonjakoperusteista huolimatta kuntien ja toisaalta yleisöhyödyllisten omistajayhteisöjen asukasrakenne poikkeaa toisistaan. Sosiaalisissa vuokra-asunnoissa on pienasuntoja huomattavasti vähemmän tarjolla kysyntään verrattuna kuin suurempia; sama koskee pientaloasuntoja suhteessa kerrostalo asuntoihin.
    Asumista yleensä on jonkin verran suosittu julkisen vallan päätöksissä suhteessa muihin kulutuksen muotoihin. Asuntolainojen korkovähenny s ja ensiasunnon hankkijoiden leimaveropalautus ovat tällaisia poikkeuksia yleisestä säännöstä. Toisaalta rakentamista ja asumispalveluja koskeva arvolisävero on normaalitasolla, vaikka joihinkin muihin kulutusmuotoihin sovelletaan alempaa verokantaa. Asunnon vuokraamisesta ei peritä arvonlisäveroa.

    3.7.4. Yleishyödyllisyys
    Asuntojen tuottamisessa on kaksi periaatteellista linjaa. Osa tuotannosta tapahtuu liiketaloudellisin perustein, ja vuokrat näin rakennetuissa asunnoissa asettuvat markkinoiden mukaan. Toinen linja on valtion tukema asuntotuotanto, joka on kohdennettu pienituloisille asunnontarvitsijoille ja johon omistaja saa valtiolta tukea. Tuki koostuu osittain edullisesta lainan korko ¬prosentista, osittain laina-ajan pituudesta ja muun vakuuden tarpeettomuudesta. Aravavuokra-asunnoissa tulee noudattaa vuokrien omakustannushinnoittelua, joten tuki tulee kokonaisuudessaan asukkaan hyväksi. Omakustannusperiaatetta toteutetaan ensi sijassa vuokranmääritysyksikkökohtaisesti, mikä johtaa toisaalta siihen, että yksittäisten talojen vuokratasot eivät ole välttämättä keskenään oikeudenmukaisia.
    Tuetut ja vapaarahoitteiset markkinat joudutaan pitämään erossa toisistaan, jotta yhteiskunnan tukea ei siirtyisi liiketoiminnan hyödyksi. Tukea saavat yhteisöt on koottu yleishyödyllisyyden käsitteen alle, ja niiden toiminnalle on asetettu rajoituksia, jotka turvaavat tuen päätymisen asukkaiden hyväksi. Omistajan kannalta yleishyödylliset asunnot ovat kuin euromääräinen sijoitus, jolle saa kohtuullisen tuoton ilman asuntojen arvonnoususta syntyviä realisointivoittoja.
    Yleishyödyllisen toiminnan ongelmana on motivoituneiden toimijoiden ja sijoittajien vähäisyys. Käytännössä on osoittautunut, että alun perin aatteellisin ja sosiaalisin perustein aloitettu asuntojen tarjonta on vaarassa muuttua liiketaloudelliseksi, kun asuntovarallisuutta on vuosikymmenten aikana kertynyt merkittävästi ja sille olisi muutakin käyttöä. Alkujaan ei pidetty riskinä sitä, että yleishyödyllinen omistaja muuttuisi tavalliseksi liikeyritykseksi, ja asuntojen käyttöön kohdistuvat rajoitukset säädettiin aluksi velkasuhteeseen liittyviksi, sittemmin määrävuotisiksi. Vielä nytkin omistajan on mahdollista omalla ilmoituksellaan luopua yleishyödyllisyydestä ja pitää tästä syntynyt tuotto itsellään (sitten kun lainasidonnaiset rajoitukset ovat päättyneet).
    Ruotsissa tuotannon tuki on aikoinaan ratkaistu toisin. Tukea saavat periaatteessa kaikki, jolloin ei synny rajanveto-ongelmia tuetun ja muun asuntokannan välille. Ratkaisu on ymmärrettävästi kallis, ja sen sisältämä elinkeinotuki on osoittautunut ongelmalliseksi EU-ympäristössä.
    Tuen ruokakuntaista kohtaantoa valvotaan vain asukkaiden valintaan saakka (käytännössä osin puutteellisesti tai tuloksettomasti); tästä poikkeuksena ovat perheen sisällä siirtyvät vuokrasuhteet. Valtaosa ruokakunnista täyttää asukasvalin nassa asetetut tulo- ja varallisuuskriteerit koko asumisensa ajan. Asunnosta luopumiseen tai sen vaihtamiseen ei ole velvollisuutta, vaikka kriteerit eivät enää täyttyisi (lukuun ottamatta opiskelija-asuntoja, jotka on onnistuttu rajaamaan opiskelijoiden käyttöön). Vanhusten palvelutalot saattaisivat olla toinen erityiskohde, jossa asukkailta voitaisiin perustellusti edellyttää tiettyjen kriteerien täyttämistä (jotta palveluille saataisiin riittävä kysyntä; tosin tällainen palvelutalokonsepti on syrjäytymässä).
  2. Talousteoriasta ja taloudellista käyttäytymistä koskevista teorioista
    4.1. Osa kokonaisuutta

    Asuntopolitiikka toimii ihmisten käyttäytymisen antamissa puitteissa. Monessa tapauksessa on kyse taloudellisesta käyttäytymisestä, joka on periaatteessa rationaalista mutta jonka motiivit ovat moninaiset ja epämääräiset. Ihmisten tulevaisuutta koskevilla odotuksilla on asuntopolitiikassa suuri merkitys, koska asumisuraa koskevilla valinnoilla on merkitystä pitkälläkin aikavälillä. Politiikan kriteeri silti käytäntö: politiikka, jolla ei ole saavutettu asetettuja tavoitteita, ei ole onnistunut.
    Toimivat asuntomarkkinat riippuvat hyvin monista osatekijöistä. Oheisessa kaaviossa [ei mukana sähköisessä versiossa] on kuvattu näiden riippuvuutta. Kaavio on alkujaan luotu siirtymätalousmaiden kehityksen analysointia varten; jokainen puuttuva osanen vähentää markkinoiden stabiiliutta ja lisää toimijoiden riskejä, koska sen voi olettaa kuitenkin jossain vaiheessa tulevan mukaan.

    4.2. Kustannusten muodostuminen
    Asumiselle on markkinoilla aina löydettävissä oikea tuotantohinta. Se koostuu välttämättömistä asunnon tuottamisen ja ylläpidon kustannuksista sekä pääoman hinnasta. Liiketoiminnassa odotetaan lisäksi katetta, mutta joissain tilanteissa joudutaan tietoisesti toimimaan myös ilman sitä, jopa tappiollisesti. Kun palkkataso on Suomessa varsin korkea, on asuminenkin (ja tukanleikkuu) vastaavasti kalliimpaa kuin alemman elintason maissa. Myös perusasunnon korkeampi laatu- ja varustelutaso (ja rakentamisen heikko tuottavuus) nostavat vertailuhintoja. Kansainvälisissä vertailuissa ja kansallisissa voivotteluissa asumisen kalleudesta tulisi ottaa huomioon kustannusten syntymekanismi; vain muuttamalla jotain osatekijää voidaan pudottaa lopputuloksen hintaa.
    Monien asuntopoliittisten aloitteiden idea on siinä, että kustannusten muodostumista hämärretään tai siirretään ne jonkun toisen maksettaviksi (esim. verohelpotuksilla). Siksi ne eivät ole olleet kovin hyödyllisiä. Sama ongelma on sellaisilla lisäkustannuksilla, jotka näyttävät sälytetyn jonkun muun kuin asukkaan (rakennustuottajan, omistajan tms.) kannettaviksi. Koska ketään muuta maksumiestä ei todellisuudessa ole, viime kädessä kaikki kulkeutuu aikanaan asukkaiden maksettavaksi. On huomattava, että myös rakennusvirhevakuutuksesta korvattavat kustannukset maksavat asukkaat itse, vain riski on jaettu.
    Asuinrakentamisen kustannukset eivät riipu tuotettavien asuntojen hallintamuodosta. Kilpailuttamalla hanke saadaan hyödynnettyä tehokkain tuotantovaihtoehto. Hartiapankkirakentamisessa voi tilaajan omasta työstä syntyä säästöä, etenkin jos tilaaja paneutuu etsimään kulloinkin edullisimmat rakennusmateriaalit ja vieläpä pystyy sopeuttamaan suunnitelmiaan niihin.
    Kustannusten alentamiseksi (tai niiden nousun hidastamiseksi) ei ole mitään käänteentekevää ratkaisua. Tuotannon tehokkuus kasvaa, hitaasti mutta jatkuvasti, mutta toisaalta asunnon laadusta aiheutuvaksi keskimääräiseksi kustannusnousuksi pitkällä aikavälillä lasketaan kaksi prosenttia vuodessa. Valtaosa kustannuksista on kotimaisia kustannuksia, jotka voidaan pitkälti redusoida palkka- ja henkilösivukustannuksiksi sekä veroiksi. Merkityksellisiä muutoksia ilman laajoja seurausvaikutuksia voidaan tehdä oikeastaan vain rakentamisen arvonlisäverokantaan, joka muutenkin vaihtelee suuresti maittain.
    Valtion kustannuskontrolli on johtanut siihen, että rakennuksen hinta riippuu siitä, tuotetaanko se valtion tukemana tuotantona vai vapaarahoitteisena (tunnetaan projekteja, joissa arava- tai korkotu kituotantoon suunniteltu talo on muuttunut vapaarahoitteiseksi ja neliöhinta noussut tällöin merkittävästi). Näissä oloissa vapaarahoitteisen tuotannon on hyvin vaikea päästä kilpailemaan tasaveroisena valtion tukeman tuotannon kanssa. Eroa lisää vielä se, että yleishyödyllisten omistajien tavoitteena ei ole katteen saaminen sijoitukselle, itse asiassa aravavuokra-asunnoista ei saa edes periäkään muuta kuin omakustannusvuokran. Suurempien omistajien on myös mahdollista tasata pääomakustannuksia koko omistamassaan asuntokannassa, jolloin ero uuden vapaarahoitteisen tuotannon vuokriin vieläkin kasvaa.
    Välttämättömät asumiskustannukset eivät kokonaisuudessaan riipu hallintamuodosta. Sen sijaan ne jakautuvat katettaviksi eri tavoin ja eri aikavälillä. Myös maksaja ja hyötyjä riippuvat kulloisestakin hallintamuodosta ja tukijärjestelmästä.
    Hallinta- ja asumismuodoilla on tosin käytännössä kustannuseroja. Asukkaiden valikoitumisesta johtuu, että veden ja lämmön kulutus sekä kunnossapitokulut ovat yleensä suuremmat vuokra- kuin omistustaloissa. Vuokratalojen korjauksessa on käytetty korostetusti suurimittaista peruskorjaamista, joka tulee kalliimmaksi kuin jatkuva kunnossapito. Omistuskerrostalo issa korjaamisen metodiikassa on suurempi hajonta – sekä edullisempaan suuntaan että alikorjaamiseen. On mahdollista, että asunnon vaihto on käytännössä omistusasukkaan kannalta realistinen vaihtoehto sen korjaamiselle, mikä pienentää korjausintressiä. Omistuspientaloissa ei juuri koskaan tehdä niin laajoja peruskorjauksia, että asukkaat joutuisivat muuttamaan niiden vuoksi pois useiksi kuukausiksi, vaan kunnossapito on jatkuvaa (ja alituista).
    Kerrostalo – ja omakotiasumisen kustannuksilla on jonkin verran eroa, koska edellisessä asukas ulkoistaa joitain sellaisia palveluja, joita hän omakotitalossa tuottaa itse itselleen. Toinen kustannuseroa aiheuttava tekijä on sijainti; jotkut asukkaat ovat valmiita ostamaan itselleen aikaa hankkimalla asunnon keskeiseltä paikalta, josta työ-, harrastus- ja asiointimatkat tulevat lyhyemmiksi. Rakennusoikeuden arvo on siksi korkeimmillaan juuri keskustoissa ja raideliikenteen terminaalien lähistöllä. Keskusta-alueiden asunnot ovat rajallinen hyödyke, minkä vuoksi niiden hinnat eroavat erityisesti noususuhdanteessa tuotantokustannusten tasosta. Kaava- ja kunnallistalouden kannalta on edullista sijoittaa kerrostalot parhaiden liikenneyhteyksien varrelle ja pientalot etäämmälle, puskureiksi vihervyöhykkeiden reunaan.
    Korkotukiasuntojen vuokria ei ole säädetty omakustannusperiaatteisiksi, ja käytännössä ne voivat olla tätä korkeampia. Silloin osa valtion antamasta tuesta – joka korkotu kena on todellista valtion maksamaa rahaa – kohdentuu pelkästään asunnon omistajan hyödyksi (tämä puute on sittemmin korjattu uusien korkotukilainojen osalta). Rakennusyritysten kannalta kaksihintajärjestelmä vaikuttaa siten, että vapaarahoitteista asunto- ja muuta rakennustuotantoa on järkevää tehdä niin paljon kuin pystytään myymään ja valtion tukemaa lopuilla resursseilla. Suhdannevaihtelut näkyvät siten voimakkaasti mahdollisuuksissa saada urakkatarjouksia arava- ja korkotukihankkeisiin.
    Asuntopoliittisilla tuilla saattaa olla vaikutuksia asuntojen hin tojen muodostumiseen. Toisaalta tavoitteena on, että rakentamiseen annettu tuki ohjautuisi asukkaille; toisaalta pelätään, että asukkaalle ohjattu tuki houkuttelee pyytämään markkinoilla korkeampia hintoja tai vuokria. Kun asuntojen hin tataso määräytyy ensi sijassa vanhojen asuntojen kaupassa, voivat todelliset kustannukset olla tätä alempia ja tuki jää joko rakentajalle tai omistajalle eikä siirry vuokralaiselle. Asukkaalle annettu tuki voidaan konstruoida siten, että sen turvin ei päästä tekemään hintatasoa nostavia tarjouksia (tosin on käytännössä mahdotonta mitoittaa tuki markkinatason perusteella siellä, missä tarjonta ylittää kysynnän).
    Rakennuttaminen voi olla joko omistajayhteisön omaa tai ulkoistettua. Tällä erolla voi olla kustannusvaikutuksia, koska oman organisaation ja ulkopuolisen intressit poikkeavat jonkin verran toisistaan.
    Asunnon myynnistä tai vuokrauksesta aiheutuvia kustannuksia pidetään yleisesti melko korkeina. Periaatteessa jokaisen pitäisi pystyä itse myymään tai ostamaan asunto ja tekemään vuokrasopimus. Näissä käytetään kuitenkin laajalti avuksi kaupallisia palveluja. Asumisen kokonaiskustannukset alenisivat, jos suurempi osa kaupoista ja vuokrasopimuksista tehtäisiin suoraan osapuolten kesken.

    4.2.1. Pääomakustannukset
    Aiemmin, kun pankit myönsivät vain 10-15 vuoden lainoja, vaadittiin pitempiä asuntolainoja, jollaisia kiinnityslainoina onkin muualla käytössä. Kun pitkiä lainoja sitten on tullut tarjolle, on kysyntä ollut vähäistä. Tähän lienee syynä korko jen kokonaismäärän voimakas kasvu laina-ajan pidentyessä ja annuiteetin kevenemisen jääminen vähäiseksi laina-ajan pidentyessä 12-13 vuodesta eteenpäin. Voi olla, että lainanottajan kannalta syntyy myös mielikuvaeroja lainan pituuden mukaan: se joko mielletään maksettavaksi pois hallittavissa olevana aikana tai siirtyy hoidettavaksi epämääräiseen tulevaisuuteen.
    Rahamarkkinoiden looginen toiminta synnyttää ongelman asuntolainan korkosidonnaisuu tta valittaessa. Lyhyen rahan korko on aina alempi kuin pitkän, koska luoton myöntäjän riski kasvaa, jos sisään otettu raha on lyhyempää kuin ulos annettu. Vastaavasti sijoittaja haluaa pitkäksi ajaksi lainaksi antamastaan rahasta korkeamman koron kuin lyhyestä luotosta, koska pitkällä aikavälillä yleinen korkotason nousu saattaisi tehdä luotosta epäedullisen. Näin ollen lyhyen ajan viitekorkoihin sidottu asuntolaina on periaatteessa aina edullisempi kuin pitkiin viitekorkoihin sidottu. Ainoa poikkeus on tilanne, jossa yleinen korkotaso nousee niin nopeasti, että lyhyen ajan korko ylittää pitkät viitekorot. Pitkät viitekorot seuraavat kuitenkin viiveellä perässä ja nousevat vastaavasti ylemmälle tasolle. Mitä vakaammat rahamarkkinat, sitä edullisempia ovat lyhyen ajan viitekorkoihin sidotut asuntolainat. Lainanottajan kannalta korkotason nousu sisältää kuitenkin riskin, jos lainan hoitokustannukset on mitoitettu lähelle hänen oman taloutensa kestokykyä. Paljonko voi siis maksaa ylimääräistä korkoa siitä hyvästä, että korkotaso pysyy samana koko laina-ajan?
    Korko tason nousuun pitäisi aina liittyä vastaava muutos inflaatioon. Näin ollen korkoriski rajoittuu vain likviditeettiin; inflaatio keventää velan määrää, joten se on lainanottajalle jopa edullisempi kuin rahan vakaa arvo.
    Eurooppalaiset rahamarkkinat ovat kehittyneet myös vastakkaiseen suuntaan. Kiinnitysluottolaitokset saavat yhä harvemmin niin pitkäaikaista rahoitusta, että se kattaisi myönnettävien lainojen koko pituuden, ja niinpä ne joudutaankin rahoittamaan useaan kertaan lainan juoksuaikana. Niinpä kiinteäkorkoisia asuntoluottoja ei oikeastaan ole, vaan on joka viides vuosi uudistettavia lainoja, joiden korkotaso tarkistetaan uusimisen yhteydessä.
    Asuntolainojen korkovähenny ksen suuruudella ja rakenteella on korkean koron aikana suuri vaikutus asunnonhankkijoiden käyttäytymiseen. Asuntoa ostettaessa ruokakunta määrittelee edellytyksensä lainan hoitoon. Tämä mielletään kuukausittaiseksi nettokustannukseksi. Korkovähennys antaa mahdollisuuden vastaavasti suurempaan kuukausittaiseen lainanhoitoerään.
    Korkovähennyksen leikkaaminen, inflaation heikkeneminen ja reaalikorkojen nousu 1990-luvun alkupuolella pudottivat uusia kerrostalo huoneistoja ostavat pois kysyntäpuolelta. Markkinat ovat niin voimakkaasti jakautuneet vuokrakerrostaloihin ja omistuspientaloihin, että kerrostalotontin omistajalla oli vuoteen 1997 asti mahdollisuus saada tonttinsa käyttöön vain valtion tukeman tuotannon kautta. Tämä vahvistaa valtion mahdollisuuksia kustannuskehityksen jäähdyttämiseen.
    Esimerkiksi noin neljän prosentin korko tasolla tämä tarkoitti tavanomaisessa lainassa noin kuuden prosentin korotusta lainasummaan, millä tuskin enää on vaikutusta asunnonhankkijan kannalta. Sama vaikutus on laina-ajan pidentämisellä kolmella viikolla jokaista takaisinmaksuvuotta kohti (esimerkiksi 10 v lainassa 8 kk). On huomattava, että kymmenen prosentin korkotasolla vaikutus olisi aivan toista luokkaa: laina saisi olla yli 20 % korkeampi tai sen saisi maksetuksi noin 30 prosenttia lyhyemmässä ajassa kuin ilman korkovähennystä (v. 1990-92 oli uusien asuntolainojen keskikorko noin 13 %).
    Jäljellä olevan asuntolainan keskikoko oli 35 800 euroa vuonna 2002. Keskimääräinen laina olisi siten otettaessa jossain 63 000 euron paikkeilla, koska tasa-annuiteettilainan pääomasta on juoksuajan puolivälissä jäljellä neljän prosentin korkotasolla noin 57 prosenttia. Käytännössä tosin 15,1 prosenttia jäljellä olevista lainoista oli kooltaan 60 001- 100 000 euroa ja 4,8 prosenttia yli 100 000 euroa. Nykyisellä korkotasolla ei korkovähennyksen enimmäismäärällä (ja siten myöskään lapsikorotuksen suuruudella) siten ole juurikaan merkitystä.
    Neljän prosentin annuiteettilainassa vuosikustannus putoaa 20 prosenttia, jos laina-aika nousee 14 vuodesta 18 vuoteen ja 40 prosenttia, jos laina-aika nousee 29 vuoteen. Korot ovat ensimmäisessä vaihtoehdossa kolmin-, toisessa nelin- ja kolmannessa seitsenkertaiset itse pääomaan verrattuina, joten korkovähennyksen tuoma etuus kaventaa merkityksellisesti kustannuseroja. Laina-ajan pidentäminen 30 vuodesta 50 vuoteen pienentää kuukausieriä alle kymmenesosalla.
    Asuntolainan tulisi olla takaisin maksettu viimeistään silloin, kun lainansaaja siirtyy eläkkeelle ja hänen tulotasonsa alenee. Kovin pitkä laina-aika ei ole mielekäs myöskään siksi, että sen lyhentämisaikataulun tulisi sopeutua rakennuksen mahdollisesti vaatiman perusparantamisen aikanaan edellyttämään lisälainaan. Korjauksia varten tulisi säästää omarahoitusosuutta, ja korjauksiin tarvittavan lainan lyhentämiseen samanaikaisesti rakentamislainan kanssa tulee varautua. Tällä hetkellä peruskorjataan yleisesti noin 25-30 vuotiaita kerrostaloja. Ostettaessa vanha asunto riippuu sen hinta mm. mahdollisesti tarvittavan peruskorjauksen läheisyydestä ja suuruudesta.
    Jos korkovähennys olisi rajoitettu pelkästään ensiasuntoon, olisi sillä vaikutusta sekä asunnonhankinnan logiikkaan että asunnon hankintaan avio- tai avoliiton purkauduttua. Ilman tätä rajoitusta asunnonhankkijan kannattaa hankkia kulloinkin tuloihinsa ja perhekokoonsa nähden soveliain asunto. Jos rajoitus olisi voimassa, kannattaisi pyrkiä jo ensiasuntoa hankkiessa maksimoimaan korkovähenny s. Optimaalinen ratkaisu olisi ottaa mahdollisimman suuri ja pitkä laina. Koska asunnon käyttökustannukset nousevat koon kasvaessa, olisi järkevää hankkia pieni, kallis asunto. Tämän voi sitten perheen kasvaessa vaihtaa syrjemmällä olevaan väljempään asuntoon ja antaa vanhan lainan seurata mukana.
    Uusperheillä on nykyisin samat mahdollisuudet korkovähennykseen kuin ensimmäiselläkin. Kun asuntolaina otetaan normaalisti molempien vanhempien nimiin, merkitsisi ensiasuntoon rajoittaminen sitä, että avioeron (avoeron?) jälkeen yhteinen asunto jouduttaisiin lainoittamaan ilman korkovähennysetua. Toisaalta avioliiton aikana kerätty asuntovarallisuus ei sinänsä katoa vaan jää jomman kumman tai molempien puolisoiden hyväksi. Vähennysoikeuden puuttuminen koskisi käytännössä merkittävimmin niihin eronneisiin miehiin, joille jää avioliitosta velkoja ja elatusmaksuja mutta ei asuntoa.
    Korkovähennysedun on arveltu kapitalisoituvan asuntojen hin taan. Maatalousmaan hinnassa on kapitalisoituminen näkynyt, kun sisarosuuslainat ja sukupolvenvaihdoksen tukeminen ovat hyödyttäneet merkittävästi eri osapuolia. Viime aikojen korkotasolla olisi kapitalisoitumisen arvo korkeintaan seitsemän prosenttia eli tietyllä kuukausittaisella asumiskulutuksella saisi vähennyksen ansiosta noin seitsemän prosenttia kalliimman asunnon kuin ilman sitä. Kapitalisoituminen kuitenkin edellyttäisi, että ostaja luopuisi toimimasta mahdollisimman taloudellisesti (tinkimästä ja valikoimasta). Asuntomarkkinat toimivat lisäksi kysynnän ja tarjonnan ehdoin, ja hintahaarukka on näiden vuoksi huomattavasti suurempi kuin seitsemän prosenttia. Valtaosassa maata vanhojen asuntojen hinnat ovat selvästi alempia kuin tuotantohinta. Kapitalisoituminen voisi tämän perusteella koskea vain niitä Helsingin kalleimpia alueita, joilla hinta syntyy ostajien kilpaillessa hyvin rajallisen tarjonnan markkinoilla.
    Aravalain oituksessa valtio muuntaa ottolainauksella saamaansa rahaa pitemmiksi antolainoiksi, joilla on kohtuullinen korko. 1990-luvun loppupuolella valtion perimä aravakorko ylitti hieman sen koron, jolla vastaavat varat lainattiin valtion asuntorahastolle. Muulloin on aravalainoihin yleensä sisältynyt korkosubventiota. Koko laina-ajan kokonaissubvention määrää on hyvin vaikea arvata etukäteen, joten subventiosta on paha sanoa mitään varmaa.
    Hallinnolliseen aravakorkoon kohdistuu kaksi ristiriitaista odotusta. Ensinnäkin odotetaan, että se olisi muuta korkotasoa edullisempi korkeasuhdanteessa, jotta aravatuotanto ei tuolloin kuihtuisi mitättömäksi. Toisaalta sen odotetaan olevan yleistä korkotasoa alempi matalasuhdanteessa, koska silloin on vuokralaisilla taloudellisesti ahtaimmat ajat.
    Vapaaehtoinen eläkesäästäminen on tietyssä mielessä vaihtoehtoista asuntosäästämi sen kanssa. Asunnon myynti vapauttaa samalla tapaa varoja eläkeiän kulutukseen kuin säästöeläke. Näiden säästämismuotojen verokohtelu on lähestymässä toisiaan, jos eläkesäästöt muutetaan tuloveron alaisista ”suhdannetalletuksista” pääomaveron alaisiksi. Tämä saattaa siirtää säästämistä asuntopuolelle.

    4.2.2. Rakennus- ja tonttikustannukset
    Rakennuskustannukset koostuvat rakennustuotteiden ja työn ohella julkisista maksuista. Nämä kaikki sisältävät sellaisia välttämättömiä kustannuksia, jotka ovat tarpeellisia lopputuloksen aikaansaamiseksi. Keskeisin muuttuja on työn hinta; rakennukseen tarvittavien tuotteiden ja palvelujen hinnat voidaan redusoida miltei kokonaan alkuperäisiin työkustannuksiin ja veroihin. Sama palkkataso toisaalta määrittelee asuntojen kysynnän; niinpä rakentamisen työvoimaosuus näyttää olevan miltei vakio riippumatta yhteiskunnan kehitysvaiheesta (korrelaatio BKT/capitan kanssa on niinkin matala kuin 0,2 laskettuna maista, joissa on yli miljoona työvoimaan kuuluvaa).
    Rakentamisen tuottavuuden kasvu on ollut hidasta verrattuna teollisuuden muihin aloihin. Talonrakennus on pitkälti räätälöityä työtä, joka suoritetaan paikan päällä. Siksi teknisen kehityksen tässä vaiheessa on vielä vaikea saada aikaan vastaavia hyötyjä automatisoinnista kuin muualla teollisuudessa. Toisaalta rakennusammattilaisten työ kuitenkin tulee edullisemmaksi kuin jos osa siitä jäisi asukkaiden itsensä suoritettavaksi (ns. riisuttuja asuntoja rakentamalla).
    Kustannukset, jotka riisutun asunnon hinnasta puuttuisivat, olisivat esim. 120 m2:n kaksikerroksisessa pientalossa seuraavia:
  • sisäseinä- ja kattopinnoitteet 5500 euroa
  • lattian pintarakenteet ja pinnoitteet 3500 euroa
  • kiintokalusteet, listoitus ja verholaudat 13 000 euroa
  • kodinkoneet, varusteet ja laitteet 4500 euroa.
    Kun koko talon rakentamiskustannukset ovat 147 000 euroa, voidaan myöhempään lykätä vähän alle viidesosa niistä. On kuitenkin huomattava, että näihin kaikkiin joudutaan hankkimaan materiaaleja tai laitteita, joista ei saada samanlaista paljousalennusta kuin mitä rakennusliike saa. Muuttaminen asuntoon ei myöskään ole sallittua, ellei se ole riittävän valmis; jo asuttaessa rakennettaviksi voinevat jäädä lähinnä kiintokalusteet ja sisäkatot. Kodinkoneista tarvitaan muuttoon ruuanvalmistuksen ja elintarvikkeiden säilytyksen vaatimat tilat eli liesi ja jääkaappi; loput saa hankkia myöhemmin. (Numerotiedot Etelä-Suomen lääninhallituksen julkaisusta ”Kimpassa omaan taloon”, kustannustaso elokuu 2003.)
    Suurin säästömahdollisuus on suunnitelmien ja työnsuorituksen virheettömyyden parantamisessa. Takuukorjaukset ovat tarpeettoman suuri kustannuserä (joka tietysti otetaan huomioon valmistuvia asuntoja hinnoiteltaessa).
    Rakennuttamiseen ja rakentamiseen sisältyy riskejä, joilla on kustannusvaikutuksia. Rakennusvirheiden ohella näitä syntyy urakoitsijan suorituskyvyttömyydestä. Suunnitteluvaiheessa tehdään valintoja, joissa vastakkain ovat riskien suuruus sekä rakentamis- ja käyttökustannukset. Periaatteessa tilaajan johtaman projektin pitäisi olla kokonaistaloudellisesti edullisempi kuin perustajarakentajamallin, koska urakoitsijan ja tilaajan tavoitteet eivät tässä suhteessa ole yhteneväiset.
    Valtion tukemassa tuotannossa noudatetaan hintavalvontaa. Tämän tarkoituksena on varmistaa, että liian kalliita asuntoja ei rakenneta valtion tuella. Perusteena on, että nämä asunnot on tarkoitettu ensi sijassa niille asunnontarvitsijoille, joiden tulot tai varallisuus eivät riitä omistusasunnon hankintaan, joten heidän asumiskustannuksiensakin tulisi olla erityisen edullisia. Viranomaisen on vaikea valvoa, että jokin hinta on sinänsä oikea; jo yksittäisten tonttien erot johtavat erilaisiin kustannuksiin. Kun kilpailutettujen hankkeiden osuus on kasvanut, voidaan olettaa, että urakkatarjousten hinnoittelu perustuu enemmän markkinatekijöihin kuin arvioon siihen, kuinka suuret kustannukset rakennuttaja ja valvova viranomainen ovat vielä valmiit hyväksymään. Tilastoaineiston valossa näyttäisi siltä, että rakentaminen tulee vuokratonteilla jonkin verran kalliimmaksi kuin omistustonteilla; jos tonttivuokra pysyy reaalisesti samalla tasolla, tulee omistustontti edullisemmaksi.
    Rakennusmaan hinnanmuodostusta käsitellään jäljempänä kohdassa 4.3.7. Valtion tukemassa tuotannossa kohdistuu hintasäännöstely myös tonttikustannuksiin. Pääkaupunkiseudulle jopa hyväksytään tonttihintakäyrät, joiden mukaan ARA käsittelee hankkeita. Näiden käyrien mukainen hintataso on alempi kuin markkinoilla muodostunut hintataso. Tämä aiheuttaa ”tonttipulaa” eli puutetta riittävän halvalla hinnalla saatavista tonteista. Hintavalvonnassa joudutaan siten tasapainottelemaan tonttikustannusten nousun estämisen ja riittävän tonttivarannon saatavuuden välillä.

    4.2.3. Kunnan kustannukset
    Yhdyskuntasuunnittelulla on kaksi keskeistä ulottuvuutta asuntopolitiikan kannalta. Ensinnäkin kunnan asuntokanta määrittelee, millainen väestö kunnassa suunnilleen on ja mikä on se muutoksen suunta. Toiseksi se määrittelee osan asumisen kustannuksista – niin asukkaan itse maksettavaksi kuin veroilla yhteisvastuullisestikin katetuiksi tulevista.
    Suomessa sanotaan olevan riittämättömästi rakennusmaata, minkä vuoksi tulisi rakentaa kerrostalo ja. Itse väite on Humen giljotiinin vastainen, koska tosiasioista ei voi johtaa arvoja. Tällä kertaa tosiasiakaan ei ole totta. Hollannille on ominaista, että maa on huomattavasti Suomea pienempi, mutta pientalojen osuus uustuotannosta on noin 80 prosenttia. Suomessa se on alle 50 %. Silti Hollantia ei voi pitää yhdyskuntarakenteeltaan hajautuneena. Pientaloalue on mahdollista rakentaa samalla tehokkuudella kuin tavallinen 3-4-kerroksisten kerrostaloalue. On jopa tietoista riskin ottamista suosittaa rakennettaviksi kerrostaloasuntoja, kun 75 % kansalaisista haluaisi asua pientaloissa ja vasta puolet asuu; vapaarahoitteisen kerrostalotuotannon pieni määrä kertoo, mitä ihmiset valitsevat; sosiaalisissa vuokra-asunnoissa tätä valinnan mahdollisuutta ei ole.
    Yhdyskuntarakenteen tiivistäminen on ollut yleisenä tavoitteena muutaman vuoden. Sitä ei kuitenkaan ole vielä analysoitu riittävästi käsitteenä. Parhaiten se voidaan ymmärtää siten, että uusi rakentaminen tulisi aina sijoittaa nykyiseen yhdyskuntarakenteeseen liittyväksi, mieluiten sen sisään. Tämä tehostaa kunnallistekniikan ja joukkoliikennepalvelujen käyttöä. Johdonmukainen tiivistäminen kattaisi kuitenkin myös tarkoituksella jätettyjen vapaa-alueiden, mm. puistojen rakentamisen. Tiivistäminen johtaa myös sellaisiin teknisiin ratkaisuihin, joiden kokonaiskustannuksia ja ympäristöllisiä vaikutuksia on vaikea laskea (esim. monitasopaikoitus; asfaltointi, joka haittaa sadeveden imeytymistä ja lisää viemäröintiä ja suodattamattomien valumavesien pääsyä vesistöihin; melutason ja siitä kärsivien määrän nousu). Uusien asuntoalueiden rakentaminen ei sovi yhteen tiivistämisen kanssa, etenkin jos niiden ja nykyisen asutuksen väliin halutaan jättää vihervyöhyke. Kun sosioekonomisten muuttujien ja asumismuodon välillä on selkeä korrelaatio, ei myöskään ole mahdollista korvata pientaloja kerrostalo illa.
    Tiivistämisen sijaan olisikin parempi puhua yhdyskuntarakenteen optimoinnista. Sitäkään ei voi toteuttaa pelkästään taloudellisena tai ekologisena, vaan mukaan on otettava myös ihmisten näistä poikkeavat legitiimit tavoitteet ja tosiasiallinen toiminta.
    Yhdyskuntarakenteelle on muitakin vaihtoehtoja kuin yksikeskuksinen kaupunkimalli. Asukasmäärän kasvaessa tulee intuitiivisesti ajatellen tätä edullisemmaksi verkostomainen malli, jossa työ- ja asiointimatkat on mahdollista pitää lyhyempinä ja virkistysalueiden tavoitettavuus paranee. Samalla vähenee tontinhintojen polarisoituminen, joka pahimmillaan johtaa keskustojen autioitumiseen. Suomessa ovat tietoisesti monikeskuksisiksi rakennettuja Espoo ja Vantaa; lisäksi kuntaliitosten tuloksena on syntynyt kuntia, joissa on useampia keskuksia, joista mikään ei ole ylivoimainen muihin nähden.
    Liikennesuorite henkeä kohti ei ilmeisesti kuitenkaan ole suurin taajamissa vaan niiden ulkopuolella (noin puolet työmatkasuoritteesta tulee yli 20 km:n matkoista, joita kuitenkin on vain noin 10 prosenttia matkoista). Ekokylistä tehty tutkimus osoitti, että ekologisella asumistavalla on vaikea saada hyötyjä, jotka kattaisivat haitat etäisyydestä suuriin asutuskeskuksiin. Siksi pyrkimys maaseudun tyhjentämiseen olisi todennäköisesti tuloksekkainta tiivistämistä ekologiselta kannalta. Tätä olettamusta tukevat ehdotukset siitä, että polttoaineiden korkeita hintoja tulisi kompensoida haja-asutusalueella asuville, vaikka kyseessä on juuri seuraus ekologisten kustannusten vierittämisestä aiheuttajien maksettaviksi. Autoistumi nen korreloi ilmeisesti juuri liikennetarpeen eikä niinkään vaurauden kanssa, vaan esimerkiksi Helsinki, Kauniainen ja Espoo kuuluvat vähiten autoistuneisiin suomalaisiin kaupunkeihin (Vantaalla, jossa tulotaso on alempi, on näitä enemmän autoja).
    Autoistumi nen sinänsä korreloi loogisesti ruokakunnan koon ja taloudellisen aseman kanssa. Näiden toinen korrelaatiosuunta on asumismuoto. Siksi esimerkiksi kaupunkikeskuksissa on vähän autoja lähinnä sen vuoksi, että siellä asuu pienituloisia yhden hengen ruokakuntia. Vastaavasti pientaloalueilla ei ole korkeaa autoistumisastetta siksi, että ne ovat pientaloalueita, vaan siksi, että niille on sijoittunut asumaan sellaisia ruokakuntia, jotka hankkivat auton. Tämä sisäinen logiikka on relevantti; ilman sen ymmärtämistä vedetään helpolla vääriä johtopäätöksiä autoistumi seen vaikuttamisesta.
    Pääministeri Lipposen II hallituksen hallitusohjelmassa oli tavoite tiiviin ja matalan pientalorakentamisen ja pienimuotoisen kerrostalo rakentamisen edistämisestä. Tällä ei tarkoitettu poiketa neutraalista suhtautumisesta talotyyppeihin vaan huomiota siitä, että markkinoilta puuttuu kansalaisten ilmeisiä toiveita vastaavaa tarjontaa. Valtiovalta otti tehtäväkseen tukea sellaista kehittämistyötä, jotta myös Suomessa kehittyisi tämäntyyppistä rakentamista. Taustalla oli näkemys siitä, että yhdyskuntataloudellisista syistä tarvitaan edelleen ratkaisumalleja, joissa rakentamisen aluetehokkuus nousee korkeaksi.
    Liiallinen tiivistäminen heikentää tiivistettyjen seutujen asumisviihtyvyyttä, minkä seurauksena kasvava joukko asukkaita valitsee asuntonsa jostain muualta. Selvimmin näin käy rakennettaessa kerrostaloasuntoja kysynnän suhteellista jakaumaa enemmän. Eri tutkimukset ovat antaneet yhtäpitävän kuvan siitä, että noin puolet kerrostaloasunnossa asuvista haluaisi mieluimmin asua pientalossa (esim. YM:n asukasbarometri 1999). Elintason noustessa yhä useampi voi toteuttaa tämän toiveen, jolloin kerrostaloasuntoja jää todennäköisesti tyhjiksi, mikä tekee taannehtivasti niiden rakentamisesta kestävä n kehityksen vastaista.
    Pääkaupunkiseudulla vaikuttaa lisäksi asuntokannan polarisoituminen. Työvoima ei voi sijoittua yhdyskuntarakenteeseen tasaisesti, koska asuntokanta ei sitä tee, vaan Helsingin kantakaupungin läheisyys korreloi kerrostaloasumisen kanssa. Kehyskuntiin rakennetaan pientaloja, joihin muuttaa ihmisiä, jotka mieluimmin kuitenkin asuisivat lähempänä työpaikkaansa. Ihmiset asettavat asumisviihtyisyyden työmatkaetäisyyksien edelle. Tämä tulee ottaa huomioon optimoitaessa yhdyskuntarakennetta ja asuntojen sijoittumista siihen.
    Selvitettäessä kaavoitetun alueen ulkopuolelle asuntonsa rakentaneiden näkemyksiä on käynyt ilmi, että kyseessä on tietoinen valinta väljän omakotiasumisen ja yksilöllisten rakennusten puolesta (”tätä en varmasti olisi saanut rakentaa kaupunkiin”). Kaavoitettujen tonttien markkinaosuus pientalojen uustuotannossa on ollut jonkin verran yli puolet, mikä kertoo osaksi siitä, että markkinoille ei osata tuoda kysyntää vastaavia tontteja.
    Eräs relevantti indikaattori on myös alueellinen poismuuttofrekvenssi – kuinka suuri osa ruokakunnista vuosittain muuttaa pois (olettaen, että pois muuttamisessa ”pakko” jakautuu tasaisesti). Kerrostalovaltaisilta alueilta muutetaan pois jopa yli nelinkertaisella frekvenssillä pientaloalueisiin verrattuna, kun lasketaan kokonaan pois muuttaneet ruokakunnat. Noin puolet poismuutoista on ruokakunnan jakautumisia, joissa osa jäsenistä jää asuntoon.
    Uustuotannosta on Hollannissa ilmeisesti enemmän rantatonteilla kuin Suomessa: rantaa tehdään lisää tarvittava määrä. Rannan läheisyyshän tunnetusti nostaa asuntojen hin taa eli asuinympäristön laatutasoa. (Liisa Tyrväinen on väitöskirjassaan 1999 tutkinut, paljonko asukkaat olisivat valmiit maksamaan lähiluonnon säilyttämisestä.) Toinen hinnassa näkyvä laatutason indikaattori on talotyyppi: omakotitalon neliöhinnoissa on asuntomarkkinoilla viihtyisyyslisä (voidaan tosin huomauttaa, että monissa omakotitaloissa on kellarikerroksessa tai ulkovarastoissa piiloneliöitä, joita ei oteta huomioon keskihintaa laskettaessa, ja että pihankin neliöt voidaan hinnoitella, koska ne eivät ole yhdentekeviä).
    Kunnallistekniikan kustannukset kohdentuvat eri tavoin omakoti- ja kerrostalo rakentamisessa. Kunnan kannalta on edullisempaa suosia sellaisia ratkaisuja, joissa kunnallistekniikkaa rakennetaan suhteessa enemmän tontin sisäpuolelle. Tässä ei tosin oteta täysimääräisesti huomioon eroja, joita syntyy sekä standardissa, mitoituksessa ja ylläpidossa. (Eikä voidakaan toistaiseksi ottaa, koska ns. kevyttä kunnallistekniikkaa koskeva kustannus- ja seurantatieto on liian vähäistä.) Toisaalta erityyppisiin taloihin tulee erilaisia asukkaita, joiden palvelukysyntä ja veronmaksukyky vaikuttavat nekin kunnallistalouteen. Toinen lähestymistapa olisi luopua valikoimasta asukkaita ja tuottaa asuintontteja väestön keskijakauman mukaisesti.
    Aikaisemmin joidenkin kuntien maankäyttöperiaatteisiin vaikutti pyrkimys tukea kunnan vallitsevaa poliittista jakaumaa. Keskittämällä kaavoitus kerrostaloihin voitiin olettaa, että kuntaan muuttaa enemmän vasemmistolaisia. Tämä ei liene ollut kovin laaja ilmiö (Vantaalla kyllä todellisuutta), ja se lisäksi on nollasummapeliä eli vastaavat äänestäjät ovat poissa jostain toisesta kunnasta. Vanhan pientaloalueen saneerautumisella taas on huomattu olevan kokoomuksen äänestäjäkuntaa lisäävä vaikutus. Ruotsinkielisellä alueella on taas saatettu vastustaa kaavoitusta ja rakentamista ylipäänsä, koska se toisi lisää suomenkielisiä kuntaan ja pitemmällä aikavälillä muuttaisi kielisuhteita.
    Aikaisemmin kunnan saattoi myös sanoa voittavan taloudellisesti väestönkasvusta. Uudet asukkaat toivat enemmän veromarkkoja kuin kuluttivat. Kunnan velvoitteiden lisääntyminen ja valtionosuuksien pieneneminen on kuitenkin johtanut siihen, että asukasluvun kasvu aiheuttaa selkeästi rasitusta kunnan taloudelle. Esimerkiksi päivähoitovelvoitteen kustannus on jopa neljän prosentin luokkaa (eli lähes neljännes kunnan verotuloista). Siksi kuntien halu kilpailla uusista asukkaista on sitä pienempi, mitä korkeammassa kantokykyluokassa ne ovat.
    Asuntomarkkinat ovat seutukohtaisia. Kunnallisia vuokra-asuntoja ei siksi voi tuottaa pelkästään oman kunnan asunnonhakijoille. Jos seudun kunnista jotkut eivät tuota niitä laisinkaan, muuttuu asukasjakauma taloudellisesti niille edullisemmaksi. Siksi ainakin Helsingin seudulla on keskusteltu ”taakan jakamisesta” eli pyrkimyksestä yhtäläiseen kunnallisten vuokra-asuntojen tuotantoon. Mistään yhteisistä periaatteista tai kuntakohtaisista tavoitteista ei kuitenkaan ole sovittu, eikä nykyistä kunnallisten vuokra-asuntojen tuotantoa edes seurata. Vaikeutena sopimisessa olisi varmasti myös se, että lähtökohdat ovat erilaisia; Helsingissä on suhteessa eniten kunnallisia vuokra-asuntoja, vaikka se ei parina viime vuosikymmenenä muuten ole ollut kärjessä niiden tuotannossa.

    4.2.4. Ulkopuoliset kustannusvaikutukset
    Osa asumiskustannusten noususta on heijastusta uudistuksista, joiden kustannukset kohdistuvat viime kädessä osaksi tai kokonaan asumiseen. Niillä ei ole tarkoitettu korottaa asumismeno ja eikä niihin yleensä liity vastaavaa kompensaatiota asumistukeen.
    Rakentamismääräyksiä uudistettaessa tehdään laskelmat kustannusvaikutuksista. Kustannukset ovat yleensä etupainotteisia, säästöt tai muut hyödyt jälkikäteisiä. Esimerkiksi asuntojen energiatalouden ja ekologisuuden parantaminen merkitsee tavallisesti investointikustannusten nousua, joka aikanaan katetaan alempina käyttökustannuksina. (VTT selvitti, että vuoden 2003 energiatalousmääräykset ovat liian löysät, ja suunnittelemalla parempi energiansäästö kokonaiskustannukset jäävät alemmiksi.)
    Esteettömyydestä aiheutuvat lisäkustannukset taas ajatellaan katettaviksi säästöillä, jotka syntyvät liikkumisesteisten henkilöiden avun tarpeen vähenemisestä. Tämä kustannustekijä on siis vakuutustyyppinen; riskin kustannukset on jaettu kaikille asukkaille.
    Jätehuolto on muuttumassa EU:n direktiivien vuoksi. Kaatopaikkojen standardit nousevat, jätteiden hyötykäyttö laajenee ja biojätteen käsittely muuttuu. Kustannukset asukasta kohti ovat merkityksellisiä, esim. pelkän biojätteen käsittelyvelvoitteen lasketaan aiheuttavan 440 Meuron vuosikustannukset eli 80 euroa kansalaista kohti. Kuljetuskustannukset myös kallistuvat, kun kaatopaikkojen määrä laskee ja siten keskietäisyys kasvaa.
    Kiinteistövero kohdistuu pääosin asuntokiinteistöihin. Kotimarkkinoita palvelevien työpaikkojenkin kiinteistövero siirtyy sekin hintojen kautta kansalaisten maksettaviksi.
    Jos julkinen maksu kohdistuu erilaisena eri hankkeisiin, ei se voi aina siirtyä samanlaisena markkinahintoihin. Niinpä esim. kunnan kaavoituksesta tavalla tai toisella perimä maksu leikkaa lähinnä omistajan tuottoa.
    Asumista ja siihen liittyviä varainsiirtoja koskevat monet muutkin verot ja veroluonteiset maksut, joiden heijastumista asumiskustannuksiin ei aina osata ottaa huomioon.

    4.3. Asuntomarkkinat
    4.3.1. Asumiskulutus

    Asuminen poikkeaa muista kulutuskohteista siinä, että kulutusta voidaan ja halutaan lisätä taloudellisten mahdollisuuksien parantuessa. Esimerkiksi elintarvikkeiden tai vaatetuksen hankinnassa kyllästymispiste saavutetaan nopeammin. Siten tulotason noustessa asumismeno jen suhteellinen osuus kulutuksesta kasvaa. Esimerkiksi ravinnon ja vaatetuksen markkamääräinen kulutus kasvaa samassa tilanteessa, mutta niiden suhteellinen osuus kaventuu. Asumiskulutuksen osuuden kasvua pidetään joskus kielteisenä ilmiönä, kun ei ymmärretä sen luonnetta. Oletettavasti rajahyöty asumisväljyy den ja tason parantamisesta säilyy pitempään korkeana kuin ravinto- ja vaatetustason parantamisesta. Asumiskulutuksen tulojoustoksi on tutkimuksissa saatu noin 0,3 – 0,5 eli tulojen noustessa asumiskulutus kasvaa mutta sen osuus tuloista (ei siis kulutuksesta) pienenee.
    Lähtökohtaolettamuksena on, että makrotalouden tasolla asumiseen käytettävissä oleva rahamäärä ei muutu nopeasti. Jos kansankunnan asumismenot kasvavat yhtäkkisesti, on kyseessä ikään kuin myöhempien tulojen käytön aikaistaminen. Ne tulee vastaavasti säästää myöhemmin; pysyvästi ei voi nostaa asumiskulutusta tällä tavoin. Asuntojen uudisrakentamisen kuvaaja 80-luvun alusta tähän päivään on kaunis esimerkki tästä: pitkän aikavälin trendin ala- ja yläpuolella olevien alueiden pinta-ala on 80-luvun lopulta eteenpäin suunnilleen yhtä suuri (ottaen huomioon diskonttauksesta aiheutuva lisäkustannus ja asuntolainojen korkovähenny ksen pienentäminen). – Ruotsissa tapahtui samaan aikaan vielä suurempi tuotannon romahdus, kun asuntorakentamisen tukea vähennettiin voimakkaasti.
    Tukien volyymi makrotasolla vaikuttaa etenkin keskimääräisen asumisväljyyden kehittymiseen. Asumiseen käytetty rahamäärä menee ensi sijassa nykyisen kannan ylläpitoon. Jos kulutus on tähän tarvittavaa rahamäärää suurempi, kasvaa myös asumisväljyys. Sekä Ruotsin että Suomen kokemusten mukaan kokonaistuen vähennykset 1990-luvulla heijastuivat voimakkaasti asumisväljyyden kehittymiseen. Kun Suomen omistusasuntokanta on suureksi osaksi kahden sukupolven säästämisen tulosta, on asumisväljyyden kasvattamisen potentiaali vastaisuudessakin suuri etenkin kun väestönkasvun vuoksi tarvittavan uustuotannon määrä hiipuu. Asumisväljyy s kasvaa osin sattumanvaraisesti sekä väestön normaalin poistuman että perimisen kautta: tarkoituksena ei ole ollut lisätä henkilöä kohti käytössä olevia neliöitä, mutta niin vain tapahtuu. Toisen puolison kuollessa on todennäköisesti harvinaista, että vastaava tai edes mikään osuus asuntoneliöistä realisoidaan; asumistue n varassa oleviin ruokakuntiin sen sijaan vaikuttavat asumiskustannukset siten, että asunnon vaihto pienempään tulee ajankohtaiseksi.
    Asuntomarkkinoilla voi syntyä epätasapaino kysynnän ja tarjonnan välillä. Liiallinen kysyntä nostaa tarjonnan hintaa. Kun tuotteen arvo ei vastaavasti nouse, on hintatason nousussa sitten kyse toisaalta halusta maksaa ylimääräistä ja toisaalta yritys saada spekulaatiovoittoja. Kysyntää rahoitetaan asuntovelkaantumisella, joka voi olla huolestuttavaa yleisen talouspolitiikan kannalta mutta ei enää nykyoloissa saa aikaan korko jen nousua lainakysynnän kasvun vuoksi.
    Suurempaan asuntoon vaihdettaessa rahoitetaan hankintaa yleensä osaksi myös lainalla. Sekä lainan osuus että hankinnan arvo muuttuvat suhdanteiden mukaan. Matalasuhdanteessa ollaan varovaisia ja vältetään suurempaa velkaantumista. Varovaisuus näkyy myös siinä, että kukin kauppa liittyy tällöin tavallista pitempään asunnonvaihtoketju un. Kustakin kaupasta syntyy osa siitä rahoituksesta, jolla ketjussa käyttöön tuleva asuntojen nettolisäys maksetaan. Mitä pienempiä ovat yksittäiset kaupat, sitä enemmän niitä tarvitaan.
    Asumiskulutuksen suuruuteen vaikuttavat myös rakenteelliset ja laadulliset tekijät. Kustannuksia nostavat mm. asuntokannan uusiutuminen, ruokakuntakoon pieneneminen, muuttoliike ja kaupungistuminen sekä vapaa-ajan asuntojen lisääntyminen. Uusien asuntojen varustetaso ja ominaisuudet paranevat jatkuvasti, eikä tästä aiheutuvaa reaalikustannusten nousua ole pystytty kattamaan tuottavuuden nousulla.
    Aikaisemmin Suomessa muodostui selkeämmin yhtenäinen, elinikäinen asumisura. Vuokra-asunnosta siirryttiin pieneen omistusasuntoon, jota vaihdettiin suurempaan perheen koon ja taloudellisten edellytysten mukaan.
    Olosuhteet ovat kuitenkin muuttuneet. Inflaatiosta ja säännöstellyistä koroista saatua etua ei enää ole, vaan korot ovat reaalisia. Uusia asumisvaihtoehtoja on tullut käyttöön, eritoten asumisoikeus asunnot. Sijaintiin perustuvat erot asuntojen hin tatasossa ovat kasvaneet. Lisäksi säästämisalttius näyttää pienentyneen, vaikka omistusasunto onkin edelleen samalla tavalla tavoite kuin aiemminkin. Avioerojen ja uusperheiden muodostumisen yleistymisen ansiosta suunnitelmalliselle asumisuran kehittämiselle jää vähemmän merkitystä. Asuntojen periminen on yleistynyt; jos seuraavan sukupolven asuntoasiat ovat jo kunnossa, voidaan varallisuus käyttää tätä nuoremman sukupolven hyväksi. (1990-luvulla saivat kotitaloudet vuosittain noin 80 000 perintöä, joista kuusi prosenttia oli arvoltaan yli puoli miljoonaa. Yli puolet perinnöistä kohdistui talouksille, joiden viitehenkilö oli 45 vuotta täyttänyt. /Hyvinvointikatsaus 4/2000.)
    Asunnon hankkimisen ja siitä pois muuttamisen välillä on merkittävä asymmetria. Asunnon hankinta tapahtuu pitkälti mielikuvien pohjalta; asunnon yksittäisiä ominaisuuksia ja kustannuksia ei yleensä vertailla muihin. Ostajan/vuokralaisen tieto yleisistä markkinoista ja niiden muuttumisesta on epätäydellistä. Hakeuduttaessa pois asunnosta taas tunnetaan varsin hyvin asumiseen vaikuttavat positiiviset ja häiriötekijät (joista jälkimmäisistä ei yleensä saa tietoa asuntoa hankittaessa). Siksi poismuuton seuraaminen tuottaa ”luotettavampaa” tietoa rationaalisesta asunnonvalinnasta kuin tulomuuton seuraaminen.

    4.3.2. Markkinoiden tasapaino
    Markkinataloudessa kysyntä ja tarjonta etsiytyvät kohti tasapainoasemaa. Asuntomarkkinoilla on toinenkin tasapainoasema, joka koskee omistus- ja vuokra-asumisen suhdetta.
    Kysynnän ja tarjonnan tasapaino voi olla vain hetkittäistä, koska niihin vaikuttavat tekijät muuttuvat koko ajan. Talousjärjestelmän joustavuudesta ja kehittyneisyydestä riippuu, kuinka etäälle tasapainotilasta heilahdellaan.
    Omistus- ja vuokra-asuminen seuraavat siten toisiaan, että kumpikaan ei ole toista edullisempaa. Tällöin vuokrankorotuksen tullessa vuokralainen voi katsoa omistusasumisen tulleen edullisemmaksi ja siirtyä sen puolelle. Tämä koskee tietysti vain niitä vuokralaisia, jotka maksavat itse koko vuokransa, koska asumistuki ei seuraa mukana omistusasuntoon vaihdettaessa. Kovan rahan vuokra-asunnot toimivat markkinoilla siten puskurina, josta irtoaa omistusasuntoja hintatason noustessa ja joka vastaavasti kasvaa hintojen alentuessa.
    Ideaalitilanteessa asunnonhankkija voi verrata markkinahintaa tai -vuokraa siihen, että hankkisi itse tontin sekä lainan ja rakennuttaisi asunnon. Näin hahmotettuna vältytään noususuhdanteessa joskus tapahtuneelta irtoamiselta reaalimaailmasta, mikä näkyy mielettömien hintojen maksamisesta tuotteesta, jonka välttämättömät tuotantokustannukset ovat väliaikaisesti ja vähän kohonneet normaalista.
    Valinnassa omistus- ja vuokra-asumisen välillä on taloudellisessa mielessä kyse riskistä ja sen välttämisen kustannuksesta. Omistusasunnon hankinnassa riski syntyy tarvittavan ulkopuolisen rahoituksen kustannuksen mahdollisesta muuttumisesta ja asunnon arvon mahdollisesta alenemisesta siihen hetkeen mennessä, jolloin asunnosta vapaaehtoisesti tai pakosta joutuu luopumaan. Omistusasumiseen etuihin sisältyy toisaalta myös mahdollisuus asunnon arvon nousuun ja asumisen kustannuksissa saatava hyöty asuntoa varten otetun lainan lyhentämisen aikaansaamasta oman varallisuuden noususta. Vuokra-asukas välttää realisointi- ja tyhjilleenjäämisriskin (ja luopuu realisointivoitosta), ja maksaa tästä vuokranantajalle korvauksena vuokrassa erän, joka vastaa riskittömän sijoituksen ja vuokra-asuntoon sijoittamisen tuoton erotusta. Tämä on osaltaan syynä siihen, että vuokra-asuminen näkyy laskelmissa kalliimmalta kuin omistusasuminen, jossa riskin kustannus näkyy vasta aktualisoiduttuaan.
    Puhtaasti kotitalouden varainkäytön logiikan kannalta (ceteris paribus) pienituloisen on siis edullisempaa asua omistusasunnossa ja suurituloisen vuokra-asunnossa. Asumisen tuki ja verotus saattavat muuttaa edullisuutta; immateriaaliset arvot ja henkilökohtaisesti korkeiksi katsotut omistamisen riskit vaikuttavat käytännössä valintaan ilmeisesti tätäkin enemmän. Immateriaalisiin arvoihin lukeutuu myös sellainen kulutusorientoituneisuus, joka estää asunnon ostoon tarvittavan oman pääoman kertymisen (käytännön esimerkit osoittavat, että säästäminen on mahdollista hyvinkin pienistä tuloista, jos vastaaviin kieltäymyksiin on valmiutta). Tämän lisäksi on pieni joukko kansalaisia, joiden tulot eivät todellakaan mahdollista asuntoon säästämistä.
    Asuntomarkkinoille on ominaista kysyntäpotentiaalin miltei jatkuva kasvu, koska kulutusedellytysten kasvaessa kuluttajat ohjaavat yhä suuremman osan kulutuksestaan asumiseen. Sellainen tasapainotilanne, jossa valtakunnallisesti ei olisi kysyntää väljemmälle asumiselle, ei ole todennäköinen aikoihin.
    Tulotason noustessa varainkäytön logiikka muuttuu: tietty määrä rahaa on käytettävissä kuukausittain, jolloin sekä pysyviin kulutusmenoihin että yksittäisiin investointeihin totutaan sijoittamaan enemmän. Tietty määrä rahaa tarvitaan tilillä ”varmuuden vuoksi”, mutta suuremmista summista ei ole siellä hyötyä ja ne ovat vapaita käytettäviksi.
    Markkinoiden epätäydellinen käyttäytyminen näkyy ehkä selvimmin pienasuntojen puutteena. Näiden vuokra- ja hintataso ovat siksi suhteessa korkeammat kuin suuremmissa asunnoissa, vaikka otetaan huomioon erot tuotantokustannuksissa. Pienasuntojen vähäiseen tuotantoon saattavat vaikuttaa kaavoitukselliset tekijät ja ARA:n suhtautuminen; on vaikea sanoa, paljonko todellista potentiaalia jää käyttämättä.
    Eräänlaisena nyrkkisääntönä on esitetty, että markkinoilla tulisi olla noin kahden prosentin asuntovarauma , jotta markkinat toimisivat. Tämän nyrkkisäännön perustasta ei ole tietoa. Todella vapaina olevien asuntojen määrästä ei ole yleensäkään ollut luotettavaa tietoa, ja tilastointi on antanut siitä eri aikoina keskenään vertailukelvottomia tuloksia. On mahdollista, että nyrkkisäännöllä ei ole muuta merkitystä kuin että se suosii asuntojen varovaista tuottamista, vaikka vastaavaa kysyntää ei olisikaan näkyvissä.
    Jonot sosiaalisiin vuokra-asuntoihin säilyvät periaatteessa niin kauan kuin on vuokralaisia, jotka täyttävät asukasvalintakriteerit mutta eivät vielä asu arava- tai korkotu kiasunnossa. Joillain paikkakunnilla jonotusta lisää halukkuus siirtyä asumaan suositumpaan taloon. Niillä paikkakunnilla, joilla yksityissektorin vuokrat ovat alempia kuin julkisen, ei jonoja pitemmän päälle pitäisi syntyä.
    Mitä oikeampi tieto kuluttajilla on markkinoista, sitä vähemmän tapahtuu arviointivirheitä sovittaessa vuokrasta tai asunnon myyntihinnasta. Siksi voidaan katsoa, että julkisella vallalla on intressi siihen, että relevanttia markkinatietoa olisi saatavilla.
    Kerrostalojen peruskorjaaminen on melko kallista. Joissain tapauksissa rakennus on ilman korjausta liian huono kilpaillakseen markkinoilla ja korjauksen jälkeen liian kallis paikallisille markkinoille. Tällainen peruskorjausloukku uhkaa etenkin muuttotappioalueiden syrjäisemmissä lähiöissä ja kaupunginosissa.

    4.3.3. Omistusasuminen
    Valtion tuki asuntotuotantoon vinouttaa asuntomarkkinoita sitä kautta, että se kohdentuu tietylle ryhmälle. Tuotettavat asunnot vastaavat joko ryhmän omia tai tuotannosta päättävien käsitystä reaalisesti saavutettavissa olevasta asumistasosta ja talotyypistä. Tuotannon sisällön määrittelyssä ei oteta huomioon koko asuntokannan rakenteen muuttamista siihen suuntaan, johon yksittäisten kuluttajien valinnat sitä vievät. Tämän vuoksi on esimerkiksi rakennettu valtion tuella runsaasti aravaomistusasuntoja lähiöihin. Nyt niitä on vaarassa jäädä tyhjiksi sen vuoksi, että asunnonvaihtoketju issa on ylitarjontaa tämäntyyppisestä asumisesta. Myös julkisen talouden kannalta voisi olla edullisempaa edistää asuntojen kiertoa siten, että kukin ruokakunta pääsisi lähemmäksi omaa tavoitetasoaan, kuin pelkästään tukea perustason asuntojen tuotantoa.
    Perinteisen ajattelutavan mukaan jokaista ruokakuntaa varten tarvitaan yksi asunto. Samalla tapaa kuin perheellä voi olla useita autoja, ovat kuitenkin myös kakkos- ja kolmosasunnot yleistymässä (loma-asuntojen lisäksi). Ulkomaalaisten omistamat asunnot lisääntyvät, ja nämäkin näkyvät tilastoissa tyhjinä asuntoina. Sattumanvarainen asuntojen periminen lisää kakkosasuntoja: perityn asunnon realisoinnista saatava hyöty voi olla vähäisempi kuin sen satunnaisesta käytöstä tai vaikkapa vain varalla olosta tuleva hyöty (auto-analogian kautta voi helposti ymmärtää valintatilanteen: hyöty vanhan auton olemisesta käytettävissä vara-autona tms. voi helposti olla paljon suurempi kuin sen myynnistä saatavista rahoista – kiinteät kustannuksetkin huomioon ottaen – silloin kun omistajalla ei ole suoranaisesti pulaa rahasta). Kakkos- ja kolmosasuntojen käyttötapa ja kysyntä painottuvat todennäköisesti kaikkein pienimpiin asuntoihin ja siten kärjistävät pulaa näistä. Tätä seikkaa ei ole otettu huomioon väitettäessä, että Suomessa on jo liikaa pieniä asuntoja ja että niitä ei tulisi rakentaa enää lisää.
    Tilastoista ei käy ilmi, onko kakkosasunto tarkoitettu vuokrattavaksi vai omaan käyttöön. Vuonna 1994 tällaisia asuntoja oli 224 100:lla kotitaloudella ja 1998 jo 269 300:lla taloudella. Tällaisia asuntoja oli kaikilla tulonsaajadesiileillä, eivätkä ne siten keskittyneet huipputuloisille (Hyvinvointikatsaus 4/2000). Selvityksessä ”Etätyö ja työmatkat Suomessa” (Suomen ympäristö 611; 2003) saatiin tulokseksi, että 25 prosentilla niistä haastatelluista, joiden työmatka oli yli 50 km, oli kakkosasunto. Näiden määrä lähtee voimakkaaseen kasvuun, kun työmatka ylittää 110 km tai siihen käytetty aika 90 minuuttia.
    Yleinen piirre on, että ihmiset pyrkivät ostamaan itselleen yhä enemmän aikaa eli vähentämään sitä aikaa, joka menee välttämättömien asioiden ja tehtävien hoitamiseen. Aikaa saadaan hankkimalla aikaa säästäviä laitteita ja ostamalla palveluja, joihin sisältyy työtä, joka muutoin olisi jouduttu itse tekemään.
    Tulotason noustessa yhä useammalla on taloudelliset edellytykset ulkoistaa asunnon omistamiseen ja hoitoon liittyvät tehtävät. Asunto hankitaan leasing-periaatteella eli vuokrataan. Asumiskustannukset nousevat tämän seurauksena enemmän kuin asumisen konkreettinen laatutaso, koska omistamisen riski ja asunnon hoidosta saatava kate ovat lisäkustannuksia verrattuna itse omistettuun asuntoon. Lyhennykset ja korothan vuokralainen maksa yhtä lailla kuin omistusasujakin, hieman hitaammin mutta toisaalta ikuisesti. On oletettavissa, että keskimääräinen vuokrataso nousee tämän vuoksi (vuokra-asuntojen keskimääräinen laatutaso nousee); lisäksi tulotason nousu vähentää pienituloisten vuokra-asumista, kun kokonaistaloudellisesti edullisempi omistusasuminen lisääntyy, ja matalia vuokria (alimman tason asuntoja) putoaa tilastoinnin piiristä pois. (Omistusasunnoilla on myös sellainen ominaisuus, että ne edustavat säästöpääomaa, joka on tarvittaessa realisoitavissa esim. vanhuuden hoitotarpeen rahoittamisen vuoksi.)
    Tulotason laskiessa ei välittömästi käy päinvastaisesti, koska asunnon vaihtaminen pienempään ja halvempaan on normaalitilanteessa joustamatonta. Asuntojen saatavuus on rajoittunutta, ja muutosta aiheutuu merkittävä kustannus. Asukas lisäksi yleensä odottaa, että tulotason lasku on väliaikaista, ja sen vuoksi ei kiirehdi sopeuttamaan asumismeno jaan uuteen tulotasoonsa. Esimerkiksi asumistuki on selvästi tukenut pitkäaikaistyöttömien mahdollisuutta säilyttää vanha asumistasonsa. Niinpä laskusuhdanteessa ruokakuntien asumismenot keskimäärin nousevat korkeammiksi kuin mitä ne itse ovat aiemmin harkinneet sopiviksi. Suhdanteiden parantuessa on ensin saavutettava tuloissa lähtötaso, vasta sen jälkeen tulojen parannus vaikuttaa asumiseen allokoitujen varojen kasvamiseen.
    Omistuskerrostalo jen peruskorjaamista vähentää kaksi tekijää, joissa menojen minimointi saattaa ohittaa asuntojen tason ylläpitämisen. Päätöksenteon paradigma on ensinnäkin toinen kuin vuokratalossa, jossa omistaja etsii katetta sijoitukselleen. Lisäksi osa omistajista on pienituloisia vanhuksia, joiden on vaikeata nostaa asumiskulutuksen osuutta menoistaan ja jotka siksi suhtautuvat kielteisesti yhtiövastiketta korottaviin korjauksiin.
    Omistusasuntoon sitoutuneella varallisuudella on käytännössä merkitystä eräänlaisena vanhuusvakuutuspääomana. Siirtymällä pienempään asuntoon tai vaihtamalla vuokra- tai asumisoikeus asuntoon voi vapauttaa varoja muuhun kulutukseen, esimerkiksi hoidon järjestämiseen tai muun avun hankkimiseen. Merkitys näkyy etenkin kansainvälisessä vertailussa: makrotasolla on omistusasumisvaltaisessa maassa enemmän varoja irrotettavissa vanhusten hyväksi kuin vuokra-asumisvaltaisessa.
    Henkilöt, joiden luottokelpoisuus on huono, kuuluvat valtaosin ei-asunnonomistajien joukkoon. Niinpä esimerkiksi Isossa-Britanniassa toimiva ”loans.co.uk”-luotonantaja lupaa jopa 50 000 punnan vakuudettoman luoton omistusasukkaalle – ”sorry no tenants”.
    Asuntovelkaantuminen on kasvanut useissa Euroopan maissa viimeisten kymmenen vuoden aikana. Toisaalta korkotason aleneminen on johtanut siihen, että lainan hoitokustannusten suhde tulotasoon on pysynyt suunnilleen samana. Suomessa on erityispiirteenä ollut laina-aikojen pidentyminen, joka on osaltaan kasvattanut yksityistalouksien asuntolainavelkaa. Taustalla saattaa vaikuttaa myös asuntojen hin tojen nousu, joka lisää niiden vakuusarvoa ja tukee siten lisävelan ottamista.

    4.3.4. Vuokra-asuminen
    Vuokra-asunnoista noin puolet on valtion tukemaa tuotantoa, joka on yleishyödyllisillä omistajilla. Niiden vuokratason tulisi seurata kustannuksia. Tämä on vuokramarkkinoita tasapainottava tekijä, koska se antaa hyvän vertailukohteen vuokrien ”oikeasta” tasosta. (Kuluttajilla on aina käsitys siitä, mikä on jonkin tärkeän tuotteen – kuten bensiinin – ”oikea” hinta. Jos hinta on tätä korkeampi, kulutuksesta tingitään ja hankintoja lykätään. Hintojen nousu aiheuttaa yleensä lyhytaikaisen kysynnän vähenemisen, kun uuteen ”oikeaan” hintaan ei olla vielä totuttu.)
    Vuokra-aravien ja korkotu kiasuntojen tulorajoihin mahtuu nykyisin yli 80 % ruokakunnista. Siten ne ovat vaihtoehtoja miltei koko vuokramarkkinoilla, ja asunnonhakija pitää niiden vuokratasoa vertailukohteena. Vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen uustuotanto ei olisi tämän kanssa kilpailukykyistä, ja sitä pitäisikin näin ollen syntyä vain korkeatasoisena ja ylimpään tuloryhmään kohdennettuna, mikä tarjoaa hyvin kapean pohjan markkinoille. Suomen asuntopolitiikan kansainvälisessä arvioinnissa ehdotettiin tulorajojen selkeää pudottamista, koska se olisi laajentanut vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen kysyntää ja todennäköisesti lisännyt vastaavasti niiden tarjontaa. Todellisuudessa valittiin kuitenkin päinvastainen ratkaisu, jonka tarkoituksena oli parantaa lapsettomien, työssä käyvien avioparien mahdollisuuksia saada vuokra-asunto pääkaupunkiseudulta.
    Jos vuokra-asunnot rakennettaisiin suuriin taloihin ja asuntoihin otettaisiin pelkästään heikossa taloudellisessa asemassa olevia, aiheuttaisi vuokra-asuminen sosiaalisen leimautumisen. Tämän estämiseksi on tulorajat asukasvalin nassa asetettu hyvin korkeiksi. Toinen vaihtoehto olisi ollut pyrkiä sekoittamaan sosiaaliset vuokra-asunnot muun asuntokannan sekaan esim. hankintalainoitusta, sekataloja ja pienimuotoista rakentamista käyttämällä. Hankintalainoitus on omistajan kannalta kuitenkin hallinnollisesti huono väline, koska asunnot ovat tällöin hankalasti hallinnoitavissa eikä itse talon kuntoon ja talouteen päästä vaikuttamaan ollenkaan samalla tavoin kuin itse kokonaan omistettuihin taloihin.
    Vuokratalojen asukasrakenne muuttuu ajan mukana. Asukkaiden keskimääräinen tulotaso nousee muun talouskehityksen mukana; erään selvityksen mukaan 14 % asukkaista ei enää pääsisi asumaan tulojensa puolesta (tiedoista oli tosin pääteltävissä, että noin 9 % asukkaista oli ollut ylituloisia jo asunnon saadessaan eli kyseessä oli ollut vuokrasopimuksen siirto perheenjäsenelle). Toisaalta on alueita ja taloja, joista asukkaat pyrkivät pois, jolloin jäljelle jääneiden asukasrakenne saattaa muodostua hyvinkin yksipuoliseksi. Siten paikalliseen sosiaalisten vuokra-asuntojen kantaan kehittyy asuntojen hierarkia, jonka suhteen asuntokunnat pyrkivät parantamaan asemaansa.
    Vuokra-asuntojen omistusta on pääosin kahdentyyppistä: laajaa ammattimaista yrittäjyyttä (ml. kuntien omistamat asunnot) ja yksityishenkilöiden omistamia yksittäisiä asuntoja. Lisäksi markkinoilla toimii spekulatiivisia sijoittajia, jotka seuraavat yksittäisestä asunnosta pääomalle saatavaa tuottoa – joko vuokratuottona tai realisoitujen varojen uudelleen sijoittamisena. Asiaa ei liene tutkittu, mutta on oletettavissa seuraavaa:
  • ammattimaiset omistajat pitävät asunnot paremmassa kunnossa (osin siksi, että omistavat koko talon). Lisäksi ammattimainen omistaja voi osoittaa toisen asunnon vuokralaiselle, jonka asunto myydään tai joutuu pois käytöstä laajan peruskorjauksen vuoksi
  • korkeintaan muutamia asuntoja omistavat yksityisvuokranantajat perivät vastaavasta asunnosta keskimäärin alempaa vuokraa kuin ammattilaiset ja tarkistavat sitä harvemmin (omistus on passiivista).Vuokralle antaminen ei ole toimeentulon muoto eikä pääintressi, eikä omistaja vertaa saamaansa tuottoa muiden sijoitusten markkinatuottoon. Tyypillinen vuokra-asunnon omistaja on yli 50-vuotias naishenkilö.
    Vuokra-asuntojen rakentamiseen sijoittamisella on oma logiikkansa. Riskin minimoimiseksi sijainnin tulee olla hyvä. Sijoitus on järkevää tehdä sellaisessa suhdannevaiheessa, jossa rakennuskustannukset ovat matalat. Siten mielenkiinto sijoittamiseen vähenee noususuhdanteen edetessä; korkeat investointikustannukset heikentäisivät asuntojen asemaa kilpailussa vuokralaisista.
    Vapaarahoitteisen vuokra-asunnon voi käytännössä rakentaa vain omistustontille. Jos kunnan maapolitiikkaan kuuluu periaate, jonka mukaan tontteja vain annetaan vuokralle, estyy vapaarahoitteinen tuotanto kunnan luovuttamilla tonteilla. Tällä on sitä suurempi merkitys, mitä suurempi osa rakennusmaasta on kunnan omistuksessa. Suomen asuntopolitiikasta tehdyssä kansainvälisessä arvioinnissa huomautettiin, että Helsingin maapolitiikka on juuri tästä syystä tehokkaasti estänyt vapaarahoitteisen vuokra-asuntotuotannon.
    Vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen tarjontaa rajoittavat käytetyt lyhyet laina-ajat. Kun lainoja joudutaan lyhentämään nopeammin kuin mitä poistoja vastaavat tulot vuokrissa saadaan, kasvaa oman rahoituspanoksen tarve. Tämän vuoksi esim. perityn asunnon antaminen vuokralle on konseptina kokonaan erilainen kuin lainan turvin tehty sijoitus uuden tai vanhan vuokra-asunnon hankintaan.
    Yleisen oikeudellisen periaatteen mukaan toimeksiantaja maksaa palkkion. Vuokra-asuntojen välityksessä saa toimeksiantaja miltei aina tehtävänsä vuokra-asunnon omistajalta. Käytännössä kuitenkin asunnon välityspalkkio on peritty vuokralaiselta. Tämä on onnistunut siksi, että asunnontarvitsijalla on intressi saada asunto juuri itselleen, kun vuokranantajalle riittää taas melkein kuka tahansa vuokralainen. Hallitus yritti kuitenkin vuosituhannen alussa muuttaa tilannetta juridisesti oikeaoppiseksi. Lakia täsmennettiin siten, että välityspalkkion perimisen tulee perustua sopimukseen toimeksiannosta. Käytännössä tätä on noudatettu huonosti, ja sille on keksitty kiertoteitä. Lakia säädettäessä ei ilmeisesti käsitetty, että vuokranantajan kannalta vuokratulossa on kyse tuotosta sijoitetulle pääomalle. Jos sopimuksesta aiheutuu kaikille vuokranantajille jokin ylimääräinen kulu, tulee se periä vuokralaiselta, jotta tuotto ei pienene (tämä koskee kaikkia muitakin yhtäläisiä lisäkustannuksia, esim. kiinteistöveroa). Lainmuutos vain teki perimisen hieman monimutkaisemmaksi; yksinkertaisimmin välityspalkkio vain lisättiin ajateltuun vuokratasoon joko muutamaksi kuukaudeksi tai pysyvästi. Jos tarkoituksena oli alentaa vuokralaiselle koituvia kokonaiskustannuksia, ei tässä onnistuttu; ja kun oikeaoppisin ratkaisu oli sisällyttää välityspalkkio vuokran pysyvään tasoon, saattoi vaikutus olla jopa vuokratasoa nostava. Keskeisin ja jopa korjattavissa oleva ongelma on kuitenkin, että asunnon vuokrauksessa tarvitaan välittäjää; vuokralaisen löytämisen ja vuokrasopimuksen tekemisen ei tulisi olla niin monimutkaista, etteivätkö maallikot siinä onnistuisi.
    Vuokra-asumisen yleisyys ei ole välttämättä yhteydessä sen suosioon, vaan kyse voi olla myös vaihtoehtojen puutteesta tai saavuttamattomuudesta. Esimerkiksi 90-luvun alkupuolella nuorten vuokra-asuminen kasvoi, mutta sen suosio aleni. Tätä koskevat tutkimustulokset eivät olleet poliittisesti korrekteja, joten media jatkoi niiden vastaisten uskomusten levittämistä. Nykyinen n. 62 % omistusasuntoja asuntokannasta on selvästi alempi kuin mielipidetiedusteluissa kansalaisten toiveita kuvaavat luvut (yleensä yli 80 %). Tältä osin ei edellä perusoikeuksien kohdassa mainittua valinnanvapauden tavoitetta ei hallintamuodon osalta ole vielä saavutettu. Siten on oletettavissa, että omistusasuminen lisääntyy pieni- ja keskituloisten ruokakuntien keskuudessa. Muutokseen ei välttämättä edes tarvita elintason nousua, koska asuntovarallisuus kasvaa nykyiselläkin bkt-tasolla. Perimisen kautta siirtyvän varallisuuden määrä todennäköisesti kasvaa jatkuvasti. Lisäksi kaikkien pienituloisimpia ruokakuntia lukuun ottamatta on omistusasuminen pitkällä aikavälillä edullisempaa kuin vuokra-asuminen, joten merkittävää taloudellista kynnystä hallintamuodon vaihtamisen tiellä ei ole.
    Omistus- ja vuokra-asumisen väliin on viime vuosina tullut useita tuotteita, joilla on pyritty yhdistämään näiden taloudellisia etuja. Reaalimaailmassa ei kuitenkaan ole mahdollista poistaa todellisia kustannuksia, ainoastaan siirtää niitä muille. Uusien vaihtoehtojen eräs vaikea ongelma on riskien syntyminen poikkeustilanteissa; niiden hallinnan kustannuksia on säästetty siirtämällä riski asukkaille. Tämä tuo uuden ulottuvuuden asunnonhankkijan valintavaihtoehtojen vertailuun, eikä ole laisinkaan varmaa, että näitä riskejä osataan tällöin arvioida oikein.

    4.3.5. Asumisoikeusasuntojen markkinat
    Asumisoikeusasunto on asiallisesti ottaen valtion tukema vuokra-asunto, johon ei ole tulorajaa ja johon päästäkseen joutuu antamaan pantin (asumisoikeusmaksun). Sijoituksella on se seuraus, että muun valtion tukeman asuntotuotannon asukkaista kaikkein pienituloisin osa ei pääse siirtymään asumisoikeusasuntoihin. Tämä lisää asumisoikeusasuntojen haluttavuutta ja liittää asumisoikeusasuntojen menekin vuokra-asuntojen vapautumiseen.
    Asumisoikeusjärjestelmässä oikeus asuntoon perustuu siihen ,missä järjestyksessä hakijat ovat ilmoittautuneet asunnon hakijoiksi. Tämän vuoksi haku on eräänlaisen option hankinta. Tämä ilmenee asuntoja jaettaessa siten, että vuorossa oleva hakija ei välttämättä halua juuri silloin juuri sellaista asuntoa juuri sieltä, missä se on tarjolla – ja osalla hakijoista ei ole edellytyksiä hankkia asumisoikeusmaksuakaan. Asumisoikeusasuntoa hakeneiden jonosta ei voi tehdä pitkälle meneviä johtopäätöksiä todellisesta kysynnästä.
    Jotta asumisoikeus asunnon vaihtaminen olisi lähes yhtä helppoa kuin vuokra- ja omistusasunnon, tulisi paikkakunnalla olla riittävä ja monipuolinen asumisoikeusasuntokanta . Tällaisen syntymiseen on edellytyksiä vain suurimmissa väestökeskuksissa. Tämän vuoksi asumisoikeusasuntojen rakentaminen on nyttemmin rajattu näihin.
    Kun vapaarahoitteiset asumisoikeusasunnot tulevat markkinoille, muuttuu tilanne hyvin vähän. Niitä tullaan todennäköisesti rakentamaan lähinnä työntekijöitä varten ja palvelutaloiksi. Tähän antaa mahdollisuuden se, että asukasvalin ta saadaan suorittaa omistajan haluamalla tavalla. Vapaarahoitteisen asumisoikeusasumisen laajenemista rajoittaa, että se kuitenkin on kalliimpaa kuin omistusasuminen ja sen potentiaalinen asukaskunta usein pystyy hankkimaan yhtä hyvin omistusasunnon.

    4.3.6. Rakennus- ja asuntomarkkinoiden suhdanteet
    Asuntomarkkinat on helppo ymmärtää kysyntävetoisiksi: asuntoja rakennetaan silloin, kun niille löytyy ostajia ja tuotteesta saa kohtuuhinnan.
    Talouden ylikuumenemisessa tarkoitetaan eri asiaa kuin rakentamisen ylikuumenemisessa. Edellinen syntyy ostovoiman kasvusta ja luottamuksesta tulevaisuuteen, mahdollisesti inflaation pelostakin. Tällöin on optimaalista tehdä sitoumuksia, jotka on viritetty tulevaisuuden odotusten mukaan ja joilla voidaan välttää kustannusten myöhäisempi kasvu. Ostovoiman kasvu voi syntyä niin tuottavuudesta kuin veronalennuksistakin, jopa myös realisoitumattomasta pörssiosakkeiden arvonnoususta. Noususuhdanteessa se synnyttää helposti enemmän kysyntää kuin mihin tarjonta pystyy vastaamaan, jolloin hintojen nostamista käytetään valikoimaan ne ostajat, jotka tuotteen tai palvelun saavat. Asuntomarkkinoilla ylikuumeneminen tapahtuu näin.
    Omistusasuntomarkkinat toimivat kysynnän ja tarjonnan mukaan. Yli 80 prosenttia kaupoista koskee vanhoja asuntoja (1990-luvulla 83 %; Helsingissä nykyään 94 %), jotka siten määrittävät hintatason, johon uustuotannon on sopeuduttava. Laskusuhdanteille on ominaista, että asuntojen hin tataso putoaa tuotantokustannusten tasolle tai sen alle, jolloin kaupallinen uustuotanto tyrehtyy (lisäksi on omistajavetoista pientalorakentamista, johon yleinen hintataso ei suuresti vaikuta).
    Asunnonhankkijalla on aina jokin käsitys asuntojen tulevasta hintakehityksestä. Ilmeisesti aika suuri osa asunnonostajista voi valita, milloin vaihtaa asuntoaan. Kun hinnat ovat matalalla, on optimaalista odottaa, kunnes ollaan alimmassa kohdassa eli nousun alussa. Kun kaikki käyttäytyvät näin, hintojen nousu on alussa hyvin nopeaa (jos myyjillä on käytettävissään sama tieto). Noususuhdanteessa ostopäätöksellä on kiire mutta toisaalta vanhan asunnon myyntiä olisi edullista viivästyttää. Hintojen saavuttaessa lakipisteen on taas edullista päästä nopeasti eroon vanhasta asunnosta, mikä laskee hintoja. Asuntojen hintakehityksen mekaniikka on näin pitkälle ennakoitavissa. Jos esitettäisiin luotettava ennuste asuntojen hintojen kehityksestä, muuttuisi ostajien ja myyjien käyttäytyminen tämän logiikan mukaisesti eikä ennuste enää pidä paikkaansa.
    Ihmisillä on yleinen näkemys kulloinkin ”oikeasta” asuntojen hintatasosta. Tähän vertaamalla saadaan käsitys yksittäisen tarjouksen edullisuudesta. Tämä vaikuttaa asuntomarkkinoihinkin; ihmisten yleinen ylioptimistisuus taas näkyy siinä, että asuntojen hintojen uskotaan jatkuvasti nousevan, joten oma sijoitus asuntoon on turvassa.
    Asuntojen hin nat seuraavat asutuskeskuksissa vyöhykkeittäin asunnon sijaintipaikasta syntyvää etua. Korkeasuhdanteessa ja pitkällä aikavälillä muutoinkin ydinkeskustojen pienten asuntojen hinta nousee kaikkein korkeimmaksi. Niillä oletetaan olevan pysyvää kysyntää myös tulevaisuudessa; muualta maailmasta tunnetun keskustojen kuolemisen ei uskota toteutuvan Suomessa. Tällaisilla asunnoilla on myös rariteettiarvoa, jonka ei tarvitse olla missään yhteydessä niiden käytöstä syntyvään hyötyyn.
    Vanhojen asuntojen hintojen nousu johtaa siten vuokratason nousuun. Se puolestaan parantaa omistusasunnon hankinnan edullisuutta verrattuna vuokra-asumiseen, mikä siis lisää asuntokysyntää. Ilman tätä vaikutusketjua olisi vaikeata saada aikaan riittävästi kysyntää uustuotannolle.
    Rakentamisen ylikuumenemisessa on kyse epäsuhteesta resurssien kysynnän ja tarjonnan välillä. Rajoittava tekijä on erityisesti ammattitaitoisen työvoiman saatavuus, joka on lisäksi heikkenemässä alan työvoiman poistuman ollessa nykyisin selvästi suurempi kuin alalle kouluttautuvien määrän. Työtehtävät ovat muuttuneet yhä enemmän ammattitaitoa vaativiksi, mikä poistaa käytännössä mahdollisuudet nopeaan työvoiman rekrytointiin ammatin ulkopuolelta (ero 1990-luvun alun tilanteeseen on suuri). Niinpä noususuhdanteessa tuottavuus heikkenee, kun töihin tulee keskimäärin vähemmän koulutettua ja vähemmän kokenutta väkeä. Ylikuumenemista voi siten esiintyä, vaikka kokonaiskysyntä tai -tuotanto eivät kasva, jos resurssit vähenevät.
    Urakoiden pirstoutuminen merkitsee, että markkinoilla toimii enemmän meklareita eli jokainen ali- ja sivu-urakoitsija tms. hinnoittelee katteensa erikseen. Tämä oletettavasti nopeuttaa ja yhtenäistää veloitus- ja urakkahintojen nousua noususuhdanteessa.
    Asuntojen uustuotanto kilpailee samoista tuotantoresursseista korjausrakentamisen ja muun uudisrakentamisen (liike-, hallinto-, palvelu-, tuotanto-, varasto-) kanssa. Edellytykset kilpailla resursseita ovat erilaiset eri tuotantokohteissa. Pientalorakentaja toteuttaa projektinsa, maksoi mitä maksoi ja on muutenkin vähemmän kustannustietoinen; kunta pystyttää koulun, kun rahat ovat budjetissa; liikerakentaja ratkaisee asian investoinnin kannattavuuden kannalta. Valtion tukema asuntotuotanto on lähellä listan loppupäätä: jos resurssit ovat menossa muualle, ei niistä voi maksaa niin paljon, että ne saisi hintakilpailtua tähän tarkoitukseen. Tämän vuoksi pelkän asuntotuotannon tasaisuus ei ole niin hyvä tavoite kuin tarkemmin pohtimatta tuntuisi (paitsi niiden harvojen rakennusmateriaalien tuottajien kannalta, jotka myyvät tavaraa vain asuinrakentamiseen). Optimaalisempi tavoite olisi koko talonrakennusalan tuotannontekijöiden pitäminen mahdollisimman tasaisessa käytössä suhdannevaiheesta riippumatta. Kansantalouden kannalta koko olemassa olevasta kapasiteetista aiheutuu kustannus; hyötyä tulee vain käytössä olevasta osasta. Valtio onkin käyttänyt 1990-luvun alkuvuosista lähtien suhdannevälineenä tuen painottamista vuoroin uustuotantoon, vuoroin korjaamiseen. Korkeasuhdanteessa on uustuotannon resurssit haluttu turvata vähentämällä korjausavustu ksia ja perusparannuslainoitusta. – Asunto-osakeyhtiöiden korjausavustus on sinänsä epäortodoksinen tuki, koska siitä puuttuu sosiaalinen aspekti ja se kapitalisoi tuu yksityisvarallisuudeksi (tosin esimerkiksi hissi rakentamisen kustannuksista vain noin viidesosa näkyy asunnon myyntihinnan nousuna). Toisaalta se ilmeisesti lisäsi korjausten volyymia sen verran, että valtio sai kokonaisuuden kannalta nettotuloja (eli volyymin lisäyksen arvonlisävero oli suurempi kuin maksettujen avustusten ja aiemman volyymin tuottaman arvonlisäveron summa). Nykyisellä perusparantamisen tasolla olisi jo vaikeampi saada nettotuloa.
    Suhdannevaihtelu määrittelee, miten eräät asuntopoliittiset edut ja haitat esiintyvät. Matalasuhdanteessa asunnot ovat edullisia, vuokrataso nousee maltillisesti, asuntojen tarjonta on runsasta ja lainansaanti helppoa ainakin siltä kannalta, että pankeilla on pulaa lainanottajista. Rakennusalan työllisyys on heikkoa, mikä vastaavasti vähentää verotuloja ja nostaa työllisyysmenoja. Korkeasuhdanteessa taas asuntojen ja työsuoritusten hinnat ovat korkeammat, vuokrissa voi tapahtua voimakkaampaa nousua, ja asunnoista ja rakennustyövoimasta vallitsee kasvukeskuksissa pula. Rakennusalan työllisyys on hyvä.
    Asuntojen markkinahintatason nousua on ehdotettu hillittäväksi tarjontaa lisäämällä. Kun vanhojen asuntojen kauppojen vaikutus hintatasoon on niinkin suuri, edellyttäisi tämä uustuotannon moninkertaistamista, mikä taas ei ole mahdollista tuotantoresurssien rajallisuuden vuoksi. Uustuotannon hinnat eivät myöskään kovin usein ylitä vanhojen asuntojen hin tatasoa. Tarjonnan lisääminen jää siten teoreettiseksi keinoksi.
    Suhdanteita voidaan jonkin verran tasata valtion tukeman tuotannon tai korjaamisen määrää nostamalla tai laskemalla. Tällä on kuitenkin myös asuntopoliittisia vaikutuksia, mikä rajoittaa sen käyttöä. Lisäksi asuinrakentaminen edellyttää pitkäaikaista ennakkosuunnittelua, mikä on ristiriidassa nopeita muutoksia edellyttävän suhdannepolitiikan kanssa.
    Osa rakentamisesta tapahtuu vuokratonteille. Tämä pienentää alkuperäisiä investointikustannuksia, mutta toisaalta nostaa asumiskustannuksia myöhemmin. Kuntien taloudenpidon kehittymisen seurauksena kiinteistöt arvostetaan todelliseen arvoon, ja niiden vuokria tarkistetaan säännöllisesti tämän mukaisesti. Kunnan maaomistuksella ei siten ole asiallisesti mitään alentavaa vaikutusta asumiskustannuksiin; kun Helsinki on suurimpia tonttien vuokralle antajia, näkyisi valtakunnantason tilastoissa oletettavasti päinvastainen korrelaatio.
    Suhdanteiden tasaus on poliittisesti ongelmallista, koska se tarkoittaa, että hyvinä aikoina valtion tulisi tietoisesti vähentää tukeaan uustuotantoon ja korjaamiseen. Korkeasuhdanteeseen liittyy kuitenkin samalla työn perässä muuttamista, mikä lisää vuokra-asuntojonoja. Samoin korkeasuhdanteessa ovat kansalaiset vaativampia julkisten palvelujen ja sosiaalisten etujensa suhteen. Siksi tuen leikkaamista pitävät monet tällöin huonona (tosin samat henkilöt saattavat kyllä argumentoida matalasuhdanteessa, että juuri silloin tarvitaan lisää edullista vuokra-asuntotuotantoa). Arava- ja korkotu kijärjestelmässä on kuitenkin myös hintakontrolli, joka estää liian kalliin rakentamisen ja tätä kautta vähentää tuotantoa tilanteessa, jossa paikallisten rakennusmarkkinoiden ylikuumeneminen heijastuu rakentamisen hintaan.

    4.3.7. Kiinteistö- ja tonttimarkkinat
    Raakamaan arvo määräytyy odotusarvona sille myöhemmin tulevasta rakentamisesta. Taajamien ympärillä odotusarvo koskee vyöhykkeittäin kaikkea vapaata maata, vaikka siitä tuleekin rakentamisen piiriin vain osa. Maatalousmaan arvoon ovat keskeisesti vaikuttaneet poliittisesti määritetyt maatalouden tuottotaso ja periytymisen tukijärjestelmä.
    Erään doktriinin mukaan kunnan kannattaa ostaa raakamaata, kaavoittaa se ja myydä tontit voitolla. Periaatteessa tämä on mahdollista, mutta käytännössä maanhankintaan sitoutuneen pääoman korot voivat syödä kaavoituksella saadun hyödyn. Maan hinnassa on aina odotusarvoa, joten halvalla raakamaata saa vain sieltä, missä sitä ei muuten kunnan kehityksen kannalta olisi tarpeen ottaa kaavoituksen piiriin vielä aikoihin. Tällaisessa tapauksessa kunta siis joutuisi oman maanomistuksena hyödyntämiseksi tekemään yhdyskuntarakenteen kehittämisen kannalta epäedullisen kaavoituspäätöksen – tai odottamaan, kunnes yhdyskuntarakentaminen ulottuu hankitulle alueelle. Kunnan on hankala kilpailla maanostomarkkinoilla, koska sen ei tule nostaa vallitsevaa hintatasoa ja muutenkin luottamushenkilöt voivat aina väittää, että virkamiesten neuvottelemat tai maksamat hinnat ovat liian korkeita. Jos kunta myy tontit alle markkinahintatason (”edullisia tontteja”), on kyse veronmaksajien kustantamasta varallisuudensiirrosta, jolle on vaikea löytää hyvä perustelu.
    Rakennusmaalla on sen laadusta ja sijainnista riippuva arvo. Vaikka tonttimarkkinat olisivat niin vähäiset, että luotettavaa markkinahintatasoa ei synny, voidaan hinta arvioida rakennettujen tonttien perusteella. Asuntoneliöiden hinta tunnetaan, samoin rakentamisen. Näistä voidaan päätellä, kuinka suuri osa lopputuotteen hinnasta aiheutuu maapohjan arvosta, kuinka suuri rakennuksen pystyttämiskustannuksista. Tämä kytkee tonttien hintatason asuntomarkkinoiden suhdanteisiin.
    Rakennusmaasta (ja asunnosta) ollaan valmiit maksamaan sen ”oikea” hinta, vaikka olisi ostajan markkinat, koska kyseessä ei viime kädessä ole meno vaan sijoitus, jonka voi tarpeen vaatiessa realisoida. Siksikään ei tarjontaa maksimoimalla voi pudottaa maan hintaa.
    Kaavoitettuja tontteja on Suomessa tilastojen mukaan hyvin runsaasti. Niistä kuitenkin mielletään olevan pulaa. On huomattava, että kysyttäessä rakennusliikkeiltä tonttien saatavuudesta vastaus ei kuvaa tonttien saatavuutta vaan sitä, kuinka monella vastaajalla on tontteja riittävästi ja kuinka monella ei (jos kymmenestä vastaajasta kahdella on enemmän tontteja kuin mitä alueen koko asuntotuotantoon tarvitaan, tuloksena on, että 80 prosenttia vastaajista on sitä mieltä, että tonteista on pulaa). Luotettavampi tapa selvittää tonttivarantoa on laskea kaavoitettujen, rakennuskelpoisten tonttien sisältämä kerrosala (kuten YTV tekee RAMAVAssa).
    ”Tonttipula” tarkoittaa useita eri asioita. Ensinnäkin keskeisellä paikalla olevia rakentamattomia tontteja on hyvin vähän. Etenkin asuinkerrostalo jen rakentamiseen sijoitusmielessä tarvitaan sijaintipaikka, jolla olevilla asunnoilla on todennäköisesti kysyntää pitkälti eteenpäin. Toiseksi, aravahintaisia asuinrakennusten tontteja on huonosti saatavilla siellä, missä hintaraja on alempana kuin edellä kerrotulla tavalla saatu tontin arvo – tai ostajalla ja myyjällä on muuten eri käsitys oikeasta hinnasta. Kolmanneksi, jotkut (harvat) tontit ovat vailla kunnallistekniikkaa eivätkä sovellu heti käyttöön otettaviksi. Neljänneksi, omistajalla on rakentamattomalle tontille jo jokin käyttötarkoitus, minkä vuoksi sitä ei ole aikomustakaan myydä. Viidenneksi, omistajalla ei ole välitöntä realisointitarvetta (ottaen huomioon, että tonttien reaaliarvo on historiallisesti säilynyt hyvin verrattuna muihin sijoitusinstrumentteihin); kilpailukykyisen sijoitusvaihtoehdon tarjoaminen saattaisi tällöin vähentää maahan sijoittamista. Eräs tällainen mahdollisuus ovat kiinteistösijoitusrahasto t, jotka eivät kuitenkaan ole toistaiseksi verotuksellisesti kilpailukykyisiä. Seitsemäs tilanne on tavallisimmin ajateltu vaihtoehto: maata pidetään rakentamattomana siksi, että sen arvon uskotaan tulevaisuudessa kasvavan enemmän kuin mitä odotuksesta aiheutuu kustannuksia. Tätä ei kuitenkaan ilmeisesti esiinny laajalti asuintonttien osalta, koska hintojen nousu on keskeisiä paikkoja lukuun ottamatta varsin hidasta. Sinänsä on kyllä mahdollista, että perustajarakentajalla on hallussaan useamman vuoden tuotantoon tarvittava tonttimaa; itse asiassa tämä on järkevän yritysjohtamisen kannalta oikeakin ratkaisu.
    Erityyppisten asuintonttien omistajilla on erilainen suhtautumistapa tonttinsa käyttämiseen. Rakentamattomat rivi- ja kerrostalotontit ymmärretään yleensä vaihto-omaisuudeksi (ellei itse aiota rakennuttaa koko taloa). Markkinoille on muodostunut kunakin hetkenä vallitseva hintataso, jolla tontti vaihtaa omistajaa. Jos tontilla on jo rakennus, tämä vaikuttaa suhtautumiseen, etenkin jos omistaja itse asuu tontilla.
    Pientalotontti puolestaan joko hankitaan tiettyä omaa asuntohanketta varten tai sitten se on tullut omistukseen perintönä tms. tavalla. Päätöksenteko kuolinpesissä on myös joskus hankalaa, ja tontin realisointipäätöstä ei pystytä tekemään.
    Kunnalla on intressi saada kaavoitettu maa rakennetuksi. Kunnalle koituvat kustannukset ovat etupainotteisia – maan hankinta, kaavoitus, kunnallistekniikan rakentaminen, katu- ja viheralueiden lunastus. Tuloja tulee vasta asukkaista ja työpaikoista. Onkin olemassa myös tarjontavetoinen käsitys, jonka mukaan etenkin tonttivaranto tulisi saada sanktioiden (rakennusmaamaksu, kiinteistövero, rakentamiskehotus) avulla asuntotuotannon käyttöön. Ajatuksena on, että taloudellisen sanktion välttämiseksi omistaja tinkisi tontin hinnasta. Näiden vaikuttavuus riippuu tällöin tapauksesta: jos omistaja ei näe tontille pitkälläkään aikavälillä mitään omaa käyttöä, on se saatavissa markkinoille. Jos omistajalla taas on odotuksia – jopa vuosikymmenenkin päähän ulottuvia – tontin tulevasta käytöstä, on se katsottava jo varatuksi. Esimerkiksi Espoon ja Vantaan eräiltä pientaloalueilta tehty selvitys (HS 9.11.1999) osoitti, että 71 % tonteista oli varattu omistajan tai hänen jälkeläisensä rakennushanketta varten. Lopuista puolet oli tarkoitettu myytäviksi, puolet omaan käyttöön tai pahan päivän varalle (eli reaaliarvonsa säilyttävänä sijoituskohteena; tonttien suhteellinen asema sijoituskohteena on ilmeisesti parantunut viime vuosina). Erityistapaus on tilanne, jossa tontti on jo ainakin osittain rakennettu, jolloin nykyinen rakennus tai sen pihapiirin suojaaminen rajoittaa kaavassa olevien rakennusoikeusneliöiden käyttöä. Edellä olevan esimerkin perusteella ei ole todennäköistä, että korotettu kiinteistövero katsottaisiin kuntatason päätöksenteossa suotavaksi kohdistaa rakentamattomien omakotitonttien omistajiin, joista valtaosa aikoo rakentaa kodin itselleen tai lapsilleen.
    Jos ongelmana on kysynnän puute (matalasuhdanteessa), on pelkän tontin hinta yleensä kuitenkin vielä suhteessa niin pieni, että edes ilmainen tontti ei riitä asuntomarkkinoilla vallitsevalle hintatasolle pääsemiseksi, ja itse tuotantokustannuksia tulisi myös voida leikata. Silloin kun sanktion tarkoituksena on saada omistaja toimimaan tietyllä tavalla, syntyy epätarkoituksenmukaisia sivuvaikutuksia, jos toivottua käyttäytymistä ei synnykään. Rakentamiskehotuksesta seuraa kunnalle velvollisuus lunastamiseen. Rakennusmaamaksu tai kiinteistövero kohdistuu helpolla myös sellaiseen omistajaan, joka ei kohtuudella voi saada tonttiaan rakennetuksi. Sanktioita on myös vaikeata kohdentaa alueellisesti riittävän täsmällisesti, koska tällöin joudutaan tinkimään hallinnon tasapuolisuudesta. Negatiivisten sanktioiden kohdentamisessa onkin vaikea tehdä eroa sen perusteella, onko tontti vapaa vai varattu; positiivisten sanktioiden toimivuuteen se ei vaikuta.
    Omakotitaloon sitoudutaan myös sitä kautta, että sen rakentamiseen, kalustamiseen ja pihaan investoidaan omaa työtä ja tunnettakin. Tämä nostaa luopumisen kustannusta, jolloin pelkkää markkinahintaa ei ehkä pidetä riittävänä. Vastakkain ovat tällöin luopumisen kustannus ja ne lisäkustannukset, jotka asumisen jatkamisesta aiheutuvat. Mitä korkeampi elintaso, sitä suuremmat mahdollisuudet on vanhuksella ottaa kantaakseen rahallisia lisäkustannuksia. Kaupallisten palvelujen (siivous, lumen poisto yms.) tarjonnan lisääntyminen on tehnyt vanhuksille teknisesti mahdolliseksi asua yksin suuressakin pientalossa.
    Kaavoitetun maan hinnassa on joskus lisä, jota Christian Donner kutsuu ”luonnonsuojelukustannukseksi”. Tällä hän tarkoittaa sitä, että jos kaikki viheralueiksi kaavoitettu maa olisi osoitettu rakentamiseen, olisi tarjonta suurempaa ja maa siksi halvempaa. Tämä ilmiö rajoittuisi kuitenkin sellaiselle vyöhykkeelle, jossa tarjonta voisi ylittää kysynnän, ei keskeisille alueille.
    Maan hinta keskustoissa nousee, jos nautinnollisuuteen pyrkivä elämäntapa lisääntyy. Tämä tarkoittaa sitä, että syrjässä asumisen haittoja kestetään huonommin; esimerkiksi opiskelija-asuntoja on jopa jouduttu myymään pääkaupunkiseudulla, kun ne eivät ole kelvanneet sijaintinsa vuoksi opiskelijoille.

    4.3.8. Muuttoliike
    Elinkeinojen muutos on jatkuvaa. Yksittäiset tuotantomenetelmät, tuotteet ja tuotantolaitokset syntyvät, kukoistavat ja väistyvät pois. Maailmantaloutta yhdennetään tietoisesti kansainvälisten sopimusten voimin eli tuotanto pääsee yhä paremmin etsiytymään itsensä kannalta edullisimpaan ympäristöön. Kansallisen omavaraisuuden säilyttäminen poliittisin keinoin edellyttäisi protektionistisia toimenpiteitä, jotka eivät enää ole WTO:ssa ja sisämarkkinoita luovassa EU:ssa sallittuja.
    Suomessa vaikuttaa nyt päällekkäisinä kolme prosessia, joiden summa näkyy muuttoliikkeessä. Maatalouden rakennemuutos (joka on myöhässä verrattuna esim. Ruotsiin), teollisuustyöpaikkojen siirtyminen edullisempiin maihin ja tietopainotteisen tuotannon keskittymispyrkimys. Vaikka kaupungistuminen on yleismaailmallinen ilmiö, ovat sen tekijät erilaisia tai ainakin kansallisesti eri tavoin painottuneita muualla. Jostain syystä Suomessa muutetaan sekä kuntien sisällä että niiden välillä eniten Euroopassa.
    Elinkeinorakenteen muutos lisää selvästi Suomen sisäistä muuttoliikettä, koska työllisyyden kasvu ja väheneminen liittyvät paikallisiin tekijöihin. Maatalouden vähenemisen seurauksena tapahtui suuri muutto kaupunkeihin 1960-70-luvulla. Sittemmin on myös perinteinen teollisuus vähentynyt, ja maataloudesta vapautuu toisena muuttoaaltona työvoimaa. Uusista primäärisistä työpaikoista suurin osa syntyy korkean teknologian teollisuutta palvelemaan, jolloin sen sijoittumisen logiikassa korostuvat yhteydet korkeakouluihin ja tutkimuslaitoksiin. On ilmeistä, että näiden työpaikkojen alueelliseen keskittymiseen vaikuttavat myös henkilökohtaisten yhteyksien merkitys synergian aikaansaamiseen sekä myös elintasoa vastaavat hedonistiset vaatimukset (juppinörtin vaimo haluaa käydä oopperassa).Palveluihin syntyy sitten vastaavasti työpaikkoja, joita primäärisissä tehtävissä työskentelevät tarvitsevat.
    Suuri osa muutosta sisältää pyrkimyksen parantaa omia työnsaantimahdollisuuksia. Työpaikkojen syntymisen logiikka on muuttunut globaalisaation seurauksena. Suomelle on nyt ominaista korkean osaamisen työpaikkojen syntyminen korkeakoulujen välittömään läheisyyteen. Työpaikkojen määrän kasvu on keskittynyt miltei yksinomaan pieniin ja keskisuuriin yrityksiin. Vientiin painottuvissa primäärityöpaikoissa toimivien ihmisten tarvitsemat palvelut taas syntyvät sinne missä kysyntäkin on eli väestö keskittyy.
    Kasvukeskuksissa muuttopaine näkyy pitenevinä vuokra-asuntojonoina ja lisääntyvänä vapaarahoitteisena asuntorakentamisena. Vielä 1980-luvulla pyrittiin jarruttamaan muuttoliikettä osoittamalla kasvukeskuksiin niissä esiintyvään kysyntään nähden suhteessa vähemmän varoja valtion tukemaan asuntotuotantoon. Nyttemmin paradigma on muuttunut: työpaikkojen syntyminen ja työn perässä muuttamisen mahdollistaminen ovat ohittaneet tärkeysjärjestyksessä muuton hidastamisen. Tähän liittyy myös eetti nen kannanotto: asumiskurjuudella painostamista ei enää pidetä valtiovallalle sopivana keinona vaikuttaa kansalaisten asuinpaikan valintaan.
    Muuttoliike perustuu yksilötason optimointiin. Myös pääsuunnan vastaista muuttoliikettä esiintyy, koska sekin on joillekin edullista. Toisaalta tämä merkitsee, että muuttoliikkeen hidastamisesta aiheutuisi sekä yksilötasolla että myös kansantaloudellisesti kustannuksia, joita tulisi verrata saavutettaviin hyötyihin. Kun muuttaminen perussyynä on pitkälti työhön hakeutuminen, kanavoituisivat kustannukset ainakin korkeampina työttömyysmenoina.
    Pääkaupunkiseudulle kohdistunut muutto on ilmeisesti jossain määrin nostanut asuntojen hin ¬tatasoa. Intuitiivisesti tuntuisi, että tämä muutto kohdistuu lähiöihin ja seudun reuna-alueille. Kun asuntojen hintojen kohoaminen on kuitenkin ollut voimakkainta eteläisissä kaupunginosissa eli kantakaupungissa (Mikko Spolander 26.1.2000), on hintojen muutoksen suurin selittäjä jokin muu kuin muuttoliike.
    Muuttotappioalueen asuntomarkkinat toimivat toisella tapaa kuin muualla. Kun omistusasuntoja on liiaksi tarjolla, siirtyy niitä vuokrakäyttöön. Tällöin omistajan intressi saada edes jokin korvaus ja turvata rakennuksen säilyminen voidaan aina hinnoitella alemmaksi kuin omakustannusperiaatteen mukainen aravavuokra. Aravavuokrataloille ei omakatteisen vuokranmäärityksen oloissa edes ole voinut kertyä sellaista varallisuutta, jonka turvin voitaisiin kilpailla vuokralaisista. Siten vuokra-asuntojen tyhjeneminen alkaa täydellisten markkinaolojen vallitessa sosiaalisista vuokra-asunnoista, ja ilmiön alkuunpanija on omistusasuntojen ylitarjonta.
    Yhdysvalloissa ja joissain länsi-Euroopan maissa esiintyy kaupunkikeskustojen kuihtumista. Tähän on syynä looginen kehityskulku, jossa työpaikat, asukkaat ja palvelut muuttavat viihtyisämmille alueille, joilta työmatkatkin saattavat olla lyhempiä. Suomessa ei ole tähän viittaavia ilmiöitä; sekä juridisissa että sosioekonomisissa tekijöissä on merkityksellisiä eroja niihin maihin verrattuna, joissa näivettymistä tapahtuu.
    Omistusasuminen heikentää työnhakijan alttiutta liikkua työn perässä, minkä on arvioitu lisäävän työttömyyttä (Andrew Oswald; Haavio & Kauppi, 2000). Tälle ajattelulle voisi olla perustetta tilanteessa, jossa lähtöpaikkakunnan työttömyys on korkeampi ja asuntojen hin nat alempia kuin tulopaikkakunnalla, jolloin työn perässä muuttaminen pudottaisi asumistasoa ja mahdollisesti aiheuttaisi aiemman asuntoinvestoinnin muuttumisen tappioksi. Päinvastaiseen suuntaan omistusasuminen vastaavasti edistää liikkuvuutta, kun muuttaja pääsee realisoimaan kalliimman asunnon. Riski asunnon hinnan alenemisesta on myös pienempi muuttovoittoalueella, joten asunnon hankkiminen sieltä on turvallinen sijoitus. Jos teoria pitäisi paikkansa, vielä paremmin liikkuvuutta edistäisi, jos vuokra-asunnot olisivat järjestään työsuhdeasuntoja. Tämä huomio tuo esille ilmiöön liittyvän varauksen: sekä ihmisten liikuttelu paikkakunnalta toiselle yleensä että asunnon ja työsuhteen liittyminen toisiinsa eivät ole kiistatta toivottavia. Vastaava teoreettinen analyysi voitaisiin tehdä myös vuokra-asumisesta. Kysynnän kasvaessa vuokrapyynnöt nousevat herkemmin kuin asuntojen hin nat. Päätös investoinnista vuokra-asuntoon tehdään kaupalliselta pohjalta riskit arvioiden ja siksi luonteeltaan varovaisemmin kuin omistusasunnon rakennuttamiseen, joten tarjonta seuraa hitaammin kysyntää kuin omistusasuntopuolella. Valtion tukema vuokra-asuminen on tarkoitettu ensi sijassa muille kuin hyvin toimeentuleville ihmisille, joten siitä voi olla apua vain osalle työtä saaneista muuttajista. Tältä pohjalta laajan vuokra-asumisen vaikutus työmarkkinoilla voisi näkyä siten, että asumiskustannusten voimakas polarisaatio rajoittaa muuttohalukkuutta kasvukeskuksiin. Johtopäätös vuokra-asumisen vaikutuksesta työllisyyteen olisi siten sama kuin mihin Oswald päätyy omistusasumisen suhteen. – Kokonaan toinen juttu on, että jälkiteollisessa yhteiskunnassa työstä johtuvan liikkuvuuden luonne on muuttunut, ja se voi muuttua uudelleenkin.
    Liikkuvuus ei sinänsä vaikuta asuntojen määrään. Jos tietyllä paikkakunnalla on työvoiman kysyntää mutta ei vapaita asuntoja, tarvitaan muuttoliikettä myös päinvastaiseen suuntaan, jotta tulomuuttajille löytyy asuntoja. Suomessa on tilastojen mukaan tapahtunut myös merkittävää vastasuuntaista muuttoa. Muuttajien koulutustaso on tässä ollut keskimäärin alempi kuin kasvukeskuksiin suuntautuneessa muutossa. Aivovientiä on siten voinut tapahtua, vaikka asukasluvussa ei alenemista näkyisikään. Ilmiöllä on hyvät ja huonot puolensa; todennäköisesti se on merkinnyt, että pienempituloiset pääsevät nauttimaan alemmista asumiskustannuksista. Toisaalta henkisten resurssien alueellinen polarisoituminen heikentää muiden kuin kasvukeskusten edellytyksiä menestyä taloudellisesti.

    4.3.9. Muutostrendeistä
    Asumiseen ja yhdyskuntiin vaikuttavia muutostrendejä ovat edellä käsitellyn muuttoliikkeen ohella mm. seuraavat:
  • väestön keski-iän nousu
  • informaatiotekniikan mahdollistama etätoimintojen kasvu
  • keskimääräisen varallisuustason nousu.
    Keski-iän nousu näkyy mm. ruokakuntakoon pienenemisenä, jolloin asumisväljyy s kasvaa ja sama asukasmäärä tarvitsee aikaisempaa suuremman määrän asuntoja. Iäkkäiden ihmisten määrän kasvu lisää liikkumisesteettömien asuntojen ja asuinrakennusten kysyntää. Ns. aktiiviväestön osuuden pieneneminen merkitsee päivittäin työssä käyvien osuuden laskua, mikä vapauttaa asunnon sijaintipaikan valintaa.
    Informaatiotekniikka tekee mahdolliseksi työnteon osittaisen irrottamisen ajan ja paikan rajoituksista. Toisaalta tehtävien hoidossa tarvitaan yleensä myös henkilökohtaista läsnäoloa. Vain vähäisessä määrin syntyy kokonaan etätyö hön perustuvia työpaikkoja; sen sijaan työmatkaliikenteen huiput saattavat hellittää, kun työajan valinnaisuus kasvaa. Osa aiemmasta matkojen tarpeesta on jo syrjäytynyt telemaattisten palvelujen vuoksi. Työskentelyn siirtyminen osaksikin kotiympäristöön muuttaa tilojen käyttöä ja kalustusta.
    Varallisuustason nousun vaikutus asumiseen on siinä, että nykyinen omistusasuntokanta on suurimmaksi osaksi pystytty säästämään kahden sukupolven aikana. Tällainen osuus kulutuksesta on jatkossakin ohjattavissa asumiseen; se näkynee omistusasumisen kasvuna ja asuinviihtyisyyden laadun aikaisempaa selvempänä korostamisena – eli siirtymänä omakotiasumisen suuntaan.
    Omakotitalosta ei mielellään muuteta pois, vaikka lasten lähdettyä väljyyttäkin olisi runsaasti. Tämän väljyyden rajakustannus käyttömenoina on pieni, joten pienempään kerrostaloasuntoon siirtymisen taloudellinen peruste olisi pääoman vapauttaminen. Kun tämä on välttämätöntä yhä harvemmille (elintason nousun vuoksi), kasvaa väljän omakotiasumisen laajuus.

Taustakirjallisuutta:

  • Laakso – Loikkanen: Asuntomarkkinat ja asumisen tukijärjestelmät – taustaa asuntopolitiikan kehittämiselle

    5a. Oikeudellisia hahmotuksia
    5a.1. Sopimusvapaus ja perussuoja

    Asuntojen hallintaa koskevissa oikeussuhteissa on tyypillistä, että toinen osapuoli on maallikko ja toinen ammattilainen. Niinpä sopimusvapaudelle on asetettu joitain rajoituksia.
    Kiinteistön kaupalta edellytetään määrämuotoisuutta, viranomaisen vahvistusta ja julkiseen rekisteriin merkitsemistä. Suojattavana oikeushyvänä on osapuolten lisäksi maanomistuksen luotettavuus. Niinpä myös kielletty kiinteistön ehdollinen kauppa.
    Asunnon myynnissä on ostajalla selonottovelvollisuus niin asuntoa kuin sen ympäristöäkin koskevista tekijöistä. Tämä ei kuitenkaan ole osoittautunut käytännössä riittäväksi, koska asuntoon saattaa sisältyä merkittäviä piileviä vikoja, joista edes myyjä ei ole tietoinen. Riski piilevien vikojen osalta on sälytetty myyjälle, jonka intressissä tällöin on selvittää mahdollisimman perusteellisesti kaikki tunnetut viat, joihin ostaja ei sitten voi enää vedota.
    Asunnon myyntihintaa säädellään sekä valtion tukemien asuntojen luovutuksissa että Helsingin HITAS-järjestelmässä. Säätelyn tarkoituksena on estää valtion ja kunnan antaman tuen tai edun jääminen yksinomaan ensimmäisen asukkaan tai omistajan hyödyksi.
    Huoneenvuokrassa on määritelty sopimuksen perusehdot, joista osan voi sopia toisinkin. Vuokrasopimusta varten on viranomainen laatinut kaavakkeen, joka sisältää ne asiat, joista aina on syytä sopia jotain.
    Huoneenvuokrasuhdetta on haluttu erikseen suojata, koska pois muuttaminen aiheuttaa kustannuksia, joilla uhkaamalla vuokralaista voi painostaa hyväksymään sellaisen sopimuksen tarkistuksen, jota hän ei vuokrasuhteen alkaessa hyväksyisi. Sopimuksen irtisanomista on rajoitettu. Vuokran määräytymistä ei enää säännellä.
    Lainsäätäjä on määritellyt, että asunnon vuokrausta koskevan toimeksiantosopimuksen palkkio kuuluu toimeksiannon tekijän maksettavaksi. Määräyksen tarkoituksen epärealistisuus on käynyt ilmeiseksi. Jos vuokralle antaminen on ansiotoimintaa, siirtyvät kaikki asuntoa koskevat menot vuokralaisen kannettaviksi, jos ne vaikuttavat periaatteessa kaikkiin vuokra-asuntoihin. Kustannusten nousu ei pienennä vuokranantajan tuotto-odotuksia. Toisaalta juridisesti oikea tapa on, että vuokran tasoa määriteltäessä otetaan huomioon mysö vuokralaisen vaihtumisesta aiheutuvat kustannukset.

    5a.2. Omistusoikeus
    Omistusoikeus koostuu useista itsenäisistä oikeuksista, jotka esiintyvät eri yhteyksissä erilaisina kombinaatioina.
    Kiinteistön ja sillä olevan asunnon omistusoikeus on laaja. Sitä rajoittavat lähinnä maankäyttöä ja ympäristönhoitoa koskevat määräykset.
    Asunto-osakeyhtiössä omistusoikeus antaa oikeuden käyttää tiettyä asuntoa. Vastuu rakenteiden, yhteisten tilojen ja ulkopintojen kunnosta on itse yhtiöllä, mikä rajoittaa vastaavasti osakkaan oikeuksia puuttua asuntoon. Osakkaalla ei ole edes mahdollisuutta hakea rakennuslupaa muutostöihin muutoin kuin yhtiön kautta. Osakkeiden omistukseen liittyy velvollisuus suorittaa yhtiölle sen määräämää yhtiövastiketta. Yhtiövastikkeen perintätarkoitus on rajattu laissa yhtiön tarkoituksen mukaisiin menoihin.

    5a.3. Rakennusoikeus
    Suomen maankäyttölainsäädäntö sisältää rakennusoikeuden käsitteen, joka on yksi eikä kovin tavallinen tapa kuvata asemakaavasuunnitelman tavoitteena olevaa lopputulosta. Kaavoituksen yhteydessä määritellään, montako kerrosneliömetriä tontille saa rakentaa (joko neliömetreinä tai suhdelukuna). Varsinaisen rakennusoikeuden lisäksi voidaan antaa esim. varastotiloille lisärakennusoikeutta.
    Kaavoittamattomalla maalla katsotaan olevan perusrakennusoikeutta, joka vastaa suunnilleen perinteisen maatalousmaisen elämisen tarvitsemaa rakentamista. Jos rakennusoikeus vahvistetaan tätä pienemmäksi, on maanomistajalla oikeus korvaukseen kunnalta.
    Rakennusoikeudella on aina markkina-arvo. Sitä voidaan käyttää maksuvälineenä maankäyttösopimuksissa. Vanhoissa aluerakennussopimuksissa oli jopa ”ylivuotopykäliä”, joiden perusteella sopimuspuolella oli oikeus saada muualta se sopimuksen mukainen rakennusoikeus, jota ei pystytty mahduttamaan kyseiselle sopimusalueelle. Ei ole tietoa, miten sopimusperusteista rakennusoikeutta on käsitelty varallisuutena yritysten kirjanpidossa tai verotuksessa.
    Rakennusoikeutta koskevissa sopimuksissa on kuntalain kannalta se erityispiirre, että sopimukset kunnan puolesta tekee kunnanhallitus, mutta asemakaavojen hyväksyminen kuuluu kunnanvaltuuston toimivaltaan (tosin kaavamuutoksia on ryhdytty delegoimaan kunnanhallituksille). Vuoteen 2000 saakka asemaakaavat vahvistettiin lääninhallituksessa tai ympäristöministeriössä, joten edes kunnanvaltuustolla ei ollut varmuutta siitä, että kunta pystyisi omalta osaltaan vastaamaan tehtävien maankäyttösopimusten täyttämisestä.

    5. Asumisen tuki- ja muunkin politiikan paradigmat
    Seuraavassa on listattu asuntopolitiikan eksplisiittisiä tavoitteita ja hahmoteltu niiden saavuttamiseksi suoritettujen toimenpiteiden taustahypoteeseja.
    Säädöksiä valmisteltaessa tulisi selostaa, miten ja miksi säädöksen oletetaan vaikuttavan. Useimmiten määräyksen ratiota ei kuitenkaan selkeästi kerrota, vaan asia kuvataan puutteen poistona, täsmentämisenä tms. ongelmattomana tarkoituksenmukaisuuskysymyksenä. Säädöksen toimivuutta olisi mielekästä seurata sen perusteeksi esitettyjen hypoteesien toteutumisen kannalta, mikä ei näin ollen ole mahdollista.
    Kaikkien säädösten taustalla on kuitenkin olettamuksia siitä, miten valittujen välineiden ja keinojen uskotaan toimivan ja mitä niillä saavutetaan. Jäljemmäksi on koottu asuntopolitiikan tavoitteita ja olettamuksia vaikutuksista, joita niiden saavuttamiseksi annetuilla säädöksillä on ollut.

    5.1. Sosiaalipolitiikan ulottuvuus
    Asuntopolitiikan laajuus ja keinot riippuvat omaksutuista aatteellisista lähtökohdista. Tiukimman liberalistisen näkemyksen mukaan asuntomarkkinoiden toimintaa ei saisi väärentää subventioilla tai sääntelyllä, eikä sosiaalinen tuki muutoinkaan ole tarpeellista. Vastakkainen ääripää on pyrkimys kokonaisvaltaiseen, keskitettyyn suunnitteluun ja päätöksentekoon.
    Asumisen tuki voi kohdistua joko kysyntään tai tarjontaan, ja se voi olla joko yleistä tai erityistä. Kysyntätuen etuna pidetään sitä, että siihen on sisälle rakennettu markkinoita ohjaava vaikutus. Tuen saajat valitsevat itsensä kannalta optimaalisen asumisratkaisun. Tuotantotuessa ei näin käy, vaan ratkaisut tuotannon sisällöstä tehdään asiantuntijapäätöksinä. Asunnontarvitsijat voivat valita vain niistä asunnoista, joita on tuotettu. Mitä enemmän kysyntä ylittää tarjonnan, sitä vähäisempi on sen merkitys, miten hyvin tuotanto vastaa asukkaiden toiveita.
    Tuotantotuki aiheuttaa korostetun suksessio-ongelman, jollaisia varten sosiaalipolitiikassa joudutaan kehittämään valvonta- tms. järjestelmiä. Rakennuksen rahoitukseen annettu tuki ei suoraan siirry asukkaan eduksi, ellei tätä varmisteta säädöksin. Tarkoituksena ei myöskään ole, että asukas puolestaan voisi tulouttaa tuotantotuen itselleen.
    Asumisen tuelle ei ole asetettu mitään määrällistä tai suhteellista kohderyhmää. Tukea saavien määrä voi siten muuttua ilman että tämä johtaisi tukiperusteiden tarkistamiseen. Eri tukimuodoista hyötyvät valikoituvat myös eri tavoin: esimerkiksi yleinen asumistuki kohdistuu voimakkaasti alimpaan tuloviidennekseen, kun taas korkotukiasuntoihin voidaan ottaa asukkaiksi lähinnä neljään alimpaan tuloviidennekseen kuuluvia. Korkovähennyksestä taas saavat tuloista riippumatta hyötyä ne, joilla lainaa on (ja joilla on veroja, joista vähennys tehdään).
    Valtion asumiseen ohjaaman tuen kokonaismäärää ei päätetä kokonaisuutena, vaan se muodostuu yksittäisiä tukia koskevista vuotuisista päätöksistä. Ne on tehty joko määrittelemällä käytettävissä oleva rahasumma tai ne periaatteet, joilla tukea jaetaan. Asumistuki, korkotuki ja asp -tuki budjetoidaan arviomäärärahana. Uusien lainojen myöntämisessä raja asetetaan markkamääräisenä, joskin tuen määrä realisoituu vasta myöhempinä vuosina vallitsevan korkotason mukaan. Korjausavustukset budjetoidaan sitovana määrärahana. Asuntolainojen korkovähennystä ei budjetoida, koska se ei ole määräraha, mutta siitä esitetään talousarviossa laskelma. Viime vuosina on asumistuki irrotettu kehysbudjetoinnista, mikä tarkoittaa sitä, että asumistukimäärärahat muuttuvat suhdanteiden perusteella, eikä tämä muutos heijastu tiukentumisena tai löysyytenä ympäristöministeriön muuhun budjettiin.
    Järjestelmien moninaisuuden vuoksi on relevanttia tarkastella tukien yhteenlaskettua kohtaantoa. Asukkaalle maksetut tuet, veroedut, tulotiedot ja asunnon jotkut ominaisuudet pystytään yhdistelemään tilastollisesti. Asumistukiasiakkaiden osalta ovat käytettävissä lisäksi kattavat vuokra- ja väljyystiedot. Arava- ja korkotukilainoihin sisältyvää tukea ei pystytä tilastollisessa tarkastelussa kohdentamaan saajaruokakunnittain.
    Teoriassa kaikki talousarvion markat ovat samanarvoisia. Varainkäyttö on myös teoriassa järjestettävä kokonaisuutta ja lopputulosta ajatellen. Tämän esteenä ovat kuitenkin käytännössä puitebudjetointi ja ministeriöiden väliset (joskus sisäisetkin) hallinnolliset rajat. Esimerkiksi olisi perusteltua tarkastella opiskelua yhteiskunnan ja yksilön investointina, jossa asuminen on välttämätön osatekijä siinä missä oppikirjallisuuskin. Kumman tahansa puuttuminen aiheuttaa toiseenkin tehdyn investoinnin osittaisen valumisen hukkaan. Toinen epäoptimaalinen tilanne on asunnottomien asema: asunnottomuudesta seuraa työkyvyttömyyttä ja terveysongelmia, joiden kustannukset nousevat nopeasti suuremmiksi kuin asumismahdollisuuksien tarjoamisen. Tuetusta asumisesta vastaa sosiaalitoimi; terveysmenot maksaa terveystoimi; ja ulkopuoliset ymmärtävät asian asuntotoimen tehtäväksi eivätkä odota muilta mitään.
    Asuntopolitiikan tukijärjestelmät ovat valtakunnallisen tason järjestelmiä. Kuitenkin myös kunnat antavat harkinnanvaraista tukea asumiseen toimeentulotukena. Tätä ei ole seuraavassa tarkasteltu; jopa tuen ratio vaihtelee kunnittain (etenkin suhteessa omistusasunnon lainanhoitokulujen tukemiseen).

    5.2. Asuntojen riittävyys
    Asuntojen kysyntä ei seuraa suoraan väestön tai ruokakuntien määrästä. Kysyntään tarvitaan myös maksuhalukkuutta ja -kykyisyyttä. Tarjonnassa puolestaan asuntojen sijainti on varsin joustamaton muuttuja: väärässä paikassa oleva tarjonta ei kelpaa, vaikka sen ominaisuudet muuten olisivat kelvolliset. Asuntojen kysynnän ennustamisen onnistuminen riippuu siten siitä, miten pystytään ennustamaan paikallinen työpaikkakehitys, valtakunnan taloudellinen kehitys ja tulonjaon kehittyminen. On ilmeistä, että ennusteilla ei myöskään ole ollut kovin suurta merkitystä, olivat ne sitten oikeita tai vääriä. Asuntoja tuottavat osapuolet ovat niin pieniä, että ne voivat kukin oman kokemuksensa perusteella olettaa löytävänsä markkinoilta riittävän kysynnän omalle tuotannolleen, jos kysyntää yleensä on. Ylitarjontaa syntyy, kun riittävän moni on väärässä tässä olettamuksessa.
    Joskus on laadittu asuntotarvelaskelmia. Nämä ovat lähinnä demografiaan perustuvia laskelmia siitä, kuinka monta ja millaista ruokakuntaa kunakin tulevaisuuden hetkenä ennustetaan talousalueella olevan. Asuntotarve on se lisä, joka tarvitaan nykyiseen asuntokanta an. Kun näissä laskelmissa ei oteta huomioon maksukykyä ja -halua, eivät ne kerro siitä, hankkiiko joku tarvitsemansa asunnon. Laskelmaa ei myöskään pysty jyvittämään kuntakohtaisesti alueella, jossa useammat kunnat muodostavat yhden asuntomarkkina-alueen.
    Syynä aravalainoituksen aikaansaamisen oli alkuaan säästöpääomien puute sodanjälkeisessä Suomessa. Asuntolainoitus oli pitkään korkosäännösteltyä, ja inflaatio siirsi kustannukset lainojen hoidosta säästäjien kannettaviksi. Sittemmin aravasubventiolla on ollut vaikutusta vuokrien pitämiseen edullisina. Aravalainan korko on ei ole hinnoiteltu riskiä lainansaajan maksukyvyttömyydestä.
    Kun hyvätasoisista asunnoista oli puutetta, oli uustuotannon konsepti toinen kuin nykyisin. Uusia asuntoja ei kohdistettu kaikkein heikoimmassa asemassa oleville vaan perheille, joiden nykyinen asunto vapautuisi pienituloisimpien käyttöön (ns. filtering -prosessi). Näin vapautuneet asunnot olivat todennäköisesti myös asumiskustannuksiltaan edullisempia kuin uudet asunnot. Uudet aravat olivat valtaosin omistusasuntoja. Tällä tavoin maksimoitiin asuntotuotantoon saatavan yksityisen pääoman määrä.
    Nykyisin myönnettävissä aravalainoissa ei ole valtion kannalta korkosubventiota (otto- ja antolainoitus ovat samanhintaisia), joskaan kaikki asiakkaat eivät voisi saada yhtä edullisia rahalaitoslainoja. Arava- ja korkotukilainat määrittelevät vuokra-asuntotuotannon volyymin, koska vapaarahoitteinen tuotanto ei pysty kilpailemaan asukkaista pääomakulujen tasausta soveltavien omistajien kanssa.
    Aravalainoituksen rinnalle on rakennettu korkotukijärjestelmä. Siinä valtio ulkoisti itse lainan myöntämisprosessin ja hoitamisen mutta piti riskin itsellään. Lainat eivät lisänneet valtion velkaantumista tilanteessa, jossa toimittiin vielä kansallisilla rahoitusmarkkinoilla, jolloin maariskin vuoksi valtion lainanotolla oli kustannusrajoja.
    Aravaan ja korkotukeen liittyy poliittisia symboliarvoja. Jotkut jopa mittaavat asuntopolitiikan onnistuneisuutta valtion tuella rakennettujen asuntojen määrällä. Tällöin resurssien ylikysyntätilanteessa kaikki muut asuntotuotannon muodot koetaan kielteisiksi kilpailijoiksi, jotka estävät saavuttamasta asuntopolitiikan tavoitteita. Nykyisillä lainamarkkinoilla vauraiden kuntien on mahdollista saada kunnallisten vuokra-asuntojen tuotantoon aravalainan kanssa kilpailukykyistä lainaa, mutta näin tuotettuja vuokra-asuntoja saatetaan kuitenkin pitää poliittisesti huonompina kuin valtion tuella tuotettuja, koska niihin voidaan vapaasti valita asukkaat.
    Muuttoliike ja lainamarkkinat ovat muutenkin synnyttäneet paradoksin: ne kunnat, joissa valtion tukema asuntotuotanto on perusteltua, voivat saada yhtä edullista lainaa muualtakin; ne kunnat, joissa se ei ole niin tarpeellista, tarvitsevat siihen valtion lainaa tai korkotukea.
    Sotien jälkeisissä oloissa asuntokannan optimaalinen käyttö kuului asuntojen lukumääräisen pulan vuoksi poliittisiin tavoitteisiin. Väljiin huoneistoihin osoitettiin alivuokralaisia, joskin tästä luovuttiin heti kuin se oli mahdollista.
    Nykyään pidetään kohtuullisena, että yhdessä huoneistossa asuu vain yksi ruokakunta (tämä vastaa käsitystä perhereviirin olemassaolosta). Yksittäisiä näkemyksiä on esiintynyt kuitenkin siitä, että yliväljä asuminen tulisi tehdä suhteessa kalliimmaksi kuin normaali ja että yliväljät huoneistot tulisi saada suurempien ruokakuntien käyttöön. Näiden takana saattavat olla niin eetti set kuin taloudellisetkin käsitykset; niiden suosion puute on kuitenkin ilmeinen. Tässäkin voidaan olettaa kodin reviirin arvostuksen menevän muiden tavoitteiden edelle. Lainsäädännössä on nimenomaisesti pyritty turvaamaan lesken mahdollisuus jäädä asumaan kotiinsa. Tämän tavoitteen kanssa ristiriitaista olisi, jos puolison kuolemasta seuraisi asunnon muuttuminen yliväljäksi ja yhteiskunnan painostus siitä pois muuttamiseen.
    Alivuokralaisasuntojen saatavuuteen vaikuttaa merkityksellisesti erään teko- ja tavoite-etiikan välisen ristiriidan ratkaisu. Potentiaalisia alivuokralaisasuntoja olisi eläkeläisten asunnoissa. Vuokratulot vaikuttaisivat kuitenkin eläkkeen määrään, joten alivuokralaisen ottaminen ei ole kovin edullista. Tämä on tekoetiikan mukainen ratkaisu, jossa eläkeläisen liian suuret tulot ovat suurempi ongelma kuin asunnon puuttuminen; tavoite-eettinen ratkaisu taas pitäisi lopputulosta, vuokrahuoneen tuloa markkinoille sen verran tärkeämpänä, että eläkeläiselle voitaisiin suoda tästä vuokratulo.
    Yksin asuvien osuus on kasvanut melko tasaisesti noin viisi prosenttiyksikköä vuosikymmenessä. Tämä vastaa noin 10 000 asunnon lisätarvetta vuodessa.
    Vuokra-asuntojen tarjontaa voidaan lisätä uustuotannon ohella myös edistämällä muuttoa niistä omistusasuntoihin. Tässä voidaan käyttää sekä keppiä että porkkanaa: asumisoikeutta opiskelija-asunnoissa on rajoitettu ajallisesti, ja omistusasuntoon siirtyvälle voidaan maksaa täsmätukea. Asukasvalinnassa sovelletut tulorajat vaikuttavat myös siihen, kuinka suureksi kysyntä kulloinkin muodostuu.

    5.3. Asunnontarve
    Valtion tukemat vuokra-asunnot on tarkoitettu pidettäviksi pysyvästi vuokrakäytössä. Kun tästä alkoi tulla epäselvyyttä, pidensi eduskunta ensin asuntojen käyttö- ja luovutusrajoituksia ja määritteli sitten tarkemmin myös yleishyödyllisiltä omistajilta odotettavan käyttäytymisen.
    Valtion tukeman tuotannon asukasvalinnasta on annettu ohjeet, joiden tarkoituksena on taata, että asunnon saavat ensi sijassa kaikki ne, joiden asunnontarve on suurin. Tarveperustetta korostaa, että päätöksessä on lueteltu tyhjentävästi ne seikat, jotka tulee ja voidaan ottaa huomioon. Esimerkiksi kunnassa asumisella ei saa olla vaikutusta asunnon saamiseen (tämän estämättä vuokranantaja voi antaa asukkaiden siirtyä asunnosta toiseen; vapautuva asunto vain vaihtuu toiseksi ja on käytettävissä uusia asukkaita varten.).
    Selvitettäessä asukasvalintaa on käynyt ilmi, että kuntien vuokra-asunnot kohdentuvat parhaiten heikoimmassa asemassa oleville asunnonhakijoille. Ns. yleishyödyllisten asuntotuottajien asukaskunnat erottuvat parempituloisina. Ero näkyy jo asuntohakemuksissa; heikoimmassa asemassa olevat arvioivat joko tietoon tai oletukseen perustuen, että hakemus kannattaa jättää vain kunnan asuntoon.
    Asukasvalintaperusteet ovat muuttuneet aravan alkuajoista. Tuolloin oleellisena pidettiin asuntojen kokonaismäärän kasvua. Kun tietylle paikkakunnalle tuli uusi asunto, ei ollut keskeistä, kuka sen asukkaaksi tuli, koska tämä vapautti vastaavasti toisen asunnon markkinoille. Tuolloin suurin osa aravatuotannosta oli omistusasuntoja. Monessa EU-maassa pidetään nykyäänkin tavoitteena, että sosiaalisten vuokra-asuntojen asukkaille olisi tarjolla edullisia omistusasuntoja. Näin vuokra-asuntoja saadaan lisää uustuotannon ohella merkittävästi myös vanhasta kannasta. Suomessa luovuttiin tähän ajattelutapaan kuuluvasta omistusaravalainoituksesta 1990-luvun puolivälin jälkeen. Korkotukilainoituksen pohjalta kehitetyt osaomistusmallit vastaavat jossain määrin tähän kysyntään.
    Mitä vähemmän esteitä joustavan asunnonvaihdon tiellä on, sitä paremmin ruokakunnat todennäköisesti voivat käyttää sellaista asuntoa, jota itse preferoivat. Tällöin myös epätarkoituksenmukaisen väljistä asunnoista voi päästä eroon helpommin, ja asuntokannan käytön tehokkuus paranee. Asunnonvaihtoa haittaavat erityisesti siitä aiheutuvat kustannukset. Näistä hallinnollisesti päätettäviä ovat mm. lainojen sekä arvopaperien tai kiinteistön kaupan varainsiirtoverot sekä veroseuraamukset asunnon myynnistä. Omassa käytössä olleen asunnon myynnistä saadusta luovutusvoitosta ei peritä veroa, koska tämä käytännössä estäisi asunnon vaihtamisen. Perintöveron määräämisen odottaminen lykkää myyntiä (koska perintövero halutaan maksaa perunkirjoituksessa arvioidusta hinnasta eikä sitä korkeampana toteutuvasta markkinahinnasta).

    5.4. Valinnanvapaus
    Asunnon hankintaa rajoittavat useimmiten asunnontarvitsijan taloudelliset edellytykset. Sekä omien että tukena saatavien varojen puitteissa voi valinnanvapaus olla joko suuri tai pieni. Sekä YK:ssa että Suomessa (Aravan uudistamiskomitea 1965) on yksilöllinen valinnan vapaus asetettu tavoitteeksi, mukaan lukien talotyypin ja hallintamuodon valinta.
    Valtiovallan pyrkimystä neutraaliin suhtautumiseen omistus- ja vuokra-asumiseen on käsitelty edellä kohdassa 3.7.1. Hallintamuodon osalta neutraalisuudesta on poikkeama kiinteistöverossa, joka on korkeampi pientaloille kuin kerrostaloille.
    Talotyypin valinnaisuus toteutuu jossain määrin omistusasuntomarkkinoilla. Suurimpien asutuskeskusten kaavoituksessa ei kuitenkaan yleensä näytä syntyvän riittävää määrää pientalotontteja. Tästä on osoituksena pientalojen runsas hajarakentaminen seudun laitamilla. Tämä on sitäkin kummallisempaa, koska se johtanee asukasrakenteen vinoumaan, joka on keskuskunnille epäedullinen.
    Rakennustutkimus RTS Oy teki syksyllä 2000 tutkimuksen, jossa kysyttiin asunto- ja kaavoituspolitiikan eri sidosryhmien edustajilta näiden asumistavoitteita. Kansalaisten toiveista tutkimus antoi normaalin tuloksen (vastaajista 80 prosenttia haluaa asua pientalossa, 55 asui). Päätöksentekijöiden kohdalla tavoite oli samoin 80 prosenttia, mutta se oli myös toteutunut käytännössä. Lisäksi kävi ilmi, että kohderyhmät jakautuvat kahtia. Pientalomyönteisiä olivat asukkaat, lehdistö, kunnallispoliitikot ja kansanedustajat. Kauimpana siitä olivat kunnan virkamiehet ja yleishyödyllisten rakennuttajien johto. Myös rakennustarkastajat, arkkitehdit ja kaavoittajat olivat etäällä kuntalaisten mielipiteistä. Tätä voi tulkita siten, että päätöksentekijöiden tavoitteet eivät jostain syystä pääse vaikuttamaan kuntatason kaavoitukseen.
    Vuokra-asuntomarkkinoilla on valinnanmahdollisuus huomattavasti kapeampi. Yksityisillä markkinoilla vuokra-asuntoja on läpi koko skaalan, mutta pienet kerrostalo asunnot ovat todennäköisesti yliedustettuja verrattuna koko asuntokanta an. Valtion tukema asuntotuotanto on vieläkin voimakkaammin keskittynyt kerrostaloasuntoihin. Tavallisesti ei asunnonhakijalta ilmeisesti edes tiedustella, millaisen talotyypin hän valitsisi. Tämäkin on yllättävää; asunnonhakijoiden toiveiden mukainen asuntokanta olisi todennäköisesti edullisempaa ja viihtyisämpää kuin nykyinen. (Espoon asumistoivetutkimuksessa 2000 kysyttiin myös talotyyppiä: vastaukset jakautuivat kolmeen suunnilleen yhtä suureen osaan pien-, rivi- ja kerrostaloasumisen kesken.) Onkin ilmeistä, että päätöksentekoon tuotannon tyypistä ovat vaikuttaneet enemmän muut tekijät – väärät olettamukset eri talotyyppien ja asumisen kustannuksista, ennakkoluulot, maanomistajien taloudelliset intressit ja päätöksien tekeminen virkamiestasolla, ilman luottamushenkilöiden suorittamaa valintaa eri vaihtoehtojen välillä.
    Valinnaisuuden lisäämiseksi on haluttu parantaa asuntojen muunneltavuutta. Tälle ei kuitenkaan ole ollut merkittävää kysyntää. Sama koskee ns. riisuttujen asuntojen rakentamista. Liian suurta vapautta on jopa vierastettu (esimerkiksi kommenteissa kesän 2000 asuntomessutalosta, jossa jopa sauna ja keittiökoneet olivat siirrettäviä). Onkin ilmeistä, että kerrostaloasuntojen muunneltavuuden toimivin sovellus on käytännössä asunnon vaihtaminen. Pientalon luonteeseen sopisi laajennettavuus, mutta kaavoitus- ja verotuskäytäntö johtavat siihen, että rakennusoikeus käytetään yleensä jo ensimmäisessä vaiheessa.
    Asunnonhankkijoilla on aina tavoitteenaan tietty ideaaliratkaisu, johon reaalimaailman vaihtoehtoja sitten verrataan. Ihannemallin eri osatekijöillä on erilainen prioriteetti: joistain pidetään kiinni enemmän kuin muista. Oulun asukasbarometrissa (2001) vähiten haluttiin tinkiä talotyypistä ja asunnon huoneluvusta, eniten sijainnista, palveluista ja liikenneyhteyksistä. Tämä vastaa olettamusta siitä, että ruokakunnan sosioekonomiset muuttujat korreloivat enemmän talotyypin ja asunnon huoneluvun kanssa kuin sijainnin tai palvelutason. Käytännössä tämä tarkoittaa mm. sitä, että lapsiperheitä ei voi pysyvästi asuttaa kerrostalolähiöihin, jos lähikunnissa on saatavilla omakotitalojakin. Ainakin Helsingissä on esiintynyt tämän kanssa ristiriidassa olevia näkemyksiä, joilla on perusteltu sitä, että on parempi rakentaa Helsinkiin kerrostaloja kuin naapurikuntiin pientaloja. Todellisuudessa on tällä tavoin vain poimittu kerrostaloasujia Helsinkiin, ja omakotiasujat ovat yhtä kaikki sijoittuneet seudun muihin kuntiin.

    5.5. Asuinympäristön viihtyisyys
    Yhdyskuntarakenteen tiivistämistä pidetään joskus itseisarvoisena tavoitteena. Tällöin ei huomata, että tiivistämiseen liittyy helposti asuinympäristön viihtyisyyttä alentavia tekijöitä, mahdollisesti jopa sellaisia, että asukasrakenne muuttuu toiseksi. Tiivistämisellä ei ole ratkaistu alkuperäistä ongelmaa, jos sen seurauksena väljästi asuvat ruokakunnat siirtyvät jonnekin muualle asumaan samalla tavalla.
    Asumisen tukijärjestelmien neutraalisuus asukkaiden tekemien valintojen suhteen ei koske arava- ja korkotukivuokra-asuntojen tarjontaa. Asunnonhakijoilta kysytään asunnon toivottua kokoa ja sijaintia, mutta ei sen tyyppiä (esimerkiksi Ranskassa kysytään tätäkin). On ilmeistä, että suurin osa asunnon saajista haluaisi pientaloon mutta joutuu kerrostaloon. Tämä heikentää asumisviihtyisyyttä ja todennäköisesti lisää asunnonvaihdon frekvenssiä, mikä puolestaan heikentää yhteisön muodostusta, joka sekin on asumisviihtyisyyden kannalta relevantti.
    Sosiaalisessa vuokra-asuntokannassa sovelletaan asukasyhteishallintoa. Tämä lisää tiedon kulkua asuntoihin ja ympäristöön vaikuttavista tekijöistä, mikä on omiaan parantamaan viihtyisyyttä. Käytännössä on kuitenkin esiintynyt sekä asukkaisiin että toimihenkilöihin pohjautuvia vaikeuksia.
    Ihmisen periytyvän käyttäytymisen kannalta tärkeitä tekijöitä (ks. edellä luku 2) ei pyritä tietoisesti huomioimaan asuinympäristöä kehitettäessä. Esimerkiksi näkymä asunnon ikkunasta on varsin merkityksellinen, mutta sitä ei missään yhteydessä edes noteerata. Myös niiden vastaisia ratkaisuja esiintyy, oletettavasti tiedon puutteen vuoksi.

    5.6. Segregaation välttäminen
    Usein tavoitteeksi määritellään asuinalueen sosiaalinen monipuolisuus tai asukasrakenteen heterogeenisuus. Tavoite on määritelty myös negatiivisesti, sosiaalisen eriytymisen ei-toivottavuutena. Tämän tarkemmassa määrittelyssä päädytään indikaattoreihin, jotka vaikuttavat segregaation esiintymiseen.
    Sosiaalista syrjäytymistä pidetään vastustettavana tavoitteena. Asumisessa sen ilmenemä on asuinympäristöjen segregoituminen ja slummiutuminen. Kokemuksen mukaan kielteinen kehitys korreloi asukkaiden tulotason kanssa. Syynä tähän ei ole suurin osa pienituloisista asukkaista vaan se poikkeavasti käyttäytyvä vähemmistö, joka jää tähän joukkoon. Pelkkä hallintasuhde jakauma ei näytä selittävän alueen ”mainetta”; oletettavasti kuitenkin kunnan vuokra-asuntojen osuus on keskeinen tekijä (muiden omistajien arava- ja korkotukiasunnoissa asuu parempituloista väkeä). Helsingissä on lisäksi löydetty ruokakuntatyypin segregoitumista: miltei kaikki tietyn alueen perheruokakunnat olivat yksinhuoltajaruokakuntia, mikä johtunee näiden etusijasta asukasvalinnassa.
    Segregoitumista pidetään ongelmana vain huonoimmilla alueilla: arvokkaimpien alueiden asumisviihtyisyyttä ei sinänsä pyritä heikentämään sijoittamalla niille sosiaalista asuntotuotantoa, mutta tämä on tuloksena sen vuoksi, että sosiaalista asuntotuotantoa jouduttaisiin muutoin sijoittamaan liian paljon samaan paikkaan muualla. Kun monessa yhteydessä on intuitiivisesti pidetty normaalioloissa oikeana suhteena tuottaa noin kolmasosa uusista asunnoista vuokra-asuntoina, ei missään ole välttämätöntä rakentaa niitä yli puolta asuntokannasta, minkä pitäisi riittää estämään alueellinen segregaatio (lisäksi ilmenee talokohtaista segregaatiota, josta ei oikein voi päästä eroon niin pitkään kun tuotetaan kokonaisia vuokrataloja). – Asukaskunnan yksipuolistuminen heijastuu alueen kouluihin, joiden kautta segregaation negatiivisia vaikutuksia kohdentuu lapsiin ja nuoriin.
    Segregaation syntymisestä ei ole empiiristä aineistoa. Ei tiedetä, missä määrin eri tekijät vaikuttavat siihen, että segregoituminen alkaa. Keskeisiä tekijöitä ovat eri lähteiden mukaan alueen yleisilme (siisteys, rakennusten ulkonäön miellyttävyys, vihreys), alueen maine, naapureiden aiheuttamat häiriöt, ulkomaalaisten osuus, rikollisuus ja turvattomuus ja (työttömyydestä aiheutuva) kaduilla näkyvä joutilaisuus. (Suuntaa antavia tuloksia on saatu tutkimalla Helsingissä poismuuton syitä uusilta asuntoalueilta.) On huomattava, että häiriöiden esiintyminen riippuu asukkaiden määrästä, jolloin suuremmassa yksikössä on suhteessa enemmän häiriöitä kuin pienessä ja niistä häiriintyneitä absoluuttisesti enemmän.
    Eino Kuusen em. kirjassa käytetään indikaattoria asukasta/talo, jolla kuvataan jakoa vuokrakasarmi- ja pientalokaupunkeihin. Tämä ulottuvuus on ollut hukassa keskustelusta vuosikymmeniä. Ulkomailta löytyy vastaava asumisviihtyisyyttä tutkittaessa käytetty ulottuvuus ”en halua, että lähistöllä on kerrostaloja”. On kuitenkin muistettava, että kerrostalolla tarkoitetaan ulkomailla usein pelkästään vuokrataloa. Asunto-osakeyhtiö on poikkeava ratkaisu: omistus- ja vuokra-asukkaita on samassa talossa. – Hallintomuotojen sekoittumisesta samassa rakennuksessa voisi kehittää indikaattorin eurooppalaisiin vertailuihin; se toisi esiin erään tekijän, jonka vuoksi segregaatio on Suomessa pienempää kuin muualla.
    Luonteeltaan segregoitumisprosessi tarkoittaa sitä, että alueelta pyritään muuttamaan pois siksi, että se mielletään huonommaksi kuin missä itse halutaan asua. Poismuutto onnistuu parhaiten niiltä, joiden tulotaso on korkeampi. Siten jäljelle jäävä väestö on yhä homogeenisempää ja pienituloisempaa. Segregaatio voi alkaa myös siten, että uusi alue saa jo aluksi sellaisen maineen, että omistusasunnot eivät kelpaa ostajille.
    Alueellinen segregaatio on estettävissä usealla eri tavalla. Jos kunta on maanomistaja, se voi tontteja luovuttaessaan määritellä niille rakennettavien talojen hallintamuodon. Nykyisin on käytettävissä yksinkertaisempikin keino: kunta ei puolla valtion lainaa tai korkotukea sellaiselle alueelle, jossa riskinä on liiallinen sosiaalisten vuokra-asuntojen keskittyminen. Tämä sitoo valtion asuntorahastoa. Asemakaavojen tulee tietysti olla sellaisia, että on realistista olettaa, että omistus- ja asumisoikeus asuntoja varten tarkoitetuille tonteille on riittävä kysyntä vallitsevassa markkinatilanteessa. Tässä piilee nykyisin suuria riskejä, jos omistusasuntojen odotetaan toteutuvan kerrostaloihin.
    Asunto-osakeyhtiö on Suomessa ollut tehokas väline segregaation välttämiseen. Muualla Euroopassa on usein niin, että vuokra-asunnot sijaitsevat kerrostaloissa, omistusasunnot pientaloissa. Tämä kahtiajako on itseään tukeva, koska sen seurauksena kerrostaloasumisen imago ja käytännön ilmenemätkin ovat kielteisiä niille ruokakunnille, jotka hankkivat asunnon omalla rahallaan ja haluavat sen arvon säilyvän.
    Sosiaalisen asuntotuotannon eräs tavoite on, että yksittäiset talot ja niiden asukkaat eivät erottuisi muusta asuntokannasta, koska tämä leimaisi talot ja niiden asukkaat. Tässä ei aina ole onnistuttu; tiukka kustannusvalvonta on usein johtanut arkkitehtuuriltaan yksitoikkoisten ja mittakaavaltaan ja yksikkökooltaan liian suurien vuokratalojen rakentamiseen. Uusin segregoiva vaikutus on sillä, että vapaarahoitteinen asuntotuotanto painottuu voimakkaasti pientaloihin ja valtion tukema yhtä voimakkaasti kerrostaloihin. Näissä oloissa ei ole mahdollista rakentaa uusia monipuolisia kerrostaloalueita kuin aivan harvoissa tapauksissa. Keskeneräisillä alueilla voidaan vielä korjata tilannetta muuttamalla toteutumatonta rakennusoikeutta sellaiseksi, että sille on kysyntää vapaarahoitteisessa asuntotuotannossa.
    Asukasvalinnassa erojen häivyttämiseen on pyritty sillä, että asukkaiksi hyväksyttävien tulorajat ovat korkeat. Tulorajoja asetettaessa arava-asuntoihin ovat aikaisemmin kelpoisia olleet noin 70 prosenttia ja korkotukiasuntoihin noin 80 prosenttia ruokakunnista; nyttemmin tulorajat on yhdistetty. Tulorajoja ei tosin ole tietoisesti asetettu näiden prosenttirajojen mukaan vaan intuitiivisesti, ilman tutkimuspohjaa. Tulorajat vuokra-asuntoihin suosivat sinänsä enemmän lähellä tulorajaa olevia talouksia kuin pienempituloisia (”Matteus-efekti”). Toisaalta asukkaat tulee valita asunnontarpeen mukaan, mikä lisää pienituloisten osuutta. Vaikka asuntojen omistajat kirjaavatkin valintaperusteen, ei siitä kerätä keskitetysti tietoa, joten kokonaiskuvaa valintojen kohdistumisesta ei saada. Kuntien ja suurten yleishyödyllisten omistajien on todettu soveltavan asukasvalintamääräyksiä eri tavoin, ja myös hakijat painottuvat eri tavoin (yleishyödyllisille hakee ja pääsee suhteessa enemmän vakituisessa työssä olevia). Jos vähimmäistavoitteena oleva asukasrakenne olisi määritelty, voitaisiin todennäköisesti pudottaa valittavien hakijoiden keskitulotasoa ilman segregaatiovaikutusta. Suomen asuntopolitiikasta tehdyssä kansainvälisessä arvioinnissa (v. 2002) pidettiin epäjohdonmukaisena, että tulorajat ovat huomattavan korkeat, mutta kuitenkaan ei ole tarkoituksena tarjota kaikille niihin mahtuville valtion tukemaa vuokra-asuntoa. Esimerkkinä sopivammasta joskin vielä korkeasta tulorajasta esittivät arvioijat Hollannin säädöksen, jonka perusteella 32 prosenttia ruokakunnista voisi saada asunnon.
    Asukasvalinnan yhteydessä voidaan vaikuttaa asukaskoostumukseen. Niin taloudellisesti heikommassa asemassa olevia kuin etnisten ryhmienkin edustajia voidaan sijoittaa ja jopa siirtää muualle kuin segregaation uhkaamiin taloihin. Liberalistisesta näkökulmasta tämä on ristiriidassa asunnonhakijoiden valinnanvapauden kanssa.
    Jos kerrostalo tuotanto keskittyy yhä enemmän vuokra-asuntoihin, voidaan segregaation välttämiseksi lisätä asuntojen ostamista vanhoista taloista vuokra-asunnoiksi eli hankintalainoitusta. Tämä synnyttää asuntojen kierron kautta vastaavan lisäkysynnän uustuotantoon, jos paikkakunnalla on kysyntää. Näissä oloissa se on valtiontalouden kannalta yhdenvertainen uustuotannon lainoituksen kanssa. Toisaalta sen käyttö on (eräitä poikkeuksia lukuun ottamatta) rajoitettu juuri niille paikkakunnille, joilla kysyntää ei ole, koska näillä taas uustuotanto ei olisi realistista.
    Kun hankintalainoitus ei normaalisti aiheuta segregaatiota, voidaan tiukentaa sen sosiaalista kohdentamista eniten tukea tarvitseviin. Parempituloisia ei tarvita tasapainottamaan asukaskuntaa samalla tavoin kuin täytettäessä kokonaisia vuokrataloja. Niinpä hankintalainalla rahoitettuja asuntoja onkin osoitettu etenkin erityisessä asunnontarpeessa oleville mm. Y-säätiön kautta.
    Tulotasoon liittyvän segregaation ohella puhutaan joskus ikäsegregaatiosta. Samaan pihapiiriin on haluttu sijoittaa eri-ikäistä väestöä, esimerkiksi vanhusten palveluasumista ja opiskelija-asuntoja. Näistä kokeiluista ei ole yleensä saatu positiivisia tuloksia. Ei myöskään ole tarkemmin yksilöity, mikä eettisesti hyväksyttävä tavoite jää toteutumatta, jos asukkaat ovat iältään ja ehkä elämäntilanteeltaankin toistensa kaltaisia. Näyttää siltä, että ikäryhmien sekoittaminen sen sijaan alentaisi kaikkien asumisviihtyisyyttä, joten sen vastapainona täytyisi toivottavuuden kannalta olla vielä suurempi hyvä.
    Hyvätuloisten keskittymisestä samalle auma-alueelle ei aiheudu suoraan segregaatiota. Yksipuolinen ilmapiiri saattaa kuitenkin vaikuttaa koulujen kautta esim. suvaitsevaisuuteen ja toisenlaisten ihmisten ymmärtämiseen.
    Vaattovaara ja Lönnqvist (2003) ovat asettaneet kyseenalaiseksi, onko eriytymisen estäminen realistinen tavoite. He pitävät kriittisenä tekijänä sitä, ”miksi hyvätuloiset haluaisivat asua voimakkaan sosiaalisen sekoittumisen alueella, jos kohtuullisen (auto)matkan päässä on muitakin vaihtoehtoja?” Empiirinen perustelu tulee Helsingin uusista asuntoalueista, jotka on yritetty suunnitella sosiaalisesti monipuolisiksi mutta jotka kuitenkin ovat sijoittuneet pääkaupunkiseudun alimpaan tuloluokkaan: ehkä heterogeeniseksi suunnittelu ei ole edes mahdollista; joka tapauksessa nyt käytetyillä keinoilla siihen ei ole päästy.

    5.7. Asumisen kohtuullinen vähimmäistaso
    Asunnon vähimmäisvaatimukset on hyvin harvoin asetettu käyttäen poliittista päätöksentekoa. Siten esimerkiksi tulkinta poliittisesti määrättyjen perusoikeuksien sisällöstä jää käytännössä hallinnollisesti tai pragmaattisesti tehtäväksi.
    Sosiaaliturvan vähimmäistason ja keskimääräisen toimeentulon tason välillä on riippuvuus, joka ei tule otetuksi huomioon, jos vähimmäistaso määritellään kokonaisuudesta irrallisena. Ruokakunnan tulotason parantuessa osa bruttohyödystä kuluu tuen vähenemiseen ja verojen nousuun sekä mahdollisten subventoitujen palvelujen vähenemiseen. Jos vähimmäistaso on liian lähellä keskimääräistä tasoa, syntyy kannustinloukku eli todellisuudessa kulutustaso paranee niin vähän ansioiden hankkimisen seurauksena, että hyöty ansion hankkimisesta jää pienemmäksi kuin vapaa-ajan menettäminen. Vähimmäistaso olisikin mahdollista määritellä myös keskitasosta alkaen alaspäin esimerkiksi siten, että tulojen noususta koituisi aina 30 prosenttia kulutustason hyväksi. Tarkoituksenmukainen prosenttiluku olisi selvitettävissä empiirisellä tutkimuksella.
    Asumisväljyyden osalta vähimmäistaso on määrätty yksittäisen asuinhuoneen ja huoneiston vähimmäiskokona. Tällä ei ole mitään tutkimuksellista perustaa, vaan normi on asetettu sen mukaan, mikä kulloinkin tuntuu kohtuulliselta (esim. Eino Kuusen Sosialipolitiikka II-teoksessa vuodelta 1931 pidetään väljyysminiminä 6 m2 asukasta kohti). Alivuokralaisilla sekä asuntoloissa ja laitoksissa asuvien väljyys voi olla tätä pienempi. (Kuusi kertoo myös huoneen vähimmäiskorkeuden, joka on 2,7 m; tästä on sittemmin tingitty.)
    Asumisväljyys on kovin subjektiivinen suure. Esim. yhden hengen ruokakunnista monelle on 20 m2:n asunto riittävä, mutta toisista tuntuu 50-60 m2 liian pieneltä (Koti kerrostalossa, 2002). Yleisin ahtaan asunnon raja (mielipiteiden mediaani) näyttäisi asettuvan 40 m2:n paikkeille.
    Asumistuki normeissa on määritelty vähimmäistasoa korkeampi väljyys, johon asti on kunkin kokoisen ruokakunnan mahdollista saada asumistukea. Näiden määräämisessä on otettu huomioon tosiasialliset edellytykset sille, että asuntokannasta löytyy riittävästi normin sisään jääviä asuntoja. Normi ottaa huomioon vain ruokakunnan jäsenten lukumäärän, ei heidän ikäänsä, keskinäistä suhdettaan tai sukupuoltaan, jotka käytännössä vaikuttavat tarvittavien makuuhuoneiden määrään. – Asumisoikeus asunnoissa ei ole väljyysrajaa. Tällä on looginen yhteys siihen, että asumisoikeusasunnon vaihtaminen on jonotusnumerojärjestelmän ja pienemmän tarjonnan vuoksi vaikeampaa kuin vuokra-asunnon, ja asukkailla tulee olla asuntoa hankittaessa mahdollisuus varautua tuleviin perhekoon muutoksiin.
    Myös asunnon varustetason vähimmäisvaatimuksista on kehittynyt yleinen käsitys. Se on pääosin yhteinen länsi-Euroopassa: asunnossa tarvitaan juomakelpoista vettä, WC, valaistusjärjestelmä ja lämmitysjärjestelmä. Irralliset kalusteet hankitaan yleensä itse, joskin Suomessa edellytetään asunnolta keittomahdollisuutta ja jääkaappia sekä kiintokaapistoja. Suomessa erityispiirteenä on asuntokohtainen sauna, jota asukkaat edellyttävät nykyään jo pieniltä kerrostalo -asunnoiltakin. Toisaalta rakennusoikeuden käyttöä laskettaessa pientalon sauna ja pesutilat saatetaan laskea muiksi kuin asuintiloiksi. Näiden kahden käsityksen välillä on ilmeinen ristiriita.
    Vanhusten määrän lisääntyminen korostaa liikuntaesteiden merkitystä asunnoissa. Asunnon ominaisuuksia määritellään myös tältä kannalta: kynnyskorkeus, invavarusteltavat WC:t, pyörätuolin tarvitsema tila yms. vaatimukset ulottuvat koskemaan normaalia uustuotantoa.
    Vanhusten asuntojen puutteiden poistamista rahoittamaan on käytetty korjausavustuksia. Ajatuksena on, että asunnosta saadaan korjaamalla sellainen, jossa vanhus tai vammainen voi asua pitempään. Avustusta saa vain sosiaalisin perustein. Sitä korottaa, jos korjaus nimenomaisesti lykkää siirtymistä laitoshoitoon. Korjausavustusta voidaan myöntää myös hissi n rakentamiseen ja liikuntaesteen poistamiseen; tässäkin on taka-ajatuksena asunnon käyttökelpoisuuden parantaminen.
    Huonekorkeudesta, lämpöeristyksestä, valaistustasosta, luonnonvalosta, ilmanvaihdosta yms. on kansallisia normeja, joihin on päädytty taloudellisten selvitysten ja muiden tutkimusten avulla. Aikaisemmin määriteltiin yksityiskohtaisesti aravatuotannossa noudatettavat suunnittelunormit, mikä kuvasti uskomusta keskitetyn päätösvallan toivottavuuteen ja kaikkitietävyyteen. Strategia on tältä osin muuttunut; valtion tavoitteena on minimoida tarvittavat sitovat määräykset ja toisaalta edistää rakennusalan osapuolten vapaaehtoista normiyhteistyötä. Rakennusten laatua ja rakennuksen kuntoa koskevat normit ovat Suomessa syntyneet tällaisen työn tuloksena eikä niille ole annettu säädösasemaa.
    Asumisturvallisuus on varmistettu säädöstasolla kattamaan vuokrasuhdetta, asuntokauppaa ja kiinteistönvälitystä koskevat molempien osapuolten kohtuulliset oikeudet. Sopimusvapaus on kuitenkin pyritty pitämään mahdollisimman laajana, jotta sitä ei tarpeettomasti rajoitettaisi.
    Vähimmäistaso muuttuu ajan kuluessa. Tässä on erotettavissa kaksi suhtautumistapaa. Toisen mukaan vähimmäistason suhteellinen asema pyritään pitämään samana. Keskitason noustessa vähimmäistaso tulee siis mukana (mikä vastaa pienituloisuuden määrittelytapaa). Toisen suhtautumistavan mukaan vähimmäistason korottaminen on arvokasta sinänsä. Tällöin esimerkiksi valtion budjetin valmistelu nähdään kamppailuna, jossa sosiaalisen asuntopolitiikan kannattajat pyrkivät hankkimaan tuensaajille mahdollisimman hyvät ehdot. Myös kolmas, absoluuttiselle asemalle enemmän painoa antava suhtautumistapa olisi mahdollinen; esimerkiksi pienen suurituloisten ryhmän tulojen kasvu ei todellisuudessa heikennä kenenkään asumistasoa, vaikka sen seurauksena keskiarvo etääntyykin vähimmäistasosta.

    5.8. Asumismenojen kohtuullisuus
    Ruokakunnan asumismenot pyritään pitämään kohtuullisina yleisen asumistuen avulla. Se on rakennettu siten, että kohtuuväljässä ja -hintaisessa asunnossa asuvalle ruokakunnalle jää normin mukainen osuus tuloista asumismenojen jälkeen. Asukas joutuu kuitenkin aina maksamaan vuokrasta omavastuuosuuden, joka toisaalta sisältyy toimeentulotuen perusosan kattamiin menoihin.
    Asumistuen kompensaatioaste kasvaa ruokakunnan koon kasvaessa. Tämä on oikeastaan perhekustannusten ylimääräistä tasausta; toimeentulotuen kasvu vastaavassa tilanteessa kattaa asumistuen omavastuuosuuden kasvun. Tästä huolimatta tukea saavien lapsiperheiden asumisväljyys on suhteessa niin paljon alempi kuin yhden hengen ruokakuntien, että sen perusteeksi ei käy lisätilantarpeen suhteellinen väheneminen ruokakunnan koon kasvaessa.
    Asumistuki kohdistuu valtaosin vuokralaisille (noin 5 prosenttia saajista on nykyään omistusasukkaita). Sen normit eivät ota huomioon asuntolainojen lyhennyksiä, koska nämä katsotaan asianomaisen varallisuuden kasvattamiseksi. Toisaalta lyhennykset vaikuttava reaalimaailmassa ruokakunnan käytettävissä oleviin menoihin. Kunnat maksavat toimeentulotukena korko ja ja etenkin lyhennyksiä epäyhtenäisesti (koska kyseessä on kuntien oman harkinnan piiriin kuuluva tuki).
    Vuokralaisetkin joutuvat itse maksamaan kokonaan väljyyttä ja vuokratasoa koskevan normin ylittävät asumiskustannukset (ellei niitä kateta toimeentulotuella). Tarkoituksena on varmistaa, että vuokralaiset itse asuntoa hakiessaan pyrkisivät korkeintaan kohtuulliseen väljyyteen ja keskitasoiseen vuokraan.
    Asumistuki järjestelmässä ei ole normia sille vähimmäismäärälle, joka aina tulisi jäädä ruokakunnan käyttöön kohtuullisen asumisen kulujen jälkeen, ainoastaan vuokralaisruokakuntia koskeva kohtuullisuusnormi. (Em. Eino Kuusen kirjassa yleisesti hyväksyttynä normina pidettiin korkeintaan 1/7 tuloista käyttämistä asumiskulutukseen. Tuolloin verotus oli kevyempää, joten nykyisin merkityksellinen ero brutto- ja nettotulojen välillä ei tullut tässä esille.)
    Asumisen hinnan suhde väljyyteen alenee väljyyden noustessa. Mitä suurempi asunto, sitä alemmat kustannukset neliötä kohti.
    Asumismenot eivät suoraan korreloi asumistason kanssa. Tämä johtuu sekä pääomamenojen etupainotteisuudesta että asuntojen sijaintieroista. Markkinamekanismissa molemmat vaikuttavat asunnon hintaan ja sitä kautta vuokraan. Sosiaalisissa vuokra-asunnoissa noudatetaan kuitenkin yleensä omakustannusperiaatetta, joka ei huomioi markkinoita. Omakustannusperiaate voi käytännössä johtaa kohtuuttomuuksiin, ellei pääomakustannuksia tasata eri-ikäisen asuntokannan kesken. Oikeudenmukaisuus tasaamisessa edellyttää myös rakennusten kunnon ja sijaintipaikan ottamista huomioon.
    Vuokrasäännöstelyä ja -sääntelyä on sovellettu useissa maissa. Sen tavoitteena on, että kysynnän ylittäessä tarjonnan ei vuokranantaja pystyisi hyödyntämään markkinoiden epätäydellisyyttä ja optimoimaan vuokran korkeutta. Käytännössä vuokrien sääntely on osoittautunut vaikeaksi monestakin syystä. Jos säännelty taso on liian matala, ei asunnon kunnossapitoon ja korjaamiseen kerry varoja, ja kiinteistö rapistuu. Säänneltyjen vuokrasuhteiden siirtoa joudutaan myös kontrolloimaan, koska sille syntyisi muuten hinta. Asuntojen säilymiseen vuokrakäytössä ja uusien tuottamiseen on vuokratasolla selvä vaikutus: liian mataliksi säännellyt vuokrat estävät kaikenlaisen vuokra-asuntokannan kehittymisen, ja omakustannustasolla on mahdollista vain yleishyödyllinen vuokra-asuntojen tarjonta (eikä siinäkään sääntelyn toteuttaminen ole ongelmatonta).
    Suomessa vallitsi pitkään vuokrasääntely, jolla oli teoriankin odottamat vaikutukset: yksityisomistuksessa olevien vuokra-asuntojen määrä laski samassa tahdissa kuin valtio pystyi lainoittamaan uustuotantoa. Poistuma ja uustuotanto painottuvat lisäksi eri paikkakunnille, ja vuokra-asunnoista syntyi krooninen pula.
    Vuokrasääntelystä luopuminen ilmentää tavoite-etiikan voittoa tekoetiikasta. Asuntojen määrällistä tarjontaa ryhdyttiin pitämään tärkeämpänä kuin jo vuokra-asunnoissa asuvien vuokrien mataluutta. Osaksi motiivina oli myös turvata taloudelliset edellytykset vanhenevan vuokra-asuntokannan korjaamiselle. Käydyssä debatissa tosin esiintyi tekoetiikan mukaista huolta siitä, että vuokranantaja voisi hyötyä liikaa asuntosijoituksestaan, missä siis vuokralaisen asema nähdään vähemmän tärkeänä kuin vuokranantajan saamat tulot. On esitetty myös näkemys siitä, että asunnon omistaminen ja vuokralle antaminen on epäeettistä, koska siinä saadaan hyötyä toisen ihmisen välttämättömästä kulutuksesta (tämä on taustaltaan ilmeisesti marxilaisen etiikan mukainen hahmotus). Näkemys esiintyy siten rajautuneena, että saman vuokran periminen on eettisesti sallittu, kunhan sitä ei makseta yksityishenkilölle.
    Ruotsin ja Suomen asumisen tukipolitiikassa on ollut periaatteellinen ero. Ruotsissa ei ole rajoitettu asukasvalintaa tukea saaneisiin asuntoihin, kun Suomessa taas on sovellettu sekä priorisointia että tulo- ja varallisuusrajoja. Jälkimmäistä voisi kutsua Robin Hood -periaatteeksi: parempituloisten maksamia veroja käytetään pienempituloisten hyväksi.
    Tavoitteena on ollut, että taloudellinen kynnys uuteen asuntoon on pidetty mahdollisimman matalalla. Valtion antama subventio on painotettu uusiin asuntoihin, ja lainan hoitokustannuksia on siirretty alusta loppupäähän. Tämä on siltä kannalta perusteltavissa, että lainan reaaliarvo pienenee ajan kuluessa, joten tästä aiheutuva pääomakustannusten keventyminen voidaan siirtää tasapuolisesti myös ensimmäisten asukkaiden hyödyksi.
    Aravalainoituksessa sovelletaan nykyään vuosimaksujärjestelmää. (On myös valmistunut ehdotus sen ottamisesta valinnaiseksi korkotukilainoituksessa.) Sen mukaan lainasta maksetaan jatkuvasti kasvavaa vuosimaksua, joka käsittää sekä koron että lyhennykset. Ensimmäisinä vuosina saattaa vuosimaksu olla jopa pienempi kuin lainan keskikorko; erotus lisättiin aluksi pääomaan (”pääomittava lainajärjestelmä”), mutta tästä luovuttiin ilmeisistä syistä ja yli menevä osuus koroista annetaan subventiona.
    Pääomakustannusten jyvittäminen laina-ajan eri vaiheisiin voidaan ratkaista monella eri tavalla. Valtion tukemassa tuotannossa pyritään vuokralaisen kannalta parhaaseen ratkaisuun. Vuokralaisen prototyypiksi otettiin aiemmin nuori henkilö, jonka tulot kasvavat koko sen ajan kuin lainaa maksetaan pois. Tällöin voidaan vuokran reaaliarvoa korottaa jatkuvasti, mikä mahdollistaa alkuvuokran saamisen hyvin matalaksi. Aikaisemmin aravalainan vuosimaksua korotettiinkin vuosittain inflaatiolla ja yhdellä prosenttiyksiköllä. Kun pienituloisin osa arava- ja korkotukivuokralaisista ei saa ansiotuloja vaan asuminen maksetaan asumistuella ja toimeentulotuella, säilyi heidän tilanteensa muuttumattomana. Reaalivuokrien voitaisiin myös antaa nousta ansiotasoindeksi n mukaisesti, jolloin ansiotuloja saavat asukkaat maksaisivat jatkuvasti keskimäärin yhtä suuren osan vuokrasta. Korkosubventio kohdistuu kaikille asukkaille tulotasosta riippumatta, ja asumistuki taas on täsmätukea eli sama sosiaalinen tavoite voidaan saavuttaa asumistuella halvemmalla kuin korkosubventiolla, joten korkosubvention osuus tuesta tulisi saada mahdollisimman pieneksi. Vieläkin korkeampi reaalinousu olisi perusteltavissa ottamalla henkilöidenttinen palkkakehitys seurattavaksi indeksiksi. Osa uusien talojen asukkaista ei kuitenkaan ole enää 40-vuotisen ansiouran alussa, joten eläkkeelle tai muuten työelämän ulkopuolelle siirryttäessä reaalikasvuiset pääomamenot vuokrassa eivät olekaan enää loogisia. Inflaation ylittävä prosentti onkin jouduttu poistamaan, mikä on tarkoittanut valtiolta lisäsubvention kohdistamista vanhoihin lainoihin. Loppuvuosina olisi eteen tullut myös tilanteita, joissa vuokrien nousu olisi hinnoitellut asuntoja ulos markkinoilta, kun vapaarahoitteisella puolella ei vastaavaa olisi ollut pakko tehdä. – Toinen jaksotusongelma koskee sitä, että peruskorjausta varten otetaan lainaa jo ennen rakentamislainan loppuun maksamista, jolloin pääomakustannukset hypähtävät ylöspäin. Toisaalta niissä yhtiöissä, joissa on eri-ikäistä asuntokantaa, pääomakustannusten tasaaminen häivyttää yksittäisen talon lainojen lyhennysprofiiliin liittyvät ongelmat.
    Vuokralaiset muuttavat keskimäärin viiden vuoden välein. Näin ollen ei voida hyvin perustella sitä, että jonain tiettynä hetkenä jätettäisiin maksamatta silloin tosiasiallisesti aiheutuva kulu, myös rakennuksen kuluminen. Kun lainat on maksettu pois, ei samasta syystä ole pätevää perustella, että sen hetken asukkaiden tulisi saada etu edeltäjiensä maksuista ja että pääomakustannuksia ei näin ollen olisi oikein tasata muiden, uudempien talojen kanssa.
    Vuosimaksujärjestelmässä on jätetty huomiotta peruskorjaamisesta aiheutuva vuokrarasituksen kasvu. Riippumatta siitä, onko korjaaminen jaksottaista vai laajaa kertakorjaamista, syntyy 20-25 vuotta vanhan rakennuksen korjaamisesta vähintään 330 euron (2000 markan) uusi meno neliömetriä kohti. Ideaalimallissa tähän varauduttaisiin riittävällä ennakkorahastoinnilla (330 euroa=2000 mk/25 v=1,1 euroa=6,7 mk/kk/m2 ilman inflaatiota ja korko a); käytännössä kuitenkin käy niin, että korjaus rahoitetaan pääosin vieraalla pääomalla, ja vuokra nousee selvästi, vaikka lainat yhdisteltäisiinkin. Sivuvaikutuksena on, että asunto saattaa olla tämän jälkeen ylihinnoiteltu markkinoilla.
    Vähimmäistason määrittelemisessä uhkaa näköharha. Esimerkiksi asumistuen vähimmäistaso syntyy monen tekijän yhteisvaikutuksesta. Tuen kohtaantoa kuvattaessa näkyvät selkeimmin ääritapaukset, joita ei välttämättä ole olemassa tai joita saattaa olla hyvin vähän. Jos tuen vähimmäistasoa korjataan siten, että parannukset ohjataan ääritapauksille, muuttuvat eri tuensaajien suhteet tavalla, jota ei ole välttämättä tarkoitettu. Tyypillisin vinouma on, että yhden hengen ruokakuntien asemaa kohennetaan suhteessa selvästi paremmaksi kuin lapsiperheiden, koska absoluuttiset normit näkyvät pienimpinä juuri yhden hengen ruokakuntien kohdalla.

    5.9. Vuokrankorotusten kohtuullisuus
    Vuokralaisen kannalta on kohtuudella hyväksyttävissä, että vuokra nousee yleisen kustannustason mukana. Tätä suuremmat nousut ovat hankalia, koska ne vaikuttavat muuhun kulutukseen. Asumistuen tarkistukseen vaikuttavaa vuokran muutosta on pienennetty, jotta tuki nousisi aina relevantin vuokrankorotuksen yhteydessä.
    Valtioneuvosto on antanut päätöksen, jossa toivotaan, että yli 15 prosentin vuokrankorotukset jaksotettaisiin. Tämän taustalla ovat eräiden institutionaalisten vuokranantajien 90-luvun lopulla suorittamat korotukset, joissa jälkeenjääneitä vuokria nostettiin käyvälle vuokratasolle. Aravavuokrissa ei tällaista periaatteessa voisi esiintyä, mutta ainakin yhdessä tapauksessa omakustannustason saavuttaminen on edellyttänyt yli 15 prosentin korotuksia.

    5.10. Asuntojen kohtuullinen hinta
    Asuntomarkkinoiden ongelma on, että yhteiskunnan yleiset taloudelliset suhdannevaihtelut vaikuttavat voimakkaasti sekä rakentamisen että asuntojen kysyntään (tästä tarkemmin muualla). Asuntojen myyjät ja ostajat päättävät markkinahintatasosta ilman, että valtiolla olisi tähän mitään osuutta. Aiemmin, ennen valuuttaunionia valtio saattoi säännöstellä pankkien antolainausta ja siten asuntomarkkinoiden kysyntää. Kun uusien asuntojen osuus normaalisti on ehkä kuudesosa kaupoista, ei uustuotannon hintatasolla ole vaikutusta markkinoihin vaan se seuraa markkinoilla muodostunutta hintatasoa.
    Sijainnin merkitys asunnon hintaan on suuri. Joillain alueilla kysyntä alittaa tarjonnan, mikä pudottaa hintatasoa. Kasvuseuduilla voi etsiä halvimman hinnan ja katsoa sitten, paljonko joutuu maksaman pelkästä paremmasta sijainnista. Sijainnissa hintaan vaikuttavat useat tekijät; objektiivisena sijaintihyötynä on liikkumiseen tarvittavan ajan väheneminen, jolla on taloudellinenkin arvonsa. Tämän hetken mielikuvien lisäksi hintoihin sisältyy arvio siitä, miten asunnon arvo tulevaisuudessa kehittyy.
    Asuntojen hintaa yksityisomistajien välisissä kaupoissa on säännöstelty Suomessa vain Helsingin Hitas-järjestelmässä, jossa se on sidottu alkuperäisiin rakennuskustannuksiin. Tämä ratkaisu ei ole toiminut kunnolla, koska eri aikoina rakennetuilla asunnoilla on eri neliöhinta. Näin ollen vaihdettaessa asuntoa on sattumanvaraista, kuinka suuri väliraha tarvitaan tai saadaan, kun asuntomarkkinoilla molempien asuntojen hinta muuttuu suhdanteiden vuoksi samansuuntaisesti, ja asunnonvaihdossa erotus syntyy pelkästään lisäneliöistä sekä sijainti- ja laatuerosta. Asumisoikeus asunnoissa hintasäännöstelyn piirissä on asukkaan 15 prosentin sijoitus, jota korjataan vain indeksillä.

    5.11. Säästäväisyyden edistäminen
    Valtio on pitkään tukenut asuntosäästämistä. Aluksi maksettiin korkotuen lisäksi erillistä palkkiota (joka on jäänyt kummittelemaan asp-järjestelmän nimilyhenteeseen). Järjestelmän tarkoituksena on selkeästi ollut nuorten opettaminen säästämään tätä palkitsemalla. Nuoreksi katsotaan tässä 18-30-vuotias. Tuen saajien taloudellista ajattelua on lisäksi aiemmin pönkitetty rajoittamalla hankittavan asunnon neliöhintaa. Tästä on nyt luovuttu, ja samaan pyritään sitomalla omavastuun korko lainakorkoon.
    Sosiaalisen tarkoituksenmukaisuuden kannalta ilmeisesti asp-järjestelmä on ollut kaikkein epätarkoituksenmukaisin tukimuoto, koska sen saajat ovat olleet keskimäärin korkeatuloisimpia eri tukien saajaryhmistä.

    5.12. Rakennusvarallisuuden ylläpitäminen
    Asuntojen kunnossapitoon ja korjaamiseen vaikuttavat monet kulttuuriset tekijät mutta myös tukijärjestelmän sisältö. Sekä traditio, rakennustekniikka, isännöitsijätyön määrän optimointi että valtion lainajärjestelmät toimivat pitkään samansuuntaisesti. Ne suosivat korjausten kasaamista suuriksi kokonaisuuksiksi, jolloin koko rakennus saatettiin tyhjentää asukkaista ja suorittaa korjaus raskaan teollisesti, uudisrakentamiseen verrattavalla tavalla.
    Suoritetut selvitykset kuitenkin osoittivat, että käytetty malli oli noin kolmanneksen kalliimpi kuin jatkuva korkeatasoinen kunnossapito ja korjausten suunnitelmallinen tekeminen vähitellen. Tämän seurauksena lainoitettavien korjauskustannusten määriä on pudotettu arava- ja korkotukilainoituksessa. Myös koko lainoituksen volyymiä on pudotettu nousukauden aikana, jotta uustuotantoon jäisi enemmän resursseja.

    5.13. Kustannusvastaavuus
    Kansalaisten taloudellista päätöksentekoa pyritään ohjaamaan sisällyttämällä julkisten taksojen ja maksujen avulla kustannukset tuotteiden ja palveluiden hintaan. Tällä tavoin hinnoitellaan myös ympäristölle aiheutuvat rasitteet. Siksi ei olisi johdonmukaista antaa subventioita (esim. pitkien työmatkojen perusteella), jotka heikentävät hinnoilla ohjaamisen vaikutusta. Asuntojen ja kiinteistöjen hintaan vaikuttavat sijaintipaikasta riippuvat kustannukset.
    Sähkö-, jätehuolto-, vesi- ja jätevesimaksut määräytyvät joko puhtaan kaupallisesti tai kustannusvastaavasti. Kunnallisteknisten käyttö- ja liittymismaksujen ohella peritään kiinteistöveroa. Se on historiallisesti tarkoitettu korvaamaan eräitä kiinteistöstä kunnalle aiheutuvia kustannuksia. Tätä ei seurata laskennallisesti, mutta kunnilla on oikeus päättää veron korkeudesta tietyissä rajoissa.
    Säädökset mahdollistavat asuntokohtaisen vuokran, jossa kulutusmenojen lisäksi voitaisiin ottaa huomioon asukkaan tekemiä korjauksia ja asukkaan asuntoon joko alun perin tai korjauksen yhteydessä valitsema varustelutaso. Poikkeus kustannusvastaavuudesta ilmenee asunnonvaihtojen yhteydessä: vuokra-asuntoaan vaihtava saa yleensä juuri remontoidun asunnon, joka voi olla huomattavasti paremmassa kunnossa kuin hänen taakseen jättämänsä. Kuluttavaan asumistapaan taipuvainen ruokakunta hyötyy siten merkittävästi asunnon tiuhasta vaihtamisesta.
    Kiinteistövero saattaa tulevaisuudessa erkaantua kauemmas kustannusvastaavuudesta, koska sen kiertäminen on miltei mahdotonta. (Isossa-Britanniassa kokeiltiin varsin korkeaa poll taxia, joka kaatui veron epäsosiaalisuuteen; kiinteistövero ei ota huomioon asukkaan maksukykyä ellei täksi lasketa mahdollisuutta myydä asunto veron maksamiseksi. Ruotsissa jouduttiin kiinteistöverotusarvot jäädyttämään vuosiksi 1997-2001.) Vuokrien kautta kiinteistövero kohdentuu kaikkiin asukkaisiin, joten sitä voidaan vaikutustensa kannalta hyvin verrata samojen varojen keräämiseen kunnallisen tuloverotuksen kautta – kuitenkin ilman pienituloisia hyödyttävää vähennystä.
    Nykyisin kunnan on mahdollista määrätä myös korotettu kiinteistövero rakentamattomille asuintonteille. Tämän siirtyminen asumiskustannuksiin ei ole yhtä suoraviivaista kuin rakennetuilla tonteilla.

    5.14. Lähiöuudistus
    Lähiöuudistuksessa on kokeiltu erilaisia toimenpiteitä, joilla kohennetaan sekä alueen fyysistä olemusta että henkistä ilmapiiriä. Kokeilukohteina on ollut noin kymmenesosa lähiöistä. Tavoitteena on sellaisten mallien löytäminen, jotka toimivat ilman jatkuvaa ulkopuolista tukea ja henkilöresursseja ja joita siten voitaisiin soveltaa laajemminkin.
    Lähiöuudistuksen problematiikka on siltäkin kannalta mielenkiintoinen, että vastaavaa ongelmaa ei esiinny muuntyyppisillä asuntoalueilla (kaupunkikeskustat, muut kuin lähiötyyppiset kivikaupungin osat, pientaloalueet). Lähiö on myös Suomelle ominainen piirre, joka esiintyy Ruotsissa mutta ei enää esimerkiksi Tanskassa tai Norjassa. Itse lähiön käsitettä pitävät jotkut leimaavana, mutta sillä on kuitenkin oma määritelmänsä ja ilmiönä sillä on oma informaatiosisältönsä.

    5.15. Kontrolli
    Tukijärjestelmiin tarvitaan välineitä, joilla kontrolloidaan tuen kohdentumista juuri tavoitteeksi asetettuun tarkoitukseen. Nämä voivat olla joko hallinnollisia tai sitten perustua tuen myöntäjän tai saajan intressien hyväksikäyttöön.
    Parhaimmillaan asuntopoliittiset välineet eivät pelkästään vähennä väärinkäytöksiä ja epätarkoituksenmukaista käyttäytymistä vaan kannustavat parantamaan asumistasoa siten, että tästä yhteiskunnalle aiheutuvat kustannukset vähenevät.
    Hallinnollisessa kontrollissa edellytetään tuen saajalta tiettyjen kriteerien täyttämistä. Tätä voidaan valvoa tuen saajalta ja viranomaisilta saatavien tietojen avulla. Ongelmaksi tulevat erityisesti tilanteet, joissa tuen saajan tulisi toimia aktiivisesti saamansa tuen pienentämiseksi (esim. asumistuen saajan tulojen noustua tai ruokakunnan pienennyttyä). Joissain tapauksissa myös toisella viranomaisella on osoittautunut olevan riittämätön intressi valvoa säädösten noudattamista (vuonna 1998 tuli ilmi, että eräät kunnat olivat myöntäneet korjausavustuksia säädöksistä piittaamatta; samoin on osoittautunut, että kaikki kunnat eivät valvo riittävästi alueellaan toimivien yleishyödyllisten asuntoyhteisöjen arava- ja korkotukiasuntojen asukasvalintaa). Joissain tapauksissa kunta joutuu valvomaan itseään, mitä ei ole pidettävä hyvänä hallintokäytäntönä.
    Tuen saajan intressejä on käytetty hyväksi mm. yleisen asumistue n, korkotuen ja korkovähennyksen kontrolloinnissa. Kaikissa näissä asiakkaan menot yleensä vähenevät, jos hän saa tingityksi edullisen vuokran tai lainan. Samalla valtion antaman tuen määrä pienenee. (Opiskelijoiden asumistuen maksimisumma tosin on muodostunut vuokranpyyntönormiksi, joka voi huonotasoisessa asumisessa ylittää markkinatason.)

    5.16. Esteettömyys
    Väestön ikääntyessä kasvaa liikuntaesteisten määrä. Osa asunnoista on sellaisia, että liikuntaesteisen olisi vaikea asua niissä, jopa vain käydä vierailulla. Niinpä on yleisesti päädytty ajattelutapaan, jonka mukaan tulisi välttää liikuntaesteiden muodostumista ja poistaa niitä vanhoista asunnoista. Julkisilta tiloilta edellytetään esteettömyyttä ja yli kolmikerroksisilta asuinrakennuksilta hissiä (vireillä on muutos, jossa hissi tulee pakolliseksi myös kolmikerroksisiin kerrostaloihin). Asunnossa tulee olla yksi WC, jonka voi muuttaa inva-WCksi.
    Asunto-osakeyhtiölakia on vastikään muutettu siten, että hissin rakentaminen vanhaan taloon voi tapahtua pelkällä enemmistöpäätöksellä. Eräässä tutkimuksessa kävi ilmi, että hissittömissä kolmikerroksisissa kerrostaloissa vain kolmasosa asukaista haluaisi hissin ja tätä korkeammissa noin puolet asukkaista. Hissien rakentaminen vanhoihin taloihin ei siten tulle koskaan olemaan kovin innokasta. Nykyisellä tahdilla kestäisi yli 500 vuotta rakentaa hissi jokaiseen vanhaan, vähintään kolmikerroksiseen hissittömään kerrostaloon.
    Valtion hissien rakentamiseen ja peruskorjaamiseen antaman avustuksen ehdoissa ei edellytetä, että koko reitti kadulta asuntoon korjattaisiin esteettömäksi. Hissin ei myöskään tarvitse pysähtyä kerrosten tasalle, vaan myös puolen kerroksen porrastasanteelle pysähtyvän hissin rakentamiseen saa tukea; tällaiseen ratkaisuun päädytään silloin, kun porraskäytävä on ulkoseinän vieressä ja hissi joudutaan rakentamaan rungon ulkopuolelle. Vanhoihin taloihin rakennettujen hissien määrästä ei siten saa suoraan oikeaa kuvaa liikuntaesteiden poistumisesta.
    Selvitettäessä eräässä yhteydessä vanhusten laitostumisen syitä on todettu, että asunnon puutteellisuus ei ole näistä keskeisimpiä. Yksinäisyys ja turvattomuus sekä palveluiden ja joukkoliikenteen puuttuminen ovat tärkeämpiä. Jostain syystä hissien rakentamisesta on tullut esteettömyyden vähentämisen symboli, vaikka suurin osa portaista kärsivistä liikuntaesteisistä ihmisistä asuu kaksikerroksisissa pientaloissa. Hissittömyyttä olisi mahdollista hoitaa ilmeisesti edullisemmin muuttojen yhteydessä valitsemalla uusi esteetön asunto. Kun kerrostaloasukas muuttaa keskimäärin viiden vuoden välein, poistuisi vuosittain keskimäärin 20 prosenttia hissittömyyden aiheuttamasta liikkumisesteistä.
    Hisseillä on kahdensuuntaisia terveysvaikutuksia. Porraskäytävien kaatumistapaturmissa loukkaantuu ja menehtyykin useita henkilöitä vuosittain. Toisaalta portaiden kiipeäminen pitää yllä fyysistä kuntoa ja siten vähentää sydänkohtauksien vaaraa. Nuorten fyysisen kunnon on todettu korreloivan tilastollisesti merkittävästi sen kanssa, onko kotitalossa hissi. Paras hissi olisi tämän mukaan niin hidas, ettei sitä viitsisi käyttää muutoin kuin pakosta.
    Asuntomarkkinat eivät toistaiseksi noteeraa hissiä siitä lähellekään aiheutuvien kustannusten määrää. Hissi nostaa kerrostaloasunnon arvoa 2-4 %, vaikka sen aiheuttama lisäkustannus on noin 10 % neliöhinnasta. Toisaalta hissien rakentamiskustannukset ovat yllättävän korkeat verrattuna tuotteen ominaisuuksiin. Vuonna 2002 olivat keskimääräiset rakennuskustannukset asennettaessa hissi vanhaan taloon 126 574 euroa (valtion tukemat hankkeet; muita tuskin oli).
    Edellä olevassa on käsitelty liikuntaesteistä asukkaana. On myös esitetty näkemys, jonka mukaan kaikki asunnot tulisi rakentaa siten, että liikkumisesteinen voisi niissä vierailla. Tämä asettaisi kovempia vaatimuksia mm. WC-tilojen mitoitukselle ja sijoitukselle.
    Rakentamismääräyksissä edellytetään, että rakennuksesta ehtii poistua tulipalon sattuessa. Tämä vaikuttaa mm. porraskäytävien mitoitukseen. Vireillä on muutos, jossa mitoitusohjeeksi annetaan, että liikuntakyvytön henkilö on voitava kuljettaa rakennuksesta, vaikka hissi ei olisikaan käytössä.

    5.17. Oikeusturva
    Asuntoasioissa on kehitetty osapuolten oikeusturvaa parantavia keinoja sitä mukaa kuin on löytynyt korjattava epäkohta.
    Lain suojaa tarvitseviksi tilanteiksi on määritelty mm. seuraavat:
  • ostajan suoja asunnon piileviä vikoja kohtaan
  • ostajan ja myyjän suoja kiinteistövälittäjän toimintaa kohtaan
  • osakkaan suoja asunto-osakeyhtiön ottaessa asunto hallintaansa
  • vuokralaisen suoja irtisanomistilanteessa
  • vuokralaisen ja osaomistusasunnon haltijan suoja omistajan konkurssissa
  • indeksi ehdon käyttö vuokrasopimuksessa
    Vastaavaa oikeusturvan järjestämistä on todettu tarvittavan ilmeisesti myös osaomistusjärjestelmissä asukkaan etujen suojaamiseksi omistajan intressejä vastaan ja omistajan konkurssissa.
    Aikaisemmin oletettiin tarvittavan erillinen alioikeuden jaosto, asunto-oikeus, käsittelemään asuntoasioita, mutta tästä ratkaisusta on nyt luovuttu.
    Työsuhdeasuntoihin on eri suhtautumistapoja. Hankalin ongelma koskee asumisturvaa tilanteessa, jossa työsuhde päättyy. Tekoetiikan kannalta tämän ei tulisi vaikuttaa vuokrasuhteeseen. Toisaalta jos näin päätettäisiin, vähentäisi se työsuhdeasuntojen tarjontaa, mikä ei myöskään ole tarkoituksenmukaista. Uusia työsuhdeasuntoja rakennetaan nykyään lähinnä pienipalkkaisen palvelutyövoiman saamiseksi, joten palvelujen toteutumisen intressi on merkityksellinen.

    5.18. Itsenäisyys
    Eurooppalaisessa keskustelussa tunnetaan käsite ”independent housing” . Tällä tarkoitetaan sellaista asumista, joka on itse järjestetty erotuksena asuntoon, joka on saatu hakemukseen tms. perustuen. (Erikseen on olemassa käsite ”independent living” , jolla tarkoitetaan vanhusten asumista omassa kodissaan.)
    Suomessa ei itsenäisesti järjestetylle asumiselle ole annettu erityistä merkitystä. Tilastoista on kyllä mahdollista seurata hyvin omistus- ja vapaarahoitteisen vuokra-asumisen osuutta kokonaisuudesta.

    5.19. Politiikan evaluointi
    Politiikan arviointia voi tapahtua kahdella tasolla. Julkishallintoa arvioidaan nykyisin säännöllisesti siten, että tarkastellaan objektiivisesti sen toiminnan yksittäisiä osia. Politiikan substanssiin ei tätä ole kuitenkaan toistaiseksi ulotettu. Aiheesta riippuen voi olla vaikeata erottaa, mitkä politiikan vaikutuksista ovat olleet tahallisia, vaikka niitä ei olekaan virallisesti asetettu sen päämääriksi.
    Tavallisempaa on politiikan arviointi mediassa ja kansalaiskeskustelussa. Näissä otettujen kantojen taustalla on aina jokin paradigma siitä, mihin politiikalla olisi tullut pyrkiä, miten siinä on onnistuttu ja mistä tämä on johtunut. Asuntopolitiikan arvioinnin paradigmoista voidaan tehdä seuraavia huomioita:
  • valtion tuella tuotettujen asuntojen määrää on pidetty asuntopolitiikan onnistumisen mittarina
  • asumistuen määrää valtion budjetissa on pidetty onnistumisen mittarina
  • vuokra-asuntoihin hakevien määrää on pidetty mittarina
  • asuntojen hintatasoa ja vuokrien markkinatasoa on pidetty mittarina
  • keskimääräisen asumisväljyyden kasvua on pidetty mittarina
    Sen sijaan mittareina ei ole pidetty esimerkiksi
  • asuntokannan ja asukkaiden toiveiden vastaavuutta
  • valtion tuen vaikuttavuutta asunnontarvitsijoiden kannalta
  • yleisen asumisviihtyisyyden kehittymistä.
    Onnistumisen mittareissa toistuu tyypillinen ilmiö, jonka mukaan panoksiin kiinnitetään enemmän huomiota kuin tuloksiin. Jos on kaksi vaihtoehtoista tapaa saada aikaan sama tulos, pidetään arvioinnissa tällöin helposti parempana sitä, johon käytetään enemmän rahaa.

    5.20. Korjaaminen
    Rakennusten peruskorjaamista tuetaan samoin perustein kuin uustuotantoa: lainan saatavuuden ja ehtojen parantamiseksi. Lisäksi myönnetään korjausavustusta vähäisiin korjauksiin, joilla on jokin sosiaalinen tavoite. Kun asunnon puutteellisuus saattaa olla syynä siihen, että vanhus joutuu siirtymään laitoshoitoon, on katsottu edullisemmaksi osoittaa avustusta tällaisten puutteiden korjaamiseen.
    Asunnon rungon osuus käyttöön otetun (kalustetun) rakennuksen kokonaiskustannuksista on 1900-luvulla pudonnut noin 80 prosentista alle 30 prosentin. Silti korjaamiseen vaikuttaa joskus irrationaalinen pyrkimys säilyttää rakennusrunko käytössä, vaikka korjausten kustannukset nousisivat uudisrakentamista korkeammiksi. Tämän ilmiön vuoksi 1990-luvun lopulla muutettiin peruskorjauslainoituksen normeja alaspäin.
    Jos rakennusta korjataan 330 euroa (2000 mk)/m2 joka 25:s vuosi, on tämän kuoletus keskimäärin 1,1 euroa (6,7 mk)/m2/kk. Tämä antaa kuvan suuruusluokasta, jonka mukaan korjaukseen voisi varautua etukäteen.

    6. Asuntopoliittisista mittareista
    Mittaaminen on aina teoriasidonnaista. Sen taustaksi tarvitaan hypoteeseja ilmiöstä, jota mitataan. Mitattavan suureen oletetaan olevan relevantti kertomaan ilmiöstä. Mittaustavan oletetaan antavan luotettavia tuloksia. Tulosten arviointi ja hyödyntäminen perustuu sekin hypoteeseille siitä, mitä reaalimaailmassa on tapahtunut, kun siitä kertovat indikaattorit ovat muuttuneet.
    Asuinoloja koskevaa tilastotietoa käytettäessä tulee tietää, mitä kukin mittari todellisuudessa mittaa ja mitä harhakäsityksiä saattaa niiden tulkinnassa helpolla syntyä. Lisäksi on syytä huomata, että Suomessa ovat ilmeisesti maailman parhaat tilastot tällä alueella eli muilla mailla on vielä enemmän puutteita ja mahdollisuuksia virhetulkintoihin. Lisäksi tilastointiperusteet ovat eri maissa usein erilaiset. Rahamääräiset tulokset joudutaan muuntamaan käyttäen kertoimia, joita ei yleensä painoteta mitattavan suureen ajallisen variaation mukaiseksi (vuosikeskiarvo on oikea vain jos volyymi on tasainen). Lisäksi etenkin kehitysmaissa ostovoimapariteettivertailu tavanomaisella kulutustasolla antaa kokonaan toisenlaisia tuloksia kuin valuuttakurssin käyttäminen.

    6.1. Asuntokanta
    Suomalaisessa tilastoinnissa huoneisto on asuttu, jos sinne on henkikirjoitettu joku henkilö. Tämän seurauksena tilastoissa katsotaan tyhjiksi sellaiset asunnot, joissa asuu esim. toiselle paikkakunnalle henkikirjoitettu opiskelija tai kansanedustaja. Kakkos- ja kolmosasunnot, joita käytetään majapaikkoina tai työhuoneina, ovat myös asumattomia. Tilastoissa saattaa myös olla tyhjiksi merkittyinä asuntoja, jotka on jo yhdistetty naapuriasuntoon.
    Reaalimaailman kannalta on taas oleellista, asuuko asunnossa joku tai käytetäänkö asuntoa pääasunnon lisänä (esim. työhuoneena), jolloin se tosiasiallisesti on asumisväljyyttä nostava tekijä, vai onko se kokonaan vailla käyttöä (yleensä huonon kuntonsa vuoksi). Opiskelijoiden henkikirjoittautuminen opiskelupaikkakunnalle (Tilastokeskuksen työryhmän arvio: vuosittain 13 000 kpl v. 1994-97 eli lähes puolet muuttoliikkeestä) on todennäköisesti pudottanut tyhjiksi kirjattujen asuntojen määrää. Maaseudulla on laman aikana otettu asumiskäyttöön myös piharakennuksia yms. Tilastoja ei voi näin ollen tulkita oikein käsittelemällä pelkästään henkikirjoituksen mukaan asuttuja huoneistoja.
    Kansantalouden tilinpidossa asuntokanta on suurin varallisuuserä. Siinä ei kuitenkaan arvosteta asuntokantaa markkinahintaan, joka on suurimmassa osassa maata nyt selvästi alle palovakuutusarvon tai korvausinvestoinnin kustannusten.

    6.2. Asuntokysyntä
    Valtion asuntorahasto kerää kunnilta vuosittain tiedot vuokra-asuntoa hakeneista ruokakunnista. Nämä tiedot ovat suuntaa antavia, ja niitä voidaan käyttää peräkkäisten vuosien vertailemiseen. Todellisten asunnontarvitsijoiden lisäksi näihin tietoihin sisältyvät kuitenkin myös asunnonvaihtajat. Samalla seudulla ruokakunta usein jättää hakemuksen useaankin paikkaan (sekä kuntiin että yleishyödyllisille asuntojen omistajayhteisöille); yhteisiä seudullisia asunnonhakujonoja on toistaiseksi vain harvoja. Asuntojen kokonaiskysynnän mitoittamisen kannalta relevanttia on myös, millainen asunto ja mistä kultakin hakijalta vapautuu.
    Osa vuokra-asuntojonoista on kustannusperusteista. Jos vierekkäin on kaksi samanlaista asuntoa, joista toinen saa valtion tukea, on tukea saamattoman asukkaan periaatteessa edullista hakea muuttoa tukea saavaan asuntoon. Tämän jonotuksen taustalla ei siis ole asunnon puutetta, eikä sen perusteella siksi tulisi rakentaa lisää asuntojakaan.
    Asumisoikeus asuntojärjestelmä toimii siten, että hakija ottaa järjestysnumeron jokaisesta kunnasta, johon hän pitää mahdollisena joskus myöhemmin muuttaa. Numero on optio, jonka lankeamisesta ei ole mitään etukäteistietoa. Näin ollen on tavallista, että asuntoa tarjottaessa ei sille juuri silloin ole tarvetta. Jonotusnumeroiden kokonaismäärä ei kelpaa sen arvioimiseen, kuinka moni todella olisi valmis tiettynä ajankohtana ottamaan asumisoikeusasunnon. (Eräässä yhteydessä kuntien ao. virkamiehiltä pyydettiin arviota, ja vastausten mukaan puolesta kahteen kolmasosaan jonottajista olisi aktiivisesti asuntoa hakemassa – eivät kuitenkaan mitä asuntoa tahansa.)

    6.3. Asunnottomuus
    Kunnat antavat vuosittain asuntorahastolle tiedot asunnottomien määrästä. Ulkosalla, yömajoissa ja laitoksissa asunnon puutteen vuoksi asuvien määrä voidaan selvittää luotettavasti. Sen sijaan tuttavien luona yöpyvien määrä on epävarmempi. Asunnottomiksi lasketaan myös lähiaikoina laitoksista kotiutettavia henkilöitä, joilla ei toistaiseksi ole asuntoa tiedossa. Lukumäärä ei siten kuvaa täsmällisesti poikkileikkaustilanteessa ilman asuntoa olevien määrää; Helsinki oli aiemmin ilmoittanut koko vuoden aikana vapautuvat vangit asunnottomuustilastoon, mutta muutti laskuperustetta vuonna 2003, ja asunnottomuus keveni heti. Osa ulkosalla asuvista ei enää halua palata normaaliin asumiseen, joten asunnottomien määrä on hiukan suurempi kuin tarvittavien asuntopaikkojen määrä.

    6.4. Asumisväljyys
    Asumisväljyyttä mitataan sekä huoneina että neliömetreinä. Suomalainen asumisväljyys neliöinä kertoo huoneiston sisäseinien rajoittaman alueen pinta-alan asukasta kohti. Muiden maiden tilastoinnissa saatetaan lukuun sisällyttää myös yhteistilat, kuten porraskäytävät. Useissa EU-maissa myös loma-asunnot, asuntolat, hotellit, asuntovaunut ja asuntolaivat luetaan asuntokanta an – toisin kuin Suomessa – mikä nostaa keskimääräistä asumisväljyyttä (kakkosasunnot, väliaikaisasunnot ja vapaat asunnot ovat Suomessa asuntokanta a mutta eivät taas kaikkialla muualla EU-alueella). Lasitetut parvekkeet eivät yleensä ole Suomessa kerrosalaa, mutta lämpimämmässä ilmastossa vastaava tila katsottaisiin normaaliksi huoneeksi. Suomalaiset pientalojen maanpäälliset kellarikerrokset eivät näy rakennusoikeuden perusteella laadituissa tilastoissa. (Jos miljoonasta pientalosta joka kolmannessa olisi maanpäällinen kellarikerros, ja puolet taloista olisi kaksikerroksisia, olisi neliöitä 25 % enemmän kuin tilastoissa, mikä olisi noin 4 kerrosneliömetrin lisäys koko maan asuntokannan asumisväljyyteen).
    Asumisväljyyden kasvu on keskiarvoluku, eikä se kuvaa edes sitä, onko enemmistön asumisväljyys kasvanut. Osa väljyydestä syntyy ruokakunnan vaihtaessa asuntonsa suurempaan, osa ruokakunnan jäsenten määrän vähenemisestä. Demografinen muutos – vanhus- ja muiden pienten ruokakuntien osuuden kasvu – vaikuttaa myös jakaumaa polarisoivasti. Asumisväljyyden kasvu ei siksi kohdennu välttämättä niiden hyväksi, joiden väljyys on pieni, joten pelkkä keskiväljyyden kasvattaminen on vielä liian epämääräinen politiikan tavoitteeksi. (Väljyyden kasvu on sinänsä ristiriidassa kestävä n kehityksen kanssa, joten sillä ei ole pelkästään positiivista konnotaatiota.)
    Subjektiivisesti väljyyteen vaikuttavat myös parvekkeet ja terassit sekä omaksi koetun piha-alueen suuruus. Näiden käyttökelpoisuus taas riippuu erityisesti ilmastosta.
    Muiden kuin kantavien väliseinien poistamiseen ei yleensä tarvita rakennuslupaa. Tiedetään, että kerrostaloissa lasten lähdettyä maailmalle saatetaan tällainen muutos tehdä. Tieto siitä ei kuitenkaan välity tilastoihin, joten ”yliväljyyden” mittari – joka perustuu huonelukuun – antaa suuremman tuloksen kuin mitä tosiasiallinen tilanne on.

    6.5. Asumisen tuet
    Asumisen tukien rajaaminen ja määrittely on sopimuksenvaraista. Suorat tuet ja verovähennyksillä saatu hyöty voidaan laskea yksiselitteisesti. Valtion antamien lainojen korkosubventio on selkeintä laskea kulloisenkin tilivuoden otto- ja antolainauskoron erotuksena; toisaalta lainoja myönnettäessä lasketaan myös hypoteettinen subventio koko laina-ajalta ja sen myöntöhetkeen diskontattu arvo. Kokemus osoittaa, että tällöin käytetyt parametrit eivät ole niin lähellä toteutunutta kehitystä, että laskutapaa voitaisiin käyttää. Esimerkiksi subvention perimistä takaisin laina-ajan loppupuolella rajoittaa mahdollisuus vaihtaa laina markkinakorkoiseksi, mitä vanhojen omakotiaravalainojen osalta onkin tapahtunut viime vuosina laajasti.
    Omassa asunnossa asumisesta syntyy erään opin mukaan asuntotuloa, koska vuokralla asuminen tulisi kalliimmaksi. Joissain laskelmissa asuntotulon verottamatta jättäminen on katsottu valtion tueksi asumiseen. Tämä teoreettinen lähestymistapa aiheuttaa rajausongelman: mitkä kaikki omaisuuserät synnyttävät verotettavaa etua verrattuna vuokra- tai leasing-vaihtoehtoon (esim. autoja, vaatteita, astiastoja ja taideteoksia saa vuokrata)? Valinta voidaan sinänsä tehdä kumman doktriinin puolesta tahansa. Molempiin liittyy kuitenkin eettisiä implikaatioita, jotka tulevat samalla hyväksytyiksi (esimerkiksi pääomasijoittamisen rooli, omistuksen jakautuminen, kokonaistaloudellisuus). Saman keskustelun piiriin kuuluu myös kotitaloustyön määrän arviointi ja verottaminen; ulkoa ostettuna siitä olisi joutunut maksamaan käyvän hinnan ja arvonlisäveroakin. (Asuntotulon käyttäminen kansantalouden tilastoinnissa muuten johtaa siihen, että vuokrien nouseminen näyttää nostavan hyvinvointia ja kasvattavan yksityistalouksien tuloja. Siinä ohessa se kasvattaa myös tuloeroja.)
    Asuntoa voidaan pitää joko käyttö- tai sijoitusomaisuutena. Jos se olisi sijoitusomaisuutta, sen myyntivoitto olisi verollista, ja omaa käyttöä (”asumistulo”) tulisi verottaa. Toisaalta kaikki siihen pannut kustannukset olisivat vähennyskelpoisia, myös lainakorot kokonaisuudessaan, ja sijoituksen kirjanpitoarvoa voitaisiin sen markkina-arvon laskiessa alentaa vähennyskelpoisesti. Joissain laskelmissa on nämä korjaukset tai ainakin potentiaalinen verotuotto myyntivoitosta otettu huomioon. Tällöin jäävät laskelmista vielä pois dynaamiset vaikutukset: myyntivoiton verottaminen mm. todennäköisesti vähentäisi asunnonvaihtoa. (Eli transaktiokustannusten minimointi edistää sitä, että kukin ruokakunta hakeutuisi itsensä kannalta optimaalisimpaan asuntoon. Maissa, joissa ”mobile home” on yleinen, suosivat kiinteistökauppaan liittyvät veroseuraamukset asuntoautoelämää.) Asunnon käsittely investointihyödykkeenä johtaa verotulojen lykkääntymiseen, koska asuntotulo jää korkoja ja poistoja alemmaksi suunnilleen niin pitkäksi ajaksi kuin lainaa on jäljellä. Myyntivoiton verottamisessakin olisi kaksi vaihtoehtoa: verotetaan joko nimellistä tai reaalista voittoa. Reaalimaailmassahan suurin osa kaupoista on asunnonvaihtoja, jotka mielletään lisätilan hankkimiseksi tai laadun parantamiseksi, ei kahdeksi toisistaan täysin riippumattomaksi arvopaperi- tai kiinteistökaupaksi. Silloin tuntuu omituiselta maksaa veroa sen vuoksi, että asunnon nimellishinta on noussut inflaation seurauksena.
    Asuntolainojen korkovähennys voidaan käsittää myös tässä muodossa maksetuksi subventioksi, jonka tarkoituksena on mobilisoida yksityistä pääomaa asumisen järjestämiseen ja jonka hyöty tulee mm. siitä, että yhteiskunnalta tarvittava subventio asumiseen jää pienemmäksi kuin vuokralla asuttaessa.
    Ruotsissa valtion luotto- ja takaustappiot asuntolainoituksessa tilastoidaan asumisen tuiksi. Suomessa niiden määrä on ollut vähäinen (yhteensä noin 1,5 Meuroa), että niitä ei mainita asumisen tuen yhteydessä. Toisaalta avustuksina ja ylimääräisenä korkosubventiona on vuosittain tuettu vaikeuksissa olevia vuokrataloyhtiöitä lähes 3 Meurolla. Tyhjien vuokra-asuntojen määrän kasvaessa valtion rahallinen panos kasvaa, ja tilastot oletettavasti muutetaan kattamaan myös luottotappioita ennalta ehkäisevät menot. Arava- ja korkotukilainoissa on sellainen piilevä riski, että omistajan kannalta voi joskus tulla edullisemmaksi päästää yhtiö konkurssiin kuin sijoittaa siihen lisää rahaa toiminnan saneeraamiseksi, ja tällöin maksajaksi jää valtio.

    6.6. Indeksit
    Rakennuskustannuksia seurataan rakennuskustannusindeksillä, joka ei kuitenkaan pysty ottamaan huomioon rakennusmateriaaleista yleensä saatavia alennuksia, joilla on tosiasiallista merkitystä kustannusten muodostumiseen. Toinen vääristymä syntyy palkkatason seurannassa: siinä ei voida ottaa huomioon eroja työvoiman tuottavuudessa. Niinpä laman aikana keskimääräinen palkkataso nousi, kun nuorimmat ja vähiten koulutetut työntekijät jäivät työttömiksi. Vastaavasti näiden palatessa töihin keskipalkka laski.
    Urakkatarjousten hintatason kehitystä mitataan tarjoushintaindeksillä. Tämän vertailu rakennuskustannusindeksiin antaa hyvän kuvan suhdanteiden (ja katetavoitteiden) muuttumisesta.

    6.7. Hallintasuhde
    Asuntojen hallintasuhteille on eri maissa kehittynyt monenlaisia sovelluksia. Valitusta kriteeristä riippuu, milloin jokin muoto kirjataan vuokra-, milloin omistusasumiseksi. Suomen asunto-osakeyhtiötäkin on eräässä tutkimuksessa pidetty vuokra-asumisena, koska asukkaalla ei ole omistusoikeutta seiniin (”brick and mortar”).
    Sekaannuksia saattaa aiheuttaa myös, että asumisoikeuden sisältö on erilainen eri maissa (mm. Suomessa ja Ruotsissa). Osuuskunta-asumisen ja vuokrasuhteen ehdot saattavat olla löysät tai sitten kovinkin tiukat (kuten esimerkiksi niissä maissa, joissa vuokrasäännöstely pitää vuokrat jollain historiallisella tasolla ja estää vuokralaisen irtisanomisen).
    Tilastotieto arava-asuntojen määrästä oli vielä muutama vuosi sitten hyvin epätarkka. Sittemmin on rekistereitä täydennetty kiinteistötunnuksella (?), ja parinkymmenen tuhannen asunnon ero eri tilastoissa on poistunut.
    Vuokra-asuntojen määrä tilastoitiin vuoteen 1994 saakka veroilmoituksen ”asuu omistamassaan asunnossa”-kohdan perusteella. Verohallitus lopetti tuolloin tiedon tallentamisen. Nykyään määrä päätellään asuntokauppatilastoista, eikä se enää ole niin luotettava.

    6.8. Puutteelliset asunnot
    Asuntojen puutteita mitataan tiettyjen ominaisuuksien mukaan. Yhden puuttuminen tekee asunnosta puutteellisen, kahden tai useamman puuttuminen erittäin puutteellisen. Puutteiksi ei lueta hissi n puuttumista tai sitä, että suihkun sijasta asunnossa on kylpyamme, vaikka näillä on selvästikin merkitystä väestön vanhetessa. Näistä ei myöskään ole tilastoja.
    Tilastointiin syntyy virheitä siitä syystä, että puutteen korjaaminen ei yleensä enää edellytä rakennuslupaa. Näin ollen tilastot (joiden takana olevaa selvitystä ei tehdä vuosittain) jäävät jälkeen tosiasiallisesta kehityksestä. Ne eivät siten kelpaa myöskään vanhusten puutteellisten asuntojen korjaamiseen tarkoitettujen korjausavustusten käytön tuloksellisuuden seuraamiseen. Täsmällinen tieto saadaan vain tiedustelulla poikkileikkaustilanteesta.

    6.9. Asukastiedot
    Uudistettaessa henkikirjoituslakia oikaistiin muuttoilmoitusten tekemistä. Aikaisemmin ne toimitettiin kiinteistön omistajalle, joka lähetti ne edelleen henkikirjoittajalle. Talonkirjat pysyivät siten ajan tasalla.
    Muutoksen jälkeen isännöitsijä ei enää saa asukkaalta muuttoilmoitusta. Asukastiedot joudutaan ostamaan henkikirjoittajalta. Asukkaiden tunnollisuus ilmoitusten tekemisessä on laskenut. Talonkirjat eivät siten enää ole luotettava lähde kertomaan, kuka huoneistossa asuu. Tämä virhe siirtyy sitten muihin tiedostoihin, joissa sitä käytetään (esim. isännöitsijän asuntojen käyttötarkoituksesta tekemä ilmoitus verottajalle; henkeä kohden lasketut kulutusluvut; ruokakuntien kokojakauma).

    6.10. Asunnontarvelaskelmat
    Asuntojen kysynnän ennakointiin on kehitetty erilaisia laskentamenetelmiä. Puhtaassa demografi sessa menetelmässä lasketaan ruokakuntien määrän kehitys, josta saadaan suoraan asuntojen määrällinen tarve nykyiselle populaatiolle ja sille ennustetulle kehitykselle. Tämän menetelmän keskeisenä puutteena on, että siinä ei edellytetä maksukykyistä kysyntää, päin vastoin kuin reaalimaailmassa. Tulokset kuvaavat siis hypoteettista maailmaa, jossa kaikilla on varaa tarvitsemansa asunnon hankintaan.
    Harvinaisempaa on käyttää kyselytutkimusta, jossa selvitetään sekä halukkuutta asunnon vaihtamiseen, asunnon tavoiteltuja laatutekijöitä ja taloudellisia edellytyksiä. Tällaisella saataisiin kuitenkin ilmeisesti käyttökelpoisin tieto odotettavista muutoksista asuntojen kysynnässä.
    Asumiskulutuksessa on selvästikin sääntönä, että asumisväljyydestä ollaan valmiit tinkimään paljonkin, kunhan asunto on kokonaan oman ruokakunnan hallinnassa.
    Muuttoliikkeen merkitys asuntojen kysyntään on merkittävä, koska aina on kyse marginaalisista lisäyksistä tai vähennyksistä ruokakuntien määrään eli saman suuruusluokan tapahtumista. Seutukuntien välisen muuttoliikkeen ennustaminen oikein ei ole helppoa.
    Kuntatasolla on mahdollista laatia ennuste asuntokannan aiheuttamasta demografi sesta muutoksesta. Ruokakunnat eivät sijoitu asuntoihin sattumanvaraisesti, vaan siihen vaikuttavat ruokakunnan koostumuksen lisäksi mm. työpaikkojen ja koulujen sijainti ja se, paljonko ruokakunta haluaa asumiseensa käyttää rahaa. Tulotason kasvaessa asumisväljyyttä pyritään kasvattamaan ja siirtymään kerrostalo asunnoista rivi- ja edelleen pientaloasuntoihin. Selvittämällä historiallinen kehitys näiden muuttujien keskinäisissä vaikutuksissa voidaan laatia vastaava laskelma tulevista muutoksista. Tällä on relevanssia mm. sitä kautta, että jos asuntokannan laatua ei paranneta, kunnan asukasrakenne heikkenee ajan mukana. (Kunnan kannalta heikko asukasrakenne on sellainen, joka poikkeaa veronmaksukykynsä ja palvelujen kulutuksen suhteen keskiarvoisesta epäedullisempaan suuntaan.)

    6.11. Vuokratilastot
    Vuokrien tilastointi seuraa vuokrien keskimääräistä kehitystä. Vuokramarkkinat ovat sillä tavoin polarisoituneet, että vuokralla asuminen on yleisintä alimmissa ja ylimmässä tuloviidenneksessä. On oletettavissa, että tarjolla on siten sekä perustason että hyvinkin korkeatasoisia vuokra-asuntoja. Korkeatasoisten osuus on kasvanut vuokrasääntelystä luopumisen jälkeen. Viitamäen selvityksessä (1999, s. 8) on verrattu erilaisia vuokrien kehitystä ilmaisevia kuvaajia. Asumistuen saajien vuokrien kehitys on ollut tasaista ja yhteneväistä sekä valtion tukemissa että vapaarahoitteisissa vuokra-asunnoissa, vaikka sekä aravavuokrien ja vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen keskivuokrat ovat muuttuneet voimakkaammin. Olisi myös mahdollista seurata asuntokohtaisten vuokrien kehittymistä, jolloin vuokra-asuntokannassa tapahtuneet lisäykset ja vähennykset eivät vaikuttaisi keskiarvoihin.

    6.12. Käyttöaste
    Kiinteistötalouden kannalta asuntojen käyttöaste on perusteltua laskea siten, että verrataan perittyjä vuokria niihin, jotka saataisiin, jos kaikki asunnot olisivat koko ajan käytössä.
    Aravavuokra-asuntojen käyttöaste lasketaan tästä poikkeavalla tavalla. Sadan prosentin käyttötavoitteesta vähennetään – laskijasta riippuen – ajanjaksoja, jolloin asunnot ovat esimerkiksi korjauksen vuoksi olleet tyhjillään. Joskus etenkin kuntaomistajalla on intressi osoittaa, että käyttöaste on todellista korkeampi ja että kuntaan tarvitaan edelleen uustuotantoa.

    6.13. Asuntojen hinta
    Uudet asunnot paranevat ominaisuuksiltaan vuosi vuodelta. Pitkän aikavälin keskiarvoksi on (taakse päin katsottaessa) saatu kaksi prosenttia vuodesta. Rakennusalan tuottavuuskehitys on ollut tuotantotavasta johtuen melko heikkoa, joten osa asuntojen hintojen reaalinoususta on ollut tuotteen paranemisesta johtuvaa; monessa muussa tuotteessa vastaavaa ilmiötä ei ole.
    Asunnonhintojen aikasarjatilastoja laaditaan mm. nimellishinnoista, reaalihinnoista ja palkansaajien ostovoimaan vertailtuna. Yleensä reaalihintatilastoa käytettäessä tulisi oikeastaan vielä korjata siihen sekä ominaisuuksien että tuottavuuden kehityksestä aiheutuva kustannusmuutos. Vasta tällöin voidaan tietoa käyttää sen seuraamiseen, millainen kate uusien asuntojen hinnassa on ja mikä suhdannevaihe siten on menossa.
    Asuntohintojen polarisoituminen korkeasuhdanteessa on voimakasta. Niinpä esimerkiksi vuonna 2000 oli kerrostaloasunnon keskihinta Helsingissä yli 50 prosenttia korkeampi kuin Helsingin pohjoisella suuralueella. Pelkästä keskihinnasta sai siten väärän kuvan siitä, millaisella tulotasolla asunnon hankkiminen kunnasta onnistuisi.
    Asuntojen hintatilastoissa saattaa olla sekaisin omistus- ja vuokratonteilla sijaitsevia asuntoja. Toinen vertailua vaikeuttava tekijä ovat autopaikkajärjestelyt; autopaikka pysäköintilaitoksessa maksaa helposti 15-20 000 euroa, ja se saattaa sisältyä asunnon velattomaan hintaan. Tämä tekijä kärjistää tilastoissa alueellisia hintaeroja (ja on osatekijänä pääkaupunkiseudun 2 m2 muuta maata alemmassa asumisväljyydessä).

    6.14. Asumismenot
    Asumismenoja voidaan käsitellä tilastollisissa tarkasteluissa mm. seuraavilla eri tavoilla:
    a) käytetään kulutustutkimuksen tosiasiallisia asumismenoja
    b) käytetään kansantulolaskelman asumispalvelujen laskennallisia kokonaiskustannuksia
    c) verrataan asumismenojen ja muun kulutuksen kehitystä
    d) verrataan asumismenojen suhdetta nettotuloihin ja sen kehitystä.
    Myönteisessä kehityskuvassa asumismenojen (a) osuus käytettävissä olevista tuloista (d) ei kasva, mutta (c) kasvaa. (b) kasvaa jo pelkästään vuokratason nousun vuoksi, joten se kuvaa ambivalentisti noususuhdanteen erästä kielteistä vaikutusta.
    Kansantalouden tilastoinnissa asumiskulutus lasketaan asumishyödykkeiden kokonaisarvona. Omistusasumisen arvona pidetään vastaavan vuokra-asumisen kustannuksia. Tästä huolimatta terminologiassa käytetään asumismeno n käsitettä, joka viittaa pikemminkin tosiasiallisiin transaktioihin kuin laskennallisiin suureisiin. Sen sijaan asunnon hankinta ei ole kulutusmeno, joten asuntolainojen lyhentäminen ei milloinkaan voi aiheuttaa tilastollista köyhyyttä, vaikka reaalimaailmassa ruokakunnan rahat olisivatkin aivan lopussa. Vuodesta 1990 vuoteen 2000 nousi yleinen hintataso 27 prosenttia, mutta vuokrat 57 prosenttia. Näin ollen myös omistusasukkaiden asumiskulutus nousi 30 prosenttia yli inflaation, mikä näkyi sitten mm. asumisen osuuden kasvuna kulutuksesta. Tulonjakotilastossa asuntotulo on mukana hieman eri tavalla laskettuna, yleensä vähän suurempana kuin kansantalouden tilinpidossa.
    Säästämisaste on vuosina 1992-2002 vaihdellut välillä 10,3…-0,9. Mm. asuntolainojen lyhennykset sisältyvät säästämiseen, eivät kulutukseen. Säästämisasteen vaihtelu vaikuttaa tietysti myös siihen, kuinka suurta kulutus kokonaisuudessaan on.
    Tilastokeskuksen kulutustutkimusaineistosta puuttuvat mm. kotitalouksien väliset tulonsiirrot, kuten elatusapu . Yhden huoltajan lapsiperheiden tulot eivät siten ole täysin vertailukelpoisia.

    6.15. Kulutusyksikkökertoimet
    Ruokakuntatyyppien kulutusta arvioitaessa on aiemmin käytetty OECD:n tuottamia kertoimia, joissa aikuisen kerroin on 1, kahden aikuisen 1,7 ja lapsen 0,5 (iästä riippumatta). Vuoden 2001 lopulla EU ryhtyi lanseeraamaan käyttöön OECD:n uusia kertoimia, joissa kahden aikuisen kerroin on 1,5 ja lapsen 0,3. Asuntopolitiikassa näitä kertoimia käytetään asumismenojen laskennassa ja sitä kautta asumistuen määräytymisessä.

    6.16. ARA-tuotannon tilastointi
    Valtion asuntorahaston tilastoissa kuuluvat tuettuun tuotantoon sekä omistus-, asumisoikeus – että vuokra-asunnot. Joissain tilastoissa nämä on laskettu yhteen, joistain omistusasunnot on jätetty pois. Erityisesti tarkasteltaessa alueellista vuokra-asuntojen saatavuutta on relevanttia valita se tilasto, joka kuvaa juuri näiden rakentamista.
    Edellä on selostettu tuloksia, joiden mukaan asukkaat valikoituvat eri tavoin toisaalta kuntien ja toisaalta ns. yleishyödyllisten omistajien hakujonoihin ja asuntoihin. ”Taakanjaon” kannalta on siten relevanttia, kuinka paljon kunnat rakentavat itse uusia vuokra-asuntoja. Tätä tilastotietoa ei yleensä tuoteta, vaan tilastot kuvaavat koko ARA-tuotantoa (siis myös asumisoikeusasuntoja ja nykyisin myös eräitä omistusasuntoja).

    6.17. Asuntolainakorkovertailut
    Jostain syystä todelliset asuntolainakorot eivät näy oikein kansainvälisissä vertailuissa. Eräällä yhteispohjoismaisella pankilla on suunnilleen sama korko marginaali Tanskassa kuin Suomessa, mutta tilastot antavat aivan toisen kuvan. Eräässä toisessa tapauksessa kävi ilmi, että koron päälle tulevat takauskustannukset oli tapana jättää pois tilastoon ilmoitetusta korosta.

    6.18 Muuttotilastot
    Aikaisemmin muuttotilastot ilmeisesti kertoivat toistaiseksi muuttavien määrän. Nyt kuvaan ovat tulleet sekä (joidenkin) opiskelijoiden kotipaikan muuttuminen lomien ja lukukausien alussa että henkikirjojen vieminen kesäksi kesämökille. Kun muuttoilmoituksen tekeminen on yksinkertaistunut ja käytäntö muuttunut sallivammaksi, voi siirtyä mökkikuntansa jäseneksi kesäajaksi ja turvata joidenkin kunnallisten palvelujen helpompi käyttö (mm. lähetteet erikoislääkärijohtoiseen sairaanhoitoon).
    Opiskelijoiden osalta on syytä huomioida kaksi tilastollista erityispiirrettä. Opiskelijat tulevat opiskelupaikkakunnalle yleensä ylioppilaina, ja suurin osa heistä poistuu aikanaan tutkinnon suorittaneina, ja tämä saldo näkyy tilastollisesti koulutetun väen poismuuttona. Opiskelijat myös valmistuvat pitkin vuotta ja muuttavat opiskelupaikkakunnalle lukuvuoden alussa, mikä aiheuttaa vuoden sisälle kausivaihtelun, mikä taas vaikeuttaa trendin käyttämistä loppuvuoden ennusteen pohjana
%d bloggaajaa tykkää tästä: